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【改正】相続登記の義務化と農地!農地の相続とは?

相続登記の義務化と農地!農地の相続とは?

この記事を要約すると

  • 2024年4月より相続登記が義務化、これまでに相続登記できていない不動産についても過去にさかのぼり相続登記が必要になる
  • 農地が遺産に含まれている場合の対処法には、相続して使用するか、転用や売却、相続放棄する方法がある
  • 農地を相続する場合、法務局での相続登記の他に、自治体の農業委員会への届出も必要になる

2024年4月より相続登記が義務化されます。

土地の権利者が亡くなった人のままになっている土地や建物が相続登記されずに放置されたことで、所有者の分からない所有者不明土地となり社会問題になっています。

背景には、これまで相続登記が任意であったことにより、手間もお金もかかる相続登記が行われなかったことがあげられます。

所有者不明土地は、東日本大震災の復旧・復興の際に問題となりました。

公共事業として道路を復旧させる工事を行う際、土地の所有者がわからないことで土地の使用許可がとれず、復興事業が中々進まなかったのです。

このようなことから、相続登記を確実に行い、所有者を明確にするための相続登記義務化が検討されるようになりました。

その対象は、住んでいる家やその土地に限らず、農地にも及びます農地にも所有者不明土地が多く存在しています。

この記事では、相続登記の義務化の詳細と、農地相続について解説します。

また相続の対象不動産に農地があった場合の対応、相続時の手続きについても合わせて解説しますので、農地相続時の参考にしてください。

 

相続登記の義務化

相続登記は2024年4月1日より義務化されます。相続登記の義務化について、また相続登記と登録免許税について以下で解説します。

相続登記の義務化とは

相続登記の義務化とは、これまで任意だった相続登記が義務化されることをいいます。

不動産の所有権を持った者が亡くなったあと、所有権を相続した者が相続登記を行わないことで、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加していました。

東日本大震災の復興時に限らず、公共事業を阻害したり、空き地や空き家が周辺の環境悪化につながっていたりすることが、所有者不明土地を社会問題にしていたのです。

この問題を解決するため、「民法等の一部を改正する法律(令和3年法律第24号)」が、令和3年4月に成立・公布されました。

これにより民法や不動産登記法など、いくつかの法律が改正され、令和6年4月1日以降、相続登記が義務化されることとなったのです。 

相続登記と登録免許税

相続登記とは、不動産登記において、不動産登記簿に記載されている亡くなった人が所有していた不動産名義を、相続した人の名義に変更することをいいます。

登記は、所有者が亡くなったり、手放したりしたことで、自動的に書き換わるものではありません。

相続したことで所有者が変更となったあと、相続した人が相続を理由とする所有権移転登記を申請し、不動産名義の変更を行うことで、はじめて登記簿の権利者が書き換わるのです。

 相続登記は、これまで任意でしたので、期限の定めはありませんでした。しかし、2024年4月1日以降は、相続をしたことを知った日から3年以内に相続登記を完了しなくてはいけなくなります。

登記申請を行う際、書類の提出と合わせて、登録免許税という国税を納めなければいけません相続登記における登録免許税の計算は、固定資産税評価額×税率で計算されます。

税率は1000分の4となっており、宅地や農地といった用途の違いでも変わりはありません。なお、登録免許税は、固定資産税評価額が100万円以下の場合には非課税となります。

 

農地相続の現状

家族で農業を営んでいる場合、配偶者や子どもが農業を継続すると農地は継承されていきます。

しかし、農地を相続する人が離れて暮らしていたり、勤めに出ていて農業に従事していない場合、農地は使われずに遊休農地や耕作放棄地となるケースがあります。

所有者のわからない農地は、農林水産省の調査によると、国土の全耕地面積の25パーセントに及ぶことが分かっており、青森県の面積よりも広い農地が所有者不明となっています。

このような所有者不明の農地は、地域で農地利用を決める「地域計画」作りの妨げにもなっているのです。 

このような東日本大震災の復興時や農地利用の観点からも所有者不明土地を無くす必要があり、相続登記が義務化されることになったのです。法的に義務化されることから、これまで通り放置しておくことは許されなくなります。

相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が発生する罰則規定も盛り込まれています。 

相続登記を行うには、法定相続人の間での財産分与の協議が必要になります。法務局での手続きの際に、遺産分割協議書の提出が必要だからです。

相続登記を放置していた場合、法定相続人が多数になっているケースがあり、遺産分割協議や印鑑証明の収集など、登記の手続きをするのにかなりの負担が発生することが想像されます。

過去に相続済みで相続登記をしていない農地の登記内容の書き換えは、2027年3月までしか猶予がありませんので、3年といっても時間はあまりないでしょう。

農家にとっては寝耳に水の事態ですが、相続登記が出来ていない場合は必ず行わなければいけません。農業を行っていなくても、自身が相続人であり農地を所有している場合には、相続登記が必要になります。

また、今後相続が発生する場合には、農地が含まれている場合にどのように対応するべきかの検討が必要になるでしょう。 

 

農地が遺産に含まれる場合にどうすればよいか

相続する遺産の中に農地が含まれる場合、被相続人と一緒に農業をしていたのであれば、相続して使用すればいいので困ることはないでしょう。

ですが、農業をする予定がないような場合には、農地を相続しても維持管理や対応に困るケースがあります。農地の場合は宅地などと違い、土地の取扱いに農地法が関わってきます

そのため特殊性が強く、一般的な不動産の相続とは違った対応が必要になります。ここでは、遺産に農地が含まれていた場合の対処方法について、以下に解説します。

相続して農地として使用する

相続人が農業を営んでいる場合やこれから農業を始めるという場合、農地を相続して農地として活用する方法があります。自分で農地を耕作することで、米や作物を育て販売することができます。

