相続登記を自分でする全手順｜費用・書類・よくある失敗と対策を解説

監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤 徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤 徹のプロフィール

「相続登記が義務化されたのは知っているけれど、司法書士に頼むと数万円もかかると聞いてためらっている……」
「平日になんとか休みをとって、自分で法務局に行けばタダでできるのでは？」

このように、費用を節約するために相続登記の「自己申請（DIY）」を検討している方は非常に多くいらっしゃいます。
結論から言うと、相続人が少なく、権利関係がシンプルなケースであれば、自分で相続登記を行うことは十分に可能です。

しかし、ネットの情報を頼りに見よう見まねで法務局へ行っても、「戸籍が足りない」「申請書の書き方が間違っている」と突き返され、何度も役所と法務局を往復する羽目になる方が後を絶ちません。

この記事では、自分で相続登記をして「専門家費用6〜10万円」を浮かせるための具体的な手順、必要書類の集め方から、絶対にやってはいけない「よくある失敗」まで、相続専門の司法書士が徹底解説します。

相続登記を自分でするとどれだけ費用を節約できる？

相続登記を自分でおこなう最大のメリットは、司法書士への報酬を節約できることです。
ここでは、専門家に依頼した場合と自己申請した場合の費用を比較しながら、実際にかかるコストを整理します。

専門家費用6〜10万円が0円に？自己申請でかかる実費の内訳

司法書士に相続登記を依頼した場合、報酬の相場は6〜10万円程度です。
不動産が複数あったり相続人が多かったりすると、さらに費用が上がることもあります。

「相続の手続きだけでも大変なのに、専門家費用までかかるのか…」と感じる方も多いですよね。
自分で手続きをすれば、この報酬部分はまるごと0円にできます。ただし、以下の実費は自己申請でもかかります。

登録免許税※は固定資産税評価額をもとに計算します。
たとえば評価額が2,000万円の不動産なら、2,000万円×0.4%＝8万円です。

実費の中ではこの登録免許税がもっとも大きな割合を占めます。
書類の取得費用は種類や枚数によって変わりますが、数千円〜1万円程度が目安です。

戸籍・証明書の取得費用も含めた相続登記の実費総額

自己申請でかかる費用の全体像を確認しましょう。登録免許税のほかに、各書類の取得にもそれぞれ費用がかかります。

戸籍の取得枚数は家族構成によって異なりますが、書類取得費の合計は3,000円〜1万円程度が一般的な目安です。

自己申請の総コストは「登録免許税＋書類取得費（数千円〜1万円程度）」となります。専門家に頼む場合と比べて、6〜10万円程度の節約が見込めます。

自分でできるパターンと専門家に頼むべき3つの条件

あなたの相続はどのパターンに当てはまるでしょうか？
自分でできるかどうかは、相続の状況によって大きく変わります。

専門家に頼んだほうがよい3つの条件

条件1｜相続人が多く戸籍収集が大変な場合

相続人が5人以上いたり、兄弟姉妹・甥姪まで相続権が及ぶ場合、必要な戸籍が数十通にのぼることがあります。
収集だけで数ヶ月かかることもあり、専門家への依頼が現実的です。

条件2｜相続人の間で意見がまとまっていない場合

遺産分割の話し合いが難航しているケースは、まず協議を進める必要があります。
相続登記は遺産分割協議がまとまった後でないと申請できないため、話し合いの解決が優先です。

条件3｜不動産が複数の法務局管轄にまたがる場合

たとえば横浜市と静岡県に不動産がある場合、管轄の法務局が異なります。
管轄ごとに申請書を作成・提出する必要があり、手間が大幅に増えます。

FAQ

Q. 相続登記を自分でする費用は？
A. 登録免許税（評価額の0.4%）＋書類取得費数千円〜1万円程度です。

Q. 司法書士への報酬を節約できる？
A. 自己申請すれば報酬6〜10万円を0円にできます。

Q. 自分で申請できるのはどんなケース？
A. 相続人が少なく遺産分割が合意済みのシンプルな相続なら可能です。

相続登記を自分でする書類の準備から法務局申請まで

ここでは、実際に相続登記を自分で進める手順を解説します。書類の種類と取得場所を把握したうえで、申請書の記載方法と提出方法を順番に確認していきましょう。

相続登記に必要な書類一覧と取得場所・費用目安

相続登記に必要な書類は、相続のパターンによって変わります。
大きく分けると「法定相続」「遺産分割協議」「遺言書」の3パターンです。

共通して必要な書類

遺産分割協議で申請する場合に追加で必要な書類

• 遺産分割協議書※（相続人全員の署名・実印）
• 相続人全員の印鑑証明書（※有効期限はありません。古いものでも可）

遺言書で申請する場合に追加で必要な書類

• 遺言書（自筆証書の場合は家庭裁判所の検認済みのもの）
• 遺言執行者がいる場合は遺言執行者の印鑑証明書

戸籍は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍をすべて揃える必要があります。
転籍などがある場合は複数の役場から取り寄せる必要があり、時間がかかることがあります。

