相続した不動産を売却！どんな税金がかかるの？特別控除は使えるの？

　　監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤 徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤 徹のプロフィール

『空き家問題』は、現代社会の問題として数々のメディアに取り上げられています。なぜ社会問題になるほど空き家が増えているのか、皆さんご存知でしょうか？

実は、空き家のほとんどは「不動産相続」が起因となって発生しているのです。現代社会において、”空き家問題と不動産相続は、切り離して考えられないもの”とされています。

 現代の日本社会の問題として『人口減少』がありますが、特に地方における過疎化や都市部への人口の流失は深刻な問題となっています。

若年層ほど都市部での生活を望み、生まれ育った地方から離れていく傾向が如実に現れています。

親世代を地方に残して、首都圏や大都市へ移住をする子供世代。そんな家庭が珍しくない中で、地方に住む親世代が亡くなった際に発生する”不動産相続”そして”空き家問題”へと発展しているのが現状です。

相続人が、住む予定のない地方の不動産を売却するのも自然な流れといえます。そこで今回は、相続後に不要になった”不動産を売却する際にかかる税金”について解説します。

相続した実家を売却した時にかかる税金

相続した実家を売却した時にかかる税金として、「印紙税」「譲渡所得税」及び「住民税」が挙げられます。

それぞれについて詳しく解説していきます。

印紙税

「印紙税」とは、不動産売買の契約書を作成する時にかかる税金です。具体的な金額は、契約書に記載されている契約金額によって段階的に税額が増えていくように設定されています。 

例えば、親から相続した不動産売買の契約（売買代金4000万円）を締結し、不動産売買の契約書を作成したとなると、印紙税1万円が必要になります。

なお、印紙税の納税手続きは、金融機関等で行うのではなく、[印紙を郵便局等で購入し、契約書に貼り付け、消印する]ことで納税が完了したことになります。

もしも、契約書を売主と買主が双方保管するために2部作成した場合は、契約書1部ごとに印紙税が必要になります。　

こういった印紙税を節税するために、契約書正本（印紙貼付・消印済）を1部だけ作成し、そのコピーを作成する方法が行われています。

譲渡所得税及び住民税

譲渡所得税及び住民税は、不動産売却が成立し、売却益（儲け）が出た際に納める税金です。

譲渡所得税及び住民税の計算方法は、まず①収入金額から②取得費、③譲渡費用、④特別控除を控除してから、⑤譲渡所得（売却益）を求めます。

①収入金額

不動産売買契約書に記載されている売買代金ですが、別途買主から支払われる未経過固定資産税や都市計画税の精算金があれば、それらも加えなければなりません。

②取得費

土地の場合は、「親が支払った購入代金や購入手数料」に、「相続人が相続するために支払った登記費用、登録免許税等を加算した額」が取得費になります。

建物の場合は、減価償却費相当額（建物の経年減価相当額）を計算して控除する必要があります。その際に、親が建物を取得した時からの経年減価相当額を計算します。 

もしも、親が購入した金額が分からない場合は、①収入金額の5％を取得費とすることができます。

③譲渡費用

不動産を売却する際に必要となった費用（仲介手数料や測量費等）です。修理や維持管理に要した費用は譲渡費用に該当しません。 

④特別控除

こちらについては、次の項目で詳しく解説していきます。

⑤譲渡所得

売却益に対して乗じる税率については、不動産売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が

・5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率

・5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率

が適用されるように定められています。

相続不動産の場合、亡くなった被相続人が該当の不動産を取得した日から所有期間を計算します。

相続した実家を売却するときに使える特別控除

不動産の売却に関する特別控除は、さまざまな適用条件によりかなりの数が存在します。

今回の記事では、”相続した実家を売却するときに使える特別控除“として代表的な2つの控除について解説します。

自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除

個人の居住用財産、いわゆるマイホームを売却した際に、一定の要件（※）を満たしていれば、最高3000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。

※ 自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除に必要な要件のうち、最も重要な適用要件は、「居住用不動産の要件」を売却した不動産が満たすか否かです。 

