相続税対策に不動産の活用は有効か？節税方法をわかりやすく解説

この記事を要約すると

　　監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

相続税対策に不動産の活用は有効なのか？この質問に対する答えは「YES」です。

しかし、ご家庭ごとに状況が異なるため、すべてのケースに当てはまるわけではありません。

この記事では、相続税対策として不動産をどのように活用できるのか、その具体的な方法とメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

無料相談のご案内もございますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産の評価方法

家屋の評価は、その市場価格や建物の種類、所在地によって異なります。具体的には、固定資産税評価額を基準に評価されることが一般的です。

固定資産税評価額は、地方自治体が毎年発行する評価通知書に記載されているので、そちらの評価通知書を確認することが第一歩です。

土地の評価方法は大きく分けて二つの方式があります。

路線価とは、国税庁が公表している土地価格で、相続税や贈与税を計算する基礎となります。不動産売買の参考価格とされる国土交通省が公表している公示価格よりも20％程度低く評価されています。

路線(道路)ごとに価格が決められているため「路線価」と呼ばれ、その路線に面する土地の評価額は、「1平方メートルあたりの価格×面積」で求められます。

全ての土地に路線価が定められているのではありません。

路線価が定められていない地域については、固定資産税評価額を基にして評価します。ただ、固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、これに一定の倍率をかけた金額とされます。

倍率方式の場合は、土地ごとの形状を加味した価格で設定されているため、奥行価格補正などは必要ありません。

土地を所有している場合の評価額は、上記の路線価方式・倍率方式に基づいた金額となります。建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権がある場合は、借地権割合に応じて評価額が下がります。

構築物の所有を目的とする賃借権は含まれません。また、貸家が建てられている自己所有の土地でも、評価額が下がります。

路線価等とともに定められている借地権割合（30％から90％の範囲）分だけ減少

例：路線価で1億円の評価となる借地権割合が60％の土地を貸している場合、評価額は4,000万円となります。

貸家建付地の評価減割合＝借地権割合×借家権割合30％×賃貸割合

例：路線価で1億円の評価額となる土地の場合、借地権割合が70％で空室がないとすると、路線価から21％少ない7,900万円と評価されます。

路線価、倍率方式での倍率、借地権割合については、国税庁が下記のホームページで公表していますので、気になる方は一度ご確認ください。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた土地や事業用の土地について、一定の面積まで評価額を大幅に減額(最大で80％)することができる制度です。

この特例を活用することで、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

アパートやマンションを経営することで、相続税の節税効果を得ることができます。以下に、メリットとデメリットを紹介します。

評価額の減少：建物の評価額が土地よりも低いため、相続税の評価額が減少します。例えば、1億円の土地にアパートを建てることで、土地の評価額が50％減額される場合があります。
安定した収益：賃貸収入を得ることで、相続税の支払いに充てることができるため、現金化が難しい資産に比べて納税資金を確保しやすくなります。
将来的な資産価値の向上：適切な管理と維持を行うことで、将来的な資産価値が向上する可能性があります。