相続登記義務化の簡素化とは？相続人申告登記の期限・必要書類・注意点

相続登記の義務化を知っていても、相続人の話し合いがまとまらない、戸籍を集める時間がない、遠方の相続人と連絡が取れないなどの事情で、すぐに登記申請をできないことがあります。

このような場合の負担を軽くする制度が相続人申告登記です。相続人申告登記を利用すると、相続登記を直ちに申請することが難しいときでも、一定の範囲で相続登記の申請義務を履行できます。ただし、所有権を移転する相続登記そのものではありません。

この記事をおすすめしたい方

• 相続登記義務化 簡素化、相続人申告登記というキーワードで記事をお探しの方
• 相続人の一部と連絡が取れず、3年以内の相続登記に不安がある方
• 相続した不動産をすぐ売却する予定はないものの、義務違反を避けたい方

1. 相続登記義務化の「簡素化」とは何か

相続登記義務化の簡素化とは、相続人申告登記などを使い、相続登記を直ちに申請できない場合でも義務を履行しやすくする仕組みを指します。

相続登記は、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を移す手続きです。相続人全員を確定するため、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要があるケースもあり、遺産分割協議がまとまらないと申請内容を決められません。

そこで、不動産登記法第76条の3は、相続人であることを登記官へ申し出る「相続人申告登記」を定めています。詳細はe-Govの不動産登記法第76条の3で確認できます。

1-1. 3年以内という期限は変わらない

相続人申告登記を利用する場合も、原則として申請義務の履行期間内に申し出ます。法務省は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内と案内しています。

令和6年4月1日より前に発生した相続で、相続登記が未了の場合は、原則として令和9年3月31日までが経過措置上の期限です。ただし、個別の相続開始日、不動産を取得したことを知った日、遺産分割が成立した日によって考え方が変わるため、日付を確認して判断してください。

2. 相続人申告登記で何が簡素化されるのか

相続人申告登記では、通常の相続登記と比べて、相続人全員の確定や遺産分割の内容を直ちに決めなくても手続きできる場合があります。

比較項目	相続人申告登記	通常の相続登記
目的	申請義務を簡易に履行する	不動産の名義を相続人へ移す
遺産分割協議	成立前でも利用できる場合がある	協議内容に応じて申請する
申出・申請者	相続人の一人から申出できる場合がある	登記内容に応じて相続人等が申請する
所有権の移転	移転しない	移転する
売却・担保設定	これだけではできない	登記名義を整えたうえで検討する

2-1. 相続人の一人から申し出られる

法務省の案内では、特定の相続人が単独で申し出ることができ、他の相続人の分も含めた代理申出が可能とされています。ただし、誰の申請義務を履行する申出なのか、必要書類がそろっているかは個別に確認が必要です。

2-2. 押印や電子署名が不要とされる手続上の特徴

相続人申告登記は、オンライン申出にも対応し、押印や電子署名が不要とされるなど、通常の相続登記より簡略化された手続きです。申出方法や添付書類は変更される可能性があるため、申出前に法務省の相続人申告登記についてと管轄法務局の案内を確認してください。

3. 相続人申告登記の必要書類と申出先

申出先は、相続した不動産を管轄する法務局です。郵送、窓口、オンラインなど、利用できる方法は手続きの状況と本人確認方法によって異なるため、管轄法務局の案内を確認します。

3-1. 基本的に確認する書類

• 被相続人の死亡と、申出人が相続人であることを確認できる戸籍の証明書
• 申出人の住所を確認するための住民票の写し等
• 申出対象の不動産を特定するための登記事項証明書等
• 代理人が申し出る場合の委任状など、代理権を確認する書類

必要書類は、被相続人と申出人の関係、不動産の登記名義、法定相続情報一覧図の有無などで変わります。法務局は、相続登記の手続を説明する登記手続ハンドブックを公開しています。