売却直前まで現所有者である売主が該当の不動産に住んでいた場合は、「居住用不動産の要件」を満たしており、特別控除が適用されます。

しかし、売却対象が”親から相続した実家”で、売主（相続人）が相続してから全く住んでおらず空き家状態だった場合、本制度の適用外になります。

相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除

「被相続人（故人）が1人で住んでいた建物及びその敷地」について、相続人が空き家として売却した場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。

親から相続した実家を空き家として売却する場合、本制度の適用条件として以下1～11の要件をすべて満たしていなければなりません。 

1. 売主が、売却する建物・敷地の前所有者（被相続人）の相続人または包括受遺者であること
2. 売主が、被相続人の住んでいた建物（母屋）とその敷地の両方を相続または遺贈により取得したこと
3. 売主が、その建物・敷地の売却について過去にこの制度を適用していないこと
4. その建物が、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたものであること
5. その建物が、区分所有建物（マンション等）でないこと
6. 被相続人が、相続開始の直前において、その建物に1人で住んでいたこと
7. 買主が、売主の親族等でない第三者であること
8. その家屋・敷地の売却時期が、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間、かつ、制度の適用期間である2023年（令和5年）12月31日までの間であること
9. 売却代金が1億円以下であること 
10. 相続開始の時から売却時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと
11. その建物が、売却時に耐震基準に適合していること 

相続した実家が空き家ではなく、誰かが住んでいた場合や同居人がいた場合は要件を満たさず、適用外となります。

相続した不動産の売却に際し特例制度を使う場合の注意点

ここまで紹介していたように「相続した不動産の売却に際し適用される可能性がある特例制度」については、特別控除を受けるための適用要件がかなり細かく設定されており、特例制度の対象になるか否か注意が必要です。

また、各制度についてそれぞれ他の制度と併用できる場合と併用できない場合があります。

例えば、相続税申告期限の翌日以後、3年を経過する前に「親から相続した実家」を売却した場合、相続税額から一定の方法により計算した金額を取得費として加算することができます。

この特例は「相続財産譲渡時の取得費加算特例」という制度ですが、「相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除」との重複適用は認められていませんので注意が必要です。

相続不動産の売却に強い「澤野商事株式会社」の紹介

「澤野商事株式会社」は、横浜市鶴見区馬場にある”相続に強い不動産会社”として知られています。

「澤野商事株式会社」の歴史は長く、地元住民の方たちから絶大な信頼をいただきながら不動産売却のお手伝いをしています。

相続不動産の売却に関して実績豊富な「澤野商事株式会社」。

そんな不動産会社のトップを務める大村社長は、「相続した不動産は速やかに相続手続きをし、売却できる状態にするのが大事」とコメントされています。

皆さんも相続不動産の売却について一度相談してみてはいかがでしょうか？

まとめ

現代日本の社会問題として、『人口減少』とともに『空き家問題』についてもさまざまなメディアで取り上げられるようになりました。

進学や就職を機に、地方から親元を離れて都市部へと子供が移住する事で、地方における過疎化や都市部への人口の流失は深刻な問題となっています。不動産を相続したからといって地元へ拠点を移すわけではないとなると、「不動産相続」が起因となって『空き家問題』へと発展してしまいます。

亡くなった親から実家を相続した場合、不動産を活用する予定があれば良いのですが、空き家のまま所有だけしているのであれば、ただただ維持費ばかりがかかってしまいます。

そう考えると、相続した不動産の売却は一つの選択肢となるでしょう。ただし、不動産の売却に関しては、大金が動くことがほとんどなので、納税が必要な税金も高額になりがちです。

特別控除や特例を活用すれば節税対策となりますが、適用条件は細かく設定されており、不安を感じる方も少なくないでしょう。

今回ご紹介した相続不動産の売却に強い「澤野商事株式会社」や相続手続きに関して専門的な知識を有するあいりん事務所にぜひ一度ご相談ください。

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