この記事を要約すると
- 2024年4月より土地を相続した相続人は、相続から3年以内の名義変更（相続登記）が義務化された
- 相続した土地の名義変更を速やかに行わないと、さまざまなデメリットが生じる危険性がある
- 土地相続の名義変更には細かい費用やさまざまな書類が必要とされるため、司法書士に依頼するのが得策
監修者2024年4月から、土地を相続した相続人は相続開始から3年以内の名義変更（相続登記）が義務となりました。
相続した土地の名義変更を放置するとさまざまなデメリットや不利益が生じるリスクが増します。
本記事では、法改正による相続登記の期限や、亡くなった親から子への土地の名義変更を「しないとどうなるのか」がわかります。土地相続の名義変更にかかる手続きや費用についても解説しますので、ぜひお読みください。
土地相続の名義変更が義務化
土地相続が生じた場合、故人から相続人へ名義を変更し、相続登記をする必要があります。
2024年（令和6年）4月1日より不動産登記制度が変更され、土地相続をはじめ不動産の相続が発生した場合の名義変更が義務化されました。注意すべき点をみていきましょう。
土地相続の名義変更期限は3年
新しい不動産登記制度では「土地などの相続人となった場合、自分が相続人にあたると知った時点から3年以内に相続登記（名義変更）をしなければならない」と明記されています。
この3年という期限は、法定相続人だけでなく、遺言書などによって土地の相続人となる場合や遺産分割などで複数名が土地相続の権利を得た場合にも適用されます。
遺産分割の場合は、分割の決定後3年以内に名義変更をすませましょう。
2024年4月以前の土地相続にも適用
土地相続の名義変更義務化は、改定前に相続した土地などの不動産にもさかのぼって適用されます。
つまり、新制度が施行される前に相続した土地や不動産についても、速やかに法務局で名義変更の手続きを済ませる義務があります。猶予期間は2027年3月までの設定です。
出典：法務局 相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
土地相続の名義変更をしないとどうなる？
土地を相続したものの亡くなった人の名義のまま名義変更せず放置すると、5つのデメリットがあります。
- 過料の対象となる
- 相続した土地が売却できない
- 相続関係が複雑化する
- 相続した土地が差し押さえられる危険性がある
- 相続した土地が担保にならない
詳しくみていきましょう。
過料の対象となる
相続した土地の名義変更を期限内に行わず「正当な理由がない」と判断されると10万円以下の過料の対象となることがあります。あくまで違反への罰則のため「前科がつく」といった意味合いはありません。
しかし、この過料は、期限内に相続した土地の名義変更をしておけば払わないで済むものです。無用な出費を防ぐためにも、土地相続の名義変更は期限内に済ませてください。
相続した土地が売却できない
土地をはじめ、不動産の売却ができるのは持ち主、つまり名義人のみです。土地を相続したのに名義変更をしないでいると、その土地を買いたい人が見つかった場合でも売却手続きが行えません。
同様に賃貸に出すこともできません。相続した土地を資産として運用するためにも、速やかに名義変更を行うのが得策です。
相続関係が複雑化する
土地相続後に名義変更を行わないまま、相続人が亡くなってしまうとどうなるのでしょうか？
次の相続人に土地の相続権が引き継がれ、相続関係が複雑化します。
このようなケースは「数次相続」と呼ばれています。数次相続では、トラブルが発生しやすい傾向にあります。自分の家族を争いに巻き込まないためにも、土地相続人となった場合は早めに名義変更を行いましょう。
相続した土地が差し押さえられる危険性がある
土地の分割相続をした場合に発生することがあるトラブルとして、知らないうちに、ほかの共有者の持ち分が差し押さえられるケースