【2026年最新版】相続登記に権利証は必要？親の不動産を調べる手順

「親の不動産を相続することになったが、権利証が見つからない。そもそも、親名義の土地や建物はこれですべてだろうか」。この段階で悩む方は少なくありません。権利証の保管場所を探すだけでは、登記されている不動産の全体像を把握できないことがあります。

相続登記を進めるときは、まず不動産を洗い出し、登記名義や共有持分を確認します。2026年2月からは、親名義の不動産を一覧で調べる「所有不動産記録証明書」の制度も始まりました。ただし、検索条件に合わない不動産が一覧から漏れることがあるため、ほかの資料との照合が欠かせません。

この記事では、権利証が見当たらない場合も含め、相続人が不動産を確認する手順と相続登記の期限を解説します。

この記事を要約すると
この記事をおすすめしたい方
1. 権利証の有無と、不動産の洗い出しを切り分ける
2. 市区町村と法務局の資料を重ねて不動産を洗い出す
3. 相続後に売却するなら、相続登記とは別に準備が必要
4. 今日から進める確認手順と相談の目安
まとめ
相続登記と権利証に関するよくある質問

この記事を要約すると

権利証が見つからなくても相続登記は進められます。まず親名義の土地・建物を一覧にし、登記記録と照合します。
所有不動産記録証明書は不動産を探す手がかりですが、住所・氏名の表記違いなどによる検索漏れも確認します。
相続登記には3年の申請期限があり、2024年4月1日より前に知った未登記不動産は原則2027年3月31日までです。

この記事をおすすめしたい方

「相続登記権利証」「相続登記権利書」というキーワードで記事をお探しの方
親の不動産を相続する予定だが、権利証や登記識別情報が見つからない方
権利証がないまま相続登記や不動産の売却を進められるか知りたい方

1. 権利証の有無と、不動産の洗い出しを切り分ける

1-1. 権利証は相続関係を証明する書類ではない

「権利証」は一般的な呼び方で、古い時期に登記を受けたときの「登記済証」や、現在の「登記識別情報通知」を指します。登記識別情報通知には、登記名義人に通知された符号が記載されています。ここでは両方をまとめて権利証と呼びます。

相続登記で確認するのは、亡くなった方の権利証を相続人が持っているかどうかではなく、誰が相続人で、どのような原因で不動産を取得したかです。たとえば、遺言による相続、遺産分割協議による取得、法定相続分での登記では、必要な戸籍や遺言書、遺産分割協議書などが異なります。法務局の相続登記案内でも、被相続人の出生から死亡までの戸籍など、相続関係を確認する書類が案内されています。

そのため、親の権利証が見つからないという理由だけで相続登記を諦める必要はありません。反対に、権利証が見つかっても、それだけで相続人や取得者が確定するわけではありません。相続人と取得方法に応じた書類を揃えることが先です。

1-2. 権利証がない場合、再発行を求めるものではない

権利証や登記識別情報は、紛失したからといって同じものを再発行してもらう制度ではありません。見つからないときは、登記記録など別の資料で不動産の内容や名義を確認して、必要な登記を進めます。相続登記が完了すると、新たに権利を取得した相続人には、一定の条件のもとでその相続人自身の登記識別情報が通知されます。通知対象や方法は申請内容によって異なるため、申請時に法務局の案内を確認してください。

2. 市区町村と法務局の資料を重ねて不動産を洗い出す

2-1. 固定資産税の通知書や名寄帳を探す

権利証がないと、相続登記の可否より先に「どの土地・建物が相続財産なのか」が分からないことがあります。まず、亡くなった方宛ての固定資産税納税通知書、課税明細書、過去の売買契約書、建築関係書類などを探し、所在地や地番、家屋番号の手がかりを集めます。

市区町村で名寄帳（固定資産課税台帳の名寄帳）を取得できる場合は、同じ市区町村内で課税対象となっている不動産の確認に役立ちます。請求できる人や必要書類、非課税の土地・私道などの扱いは自治体によって異なるため、窓口へ確認しましょう。固定資産税の通知書に載っていない不動産がある可能性もあるので、通知書だけで調査を終えないことが大切です。たとえば、想定例として、親が自宅の土地・建物を所有していると思っていたものの、登記事項証明書では土地の一部が祖父名義だったと分かることがあります。この場合、親の権利証の有無だけでは解決せず、祖父の相続関係まで遡って確認しなければなりません。書類を探す目的を「権利証を見つける」だけにせず、「相続登記が必要な不動産と、その現在の名義をすべて把握する」ことに置きましょう。

2-2. 登記事項証明書で所有者と権利関係を確認する

不動産の所在地や地番が分かったら、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人、持分、抵当権などの記録を確認します。固定資産税の納税義務者と登記名義人が一致するとは限りません。親が住んでいた家でも、土地は祖父名義のまま、建物だけ親名義といったケースがあります。

登記上の住所や氏名が、戸籍・住民票で確認できる親の情報と異なるときは、同一人物であることを示す資料が追加で必要となる場合があります。戸籍の附票や住民票の除票などが候補になりますが、保存期間や取得の可否、登記の経緯によって必要資料は変わります。住所のつながりが確認できない、親より前の世代の名義が残っている、共有者が複数いるといった場合は、資料を集めきる前に司法書士へ相談するのも方法です。登記事項証明書の「表題部」には土地・建物の所在や地番など、「権利部」には所有者や抵当権などが記録されています。権利証がなくても、地番や家屋番号を手がかりに登記記録を取得して確認できます。住所だけで検索できるとは限らないため、住居表示と地番が異なる場合は法務局や市区町村に確認してください。