「戸籍が多すぎて何度も役場に行くのは大変…」と感じたら、「法定相続情報証明制度※」の活用がおすすめです。法務局に戸籍書類一式を提出すると「法定相続情報一覧図」を発行してもらえます。この一覧図があれば、各手続き先に戸籍の束を何度も提出する手間を省けます。無料で利用できるため、相続手続きが複数ある場合に特に便利です。

参考：法定相続情報証明制度 – 法務省

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申請書の記載方法と添付書類の綴じ方

相続登記の申請書は、法務局の窓口やホームページから書式を入手できます。
記載する項目は決まっており、順番に埋めていけば完成します。

申請書に記載する主な項目

登記の目的

「所有権移転」と記載します。

原因

「（死亡の年月日）相続」と記載します。例：「令和6年4月15日相続」

相続人・被相続人の情報

被相続人の氏名・住所・登記上の住所を記載します。相続人（申請人）の氏名・住所・連絡先も記載します。

不動産の表示

登記事項証明書に記載されている「所在」「地番（家屋番号）」「地目（種類）」「地積（床面積）」をそのまま転記します。

課税価格と登録免許税

固定資産税評価証明書に記載された価格をもとに計算します。課税価格は1,000円未満を切り捨て、登録免許税は100円未満を切り捨てて記載します。

申請書が完成したら、申請書が表紙になるよう、登録免許税分の収入印紙を貼った台紙を2枚目に置き、その後に添付書類一式を重ねます。
返却が必要な戸籍などには「返却希望」のラベルを付けておくとスムーズです。
製本テープを使って袋とじにするときれいに仕上がります。

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法務局への提出方法3つ｜窓口・郵送・オンライン

申請書と書類が揃ったら、法務局に提出します。提出方法は3つあり、それぞれ特徴が異なります。

ここで絶対に注意していただきたいのが、「窓口申請」の落とし穴です。
現在の法務局の提出窓口は「単なる受付」であり、その場での書類チェックや相談は原則として行っていません。
未完成の書類を持ち込んで「ここを教えてください」とお願いしても、「事前予約制の登記手続案内を利用してください」と突き返されてしまいます。

「初めてで不備がないか心配」という方は、提出前に法務局の「登記手続案内（事前予約制）」を利用して書類をチェックしてもらうのがもっとも確実です。
チェックを受けた後であれば、窓口への直接提出でも、郵送での提出でも安心して進められます。

なお、管轄の法務局は「不動産の所在地」で決まります。自分の住所地ではないため注意が必要です。
法務局のホームページで管轄を確認してから準備を進めましょう。

申請後、登記完了まで1〜2週間程度かかります。完了したら「登記完了証」と「登記識別情報通知※」が発行されます。どちらも大切に保管しておきましょう。

FAQ

Q. 相続登記の申請書はどこで入手？
A. 法務局の窓口またはホームページからダウンロードできます。

Q. 法務局の管轄はどこで確認？
A. 不動産の所在地を管轄する法務局です。法務局HPで確認できます。

Q. 相続登記の完了まで何日かかる？
A. 申請から完了まで通常1〜2週間程度です。

自分で相続登記する際によくある失敗と対処法

自分で相続登記をおこなう場合、書類の不備や記載ミスが原因で補正を求められることがあります。
ここでは、よくある失敗のパターンとその対処法を解説します。

国土交通省の推計によると、全国の土地の約20%が所有者不明または連絡困難な状態にあり、相続登記の未登記がその主な原因とされています。
正確な申請でこうした問題を防ぐためにも、以下のポイントをしっかり確認しておきましょう。

参考：相続登記の申請義務化 – 法務省

参考：不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請） – e-Gov法令検索

書類の不備で却下される主な4つの原因と回避策

法務局から「補正」や「取下げ」を求められるケースの多くは、事前に防げるミスです。
初めての申請で焦ってしまうのはよくあることですが、次の4点を事前に確認するだけで防げます。