相続後に農業を始めるという場合、器具や資材などを新たに購入したりする必要があり、出費が多くなり採算が取れない可能性があります。 

農地以外に転用する

農地を相続しても農業を行わない場合、転用して別の用途で利用する方法があります。転用とは、土地の用途を農地以外に変更することをいいます。

例えば、農地から宅地に変更することで、住宅用地として売却することができます。また賃貸物件を建設して、賃貸することも可能です。

ただし、農地以外に転用する場合、事前に自治体の農業委員会へ許可申請をしなければいけません。

また、対象の所在地が市街化区域の場合であれば、比較的スムーズに転用しやすいのですが、市街化調整区域などの場合は転用許可が下りにくいことがあります。

元々農地ですので、住宅地としての需要がない場合や転用できない場合などは、農地としての売却を検討せざるを得ないこともあります。

売却する

農地を相続しても農業を行わない場合、農地として売却する方法があります。農地として売却する場合は、宅地転用しての売却などと比べると、売却しにくいというデメリットがあります。

農地の場合、営農計画を持っていることや必要な農作業に常時従事することといった要件を満たしている個人や農地所有適格法人でなければ売却することができないからです。

しかし、先述したとおり、宅地としての需要がない地域や宅地転用できない地域であれば、農地のままで売却するしかありません。

 売却する場合にも、事前に農業委員会の許可などの手続きが必要になります。

相続放棄する

宅地転用ができない場合や、売却も難しいという場合、最終手段として相続を放棄するという方法があります。相続して、遊休農地としても、雑草の処理など定期的に対応が必要になります。

とはいえ転用も出来ず売却もできない可能性が高い農地の場合には、相続を放棄するという方法もあるのです。

相続放棄する場合は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ相続放棄申述書を提出する必要があります。

但し、他の財産なども含め全ての相続を放棄しなくてはならないことから、財産が他にある場合には相続放棄はしないほうがいいでしょう

 

農地相続の手続きの手順

農地を相続したら、以下の4つの手続きが必要です。

  • 遺産分割協議
  • 法務局での相続登記申請
  • 農業委員会への相続届出
  • 相続税の申告

農業委員会への相続届出は、相続を知った時から10ヶ月以内となっており、相続登記よりもかなり期間が短く設定されています。そのため、できるだけ早めに手続きをしましょう。

相続の手続きについては、法務局での相続登記を行った後、農業委員会への相続届出を行います。

遺産分割協議

遺産分割協議とは、法律で決められた相続人が全員による、相続財産をどのように分けるかを決定する協議のことです。法定相続分通りに不動産を相続すると、土地や建物が共有状態となります。

物理的に分けるわけではなく、権利義務を持分に応じて共有することになります。この状態を解消し、具体的に誰がどの財産を取得するかを決めたいという場合に行う手続きが、相続人による遺産分割協議になります。

遺産分割協議では、相続人全員の参加が必須であり、全員の同意が得られない場合は、遺産を分けることができません。

相続登記の申請

遺産分割協議が終われば、農地のエリアを管轄する法務局で相続登記を行います。建物や宅地などと同様、登記申請書と必要書類を用意し、提出することで権利者の名義を書き換えができます。

遺言により相続する場合は、遺言書の提出も必要になります。なお、法定相続人でない孫や第三者が、遺言により遺贈を受ける形で農地を相続する場合、先に農業委員会より農地法3条の許可がなければ相続登記ができません。

農地法の届出

農地の場合、農地法という法律により、届出が義務付けられています。農地法第3条の3第1項の規定により、農地を相続などで取得した場合、農業委員会への届出が必要です。

 農業委員会とは、地方自治法や昭和26年3月31日に公布・施行された『農業委員会等に関する法律』により規定された、市町村に置かれる農地事務を担う行政委員会です。

 農地の相続により、権利を取得したことを知った日から10ヶ月以内が届出の期間になります。取得した届出の際にあわせて、農地を売りたい場合、貸したい場合の農地あっせんを依頼することもできます。

相続税の申告

相続すると相続税を支払わなければいけない場合があります。相続税は、遺産総額から3000万円+600万円×相続人の人数で計算される基礎控除を減額して算出します。

なお、農地特有の考え方があり、農地の種類によって相続税の計算方法が異なりますそのため、土地評価に強い相続専門の税理士でなければ、相続税を払いすぎてしまう場合があるかもしれません。

また、農地を相続する場合、一定の条件を満たせば相続税の納税猶予を受けることもできます。

 

まとめ

相続登記の義務化がスタートすると、これまでに相続登記していなかった農地についても3年以内に登記しなくてはいけなくなります。

相続登記を行う際、原則として遺産分割協議書や法定相続人全員の印鑑証明を提出しなくてはいけません。

そのため、相続人の一部が既に亡くなってしまっているような場合では、その子たちが相続人となることから、全員での遺産分割協議などが難しくなります。

一人でも印鑑証明の提出を拒否したりすると、相続登記はできません。

このように法定相続人が多くいる場合には、かなりの手間と時間がかかり、手続きにも多くのお金が必要になる可能性もあります。難しい手続きは自分でやろうとせずにまずは司法書士など専門家に相談するのがおすすめです。

この記事の監修者

あいりん司法書士事務所    梅澤 徹

資格:司法書士・行政書士・宅建取引士

横浜市内の相続専門司法書士事務所で修行したのち独立。不動産が絡む難しい相続手続きが得意。宅地建物取引士資格も保有し、不動産コンサルティングには定評あり。

現在はあいりん司法書士事務所を経営。相続専門5期目として相続業務を幅広く対応。

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