3-2. 法定相続情報一覧図がある場合

法定相続情報番号を利用できる場合は、戸籍の証明書の提出を省略できることがあります。すでに法定相続情報一覧図を取得している方は、申出に利用できるかを法務局へ確認すると、書類収集の負担を抑えられる可能性があります。

4. 相続人申告登記をしてもできないこと

相続人申告登記は、所有権を相続人へ移す登記ではありません。ここを相続登記と誤解すると、売却や担保設定の段階で手続きが止まります。

4-1. 不動産の売却

相続人申告登記だけでは、売主として登記上の名義を整えたことになりません。売却する場合は、遺産分割協議などの内容に基づく相続登記を先に申請する必要があります。

4-2. 抵当権の設定や金融機関への担保提供

住宅ローンなどで不動産を担保にする場合も、所有権の登記名義と実際の権利関係を一致させる必要があります。相続人申告登記だけで融資を受けられると考えず、金融機関と司法書士へ早めに相談してください。

4-3. 遺産分割協議後の名義変更

遺産分割協議が成立した後は、協議内容に従った相続登記を申請します。協議で法定相続分を超えて不動産を取得した場合などは、別の期限が問題になることもあります。

5. 相続人申告登記を検討した方がよいケース

• 遺産分割協議がまとまらず、相続登記の内容を決められない
• 相続人が多く、戸籍や住所の確認に時間がかかっている
• 遠方の相続人、海外在住の相続人、連絡がつかない相続人がいる
• 期限までに通常の相続登記を申請することが難しい

一方、すでに売却や担保設定を予定している場合は、相続人申告登記だけで終わらせず、通常の相続登記までのスケジュールを組む必要があります。

5-1. まず確認する4つの日付

1. 被相続人が亡くなった日
2. 不動産を相続で取得したことを知った日
3. 遺産分割協議が成立した日
4. 売却や担保設定など、名義変更が必要になる予定日

これらの日付を整理すると、相続人申告登記を先に行うべきか、通常の相続登記を急ぐべきか判断しやすくなります。相続登記の義務化と期限の全体像は、当事務所の相続登記義務化の記事もご覧ください。

6. まとめ：簡素化制度を使っても最終的な相続登記は必要

相続登記義務化の負担を簡素化する制度として、相続人申告登記があります。相続人申告登記は、遺産分割協議がまとまらないなどの事情がある場合に、相続登記の申請義務を簡易に履行できる選択肢です。

ただし、相続人申告登記をしても不動産の名義が相続人へ移るわけではなく、売却や担保設定には通常の相続登記が必要です。期限、必要書類、相続人の状況を整理し、管轄法務局または司法書士へ早めに確認しましょう。

7. よくある質問

7-1. 相続人申告登記をすれば相続登記は終わりですか？

いいえ。相続人申告登記は申請義務を簡易に履行するための制度で、所有権を相続人へ移す通常の相続登記とは異なります。売却や担保設定、遺産分割後の名義変更には別途相続登記が必要です。

7-2. 相続人申告登記は相続人一人でもできますか？

相続人の一人から申し出られる場合があります。ただし、誰の義務を履行するのか、代理申出の範囲、必要書類は個別に確認してください。

7-3. 相続人申告登記の期限はいつですか？

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。施行日前の相続には経過措置があるため、相続開始日と未登記の状況を確認してください。

7-4. 相続人申告登記に遺産分割協議書は必要ですか？

遺産分割協議が成立していない段階でも利用できる制度ですが、必要書類は個別事情で変わります。申出前に法務局の最新案内を確認してください。

7-5. 相続人申告登記をした不動産は売れますか？

相続人申告登記だけで売却手続を完了できるとは限りません。売却する場合は、遺産分割協議などの内容に基づく相続登記が必要です。

7-6. 自分で相続人申告登記をできますか？

本人が申出をすることは可能です。ただし、戸籍のつながり、不動産の特定、相続人の範囲に誤りがあると手続が進まないことがあります。不安があれば法務局または司法書士へ相談してください。

この記事の監修者

司法書士 梅澤 徹