原因1｜戸籍が連続していない

被相続人の出生から死亡までの戸籍が途切れていると、相続人の特定ができないため受理されません。

回避策：各戸籍の「従前の本籍地」を確認しながら、抜け漏れなく取得する。わからなければ役場の窓口で相談する。

原因2｜住所の記載が登記簿と一致しない

申請書に記載する被相続人の住所が、不動産の登記簿上の住所と異なる場合、住所のつながりを証明する書類が追加で必要になります。

回避策：登記事項証明書に記載された住所と住民票（除票）の住所を必ず照合する。引越しがある場合は住所変更の経緯を示す書類も用意する。

原因3｜住民票や印鑑証明書の住所が登記と一致しない

金融機関の手続きとは異なり、相続登記に添付する印鑑証明書には「発行から3ヶ月以内」といった有効期限は一切ありません。
古いものでも印鑑登録が有効であれば使用可能です。
しかし、「引越し等で遺産分割協議書に書いた住所と、印鑑証明書の住所が違っている」といったミスがあると不備になります。

回避策：印鑑証明書の取得日は古くても問題ありませんが、必ず「現在の住民票の住所（遺産分割協議書に書いた住所）」と完全に一致しているかを確認する。

原因4｜申請書の不動産の表示が登記簿と異なる

地番・家屋番号・地目・地積の記載が、登記事項証明書と1文字でも違うと補正の対象になります。

回避策：登記事項証明書を手元に置き、数字や文字を1項目ずつ照合しながら転記する。

相続人が多い・複雑な場合は自分では難しい理由

以下のようなケースは、書類の量や手続きの複雑さが増すため、自己申請が難しくなります。
費用と時間を比較したうえで、専門家への相談を検討しましょう。

• 相続人の中に行方不明者がいる（不在者財産管理人※の選任が必要になる場合がある）
• 相続人の中に海外在住者がいる（外国で取得した書類の翻訳・認証が必要）
• 相続人の中に認知症の方がいる（成年後見人の選任が必要になる場合がある）
• 数次相続※が発生している（一次相続が未登記のまま、二次相続が起きたケース）

このような状況では、書類の収集だけでなく裁判所への申立てが必要になることもあります。早めに専門家へ相談することをおすすめします。

補正・取下げの対応手順｜却下になった場合の流れ

申請後に法務局から連絡が来た場合、大きく「補正」と「取下げ」の2パターンに分かれます。

補正とは

書類の軽微な不備を修正・追加提出すれば受理してもらえるケースです。法務局から電話で連絡が来て、期限内に対応するよう指示されます。

補正対応の流れは次のとおりです。

1. 法務局からの連絡内容をメモする
2. 指示された書類を揃えるか、記載を修正する
3. 補正期限内に窓口または郵送で提出する

補正は同じ申請の中で対応できるため、再申請の費用はかかりません。
ただし、補正期限（通常2〜3週間）を過ぎると取下げになることがあります。

取下げとは

申請そのものを取り下げる手続きです。不備が根本的で補正では対処できない場合や、申請内容を大きく変更したい場合に使います。

取下げをした場合、登録免許税は原則として還付されません。
ただし、収入印紙が未使用であれば交換できる場合があるため、法務局に確認しましょう。取下げ後は、書類を整え直して改めて申請することになります。

FAQ

Q. 法務局から補正の連絡が来たら？
A. 指示された書類を補正期限（通常2〜3週間）内に提出します。

Q. 取下げになったら登録免許税は返ってくる？
A. 原則還付されません。未使用の収入印紙は交換できる場合があります。

Q. 自己申請で失敗しやすいポイントは？
A. 戸籍の抜け漏れ・住所不一致・印鑑証明書の期限切れが多いです。

まとめ：相続登記を自分でやるか専門家に頼むか迷ったときに読む

相続登記の自己申請は、シンプルな相続であれば十分に可能です。司法書士費用6〜10万円を節約できる一方で、書類収集や申請書の作成には一定の時間と手間がかかります。

自分でやるか専門家に頼むかは、次の3点で判断するとよいでしょう。

• 費用：登録免許税＋実費で節約できる金額と、専門家への報酬を比較する
• 難易度：相続人が少なく遺産分割がまとまっていれば自己申請が現実的
• ミスのリスク：戸籍収集や申請書の記載に不安があれば専門家のサポートが安心

なお、相続登記には相続を知った日から3年以内という期限があります。放置していると10万円以下の過料の対象となるため、早めに動き出すことが大切です。

「自分でやってみたいけれど、うちのケースは本当に自分でできるレベルなの？」
「平日に何度も役所に行く時間は取れないかもしれない……」

相続登記を自分でやり遂げれば数万円の節約になりますが、戸籍収集の手間や法務局とのやり取りで挫折してしまう方も少なくありません。
特に、数次相続や相続人が多いケースでは、最初から専門家に任せた方がはるかに安上がりで確実です。

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