プチコラム：住所と地番は別の番号のことがあります
郵便物に書く住所（住居表示）と、登記記録で土地を特定する地番は、同じとは限りません。実家の住所で登記情報を探しても見つからないときは、固定資産税の課税明細書や名寄帳に記載された地番・家屋番号を確認しましょう。番号が分かれば、法務局で対象不動産の登記事項証明書を請求できます。書類の住所だけで判断せず、地番まで照合すると探しやすくなります。

2-3. 2026年開始の証明制度は検索漏れも想定して使う

2026年2月2日から、法務局に「所有不動産記録証明書」を請求できる制度が始まりました（法務省「所有不動産記録証明制度について」）。指定した氏名・住所などを検索条件として、所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化する仕組みです。親名義の不動産を全国から探す手がかりになります。

ただし、検索条件と異なる住所・氏名で登記されている不動産は一覧に出ないことがあります。また、未登記建物や所有権以外の権利はこの制度だけでは確認できません。証明書は検索時点の登記記録をもとに作られるため、審査中でまだ登記に反映されていない申請情報も含まれません。通知書、名寄帳、権利証、過去の契約書など他の資料も照らし合わせて、登記漏れがないか確かめましょう。

請求できるのは、登記名義人本人のほか、その相続人などの一般承継人です。全国の法務局で書面またはオンラインで請求でき、書面は郵送にも対応しています。請求書には、亡くなった方の氏名・住所などの検索条件を記載し、相続関係を示す戸籍等を添付します。過去の氏名や住所が分かる場合は、別の検索条件として加えることも検討しましょう。手数料は検索条件1件・1通につき、書面請求1,600円、オンライン請求は郵送交付1,500円・窓口交付1,470円です。必要書類や交付までの日数は、請求前に法務省の制度案内で確認してください。

3. 相続後に売却するなら、相続登記とは別に準備が必要

相続登記と、その後に相続人が行う売買・贈与などの登記は、同じ「名義変更」でも確認される内容が違います。売買などでは、現在の登記名義人本人が申請していることを確認するため、登記識別情報の提出が求められる場面があります。亡くなった親の権利証がないまま相続登記を済ませたからといって、次の売却手続きでも何も準備しなくてよい、という意味ではありません。

権利証を紛失していても、売買などの登記が常に不可能になるわけではありません。登記の種類や申請方法に応じて、事前通知や資格者代理人が作成する本人確認情報など、権利証に代わる確認手続きが使われる場合があります。本人確認の内容や追加費用、日程への影響は個別事情によって異なります。売却が決まっているなら、買主との契約日や決済日を決める前に司法書士へ権利証がないことを伝えておきましょう。

また、登記識別情報通知に記載された符号は、本人確認に関わる重要な情報です。見つかった場合は、写真を家族の共有チャットへ送るなど不用意な共有を避け、原本と符号を安全に保管してください。相続した相手に渡すよう求められても、どの登記で何のために必要なのかを確認してから対応しましょう。

4. 今日から進める確認手順と相談の目安

権利証が見つからない場合は、次の順で整理すると、不要な探索や書類の取り直しを減らせます。

家の書類を一度だけ範囲を決めて探す：権利証だけでなく、固定資産税の通知書、課税明細書、売買契約書などを集めます。見つからない場合も、再発行待ちにはせず次へ進みます。
不動産の所在地と名義を調べる：通知書や名寄帳、所有不動産記録証明書を手がかりに、登記事項証明書で所有者・持分・担保権を確認します。
相続の方法と相続人を整理する：遺言書の有無、遺産分割協議の状況、相続人の範囲を確認し、戸籍などの必要書類を集めます。
申請前に不一致や複雑さを確認する：登記名義が親と異なる、住所の変遷が追えない、相続人が多い、売却予定がある場合は司法書士に資料を見せて相談します。

相続登記の基本的な申請義務は、不動産登記法第76条の2第1項により、相続の開始を知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割が成立した場合は、不動産登記法第76条の2第2項・第76条の3第4項により、別に、成立日から3年以内に分割内容に沿った登記を申請する義務があります。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ登記していないものは原則2027年3月31日までが期限です（2024年4月以降に取得を知った場合は、その日から3年以内）。相続人申告登記は基本的な申請義務を履行するための制度で、遺産分割後の登記義務や売却に必要な登記の代わりにはなりません。権利証が見つからなくても調査を止めず、期限を確認しながら不動産の一覧と名義を整理してください。詳しくは法務省の相続登記義務化の案内と法務省Q&Aをご覧ください。期限や相続人申告登記は当サイトの相続登記の義務化に関する解説、必要書類は相続手続きに必要となる書類の解説で整理しています。

まとめ

相続登記を始めるときは、権利証の有無だけに注目せず、親名義の不動産を洗い出して登記記録と照合しましょう。一般的な相続登記は権利証がなくても申請できますが、権利証は不動産を特定する手がかりの一つです。

固定資産税の通知書や名寄帳、所有不動産記録証明書など複数の資料を重ね、地番・家屋番号・名義を確認します。証明書は氏名や住所の検索条件が一致しないと漏れることがあるため、一覧だけで調査を終えないようにしましょう。2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記不動産は、原則2027年3月31日が期限です。遺産分割後の登記にも別の期限があります。相続人が多い、先代名義が残る、売却予定がある場合は、権利証がないことも含めて早めに司法書士へ相談してください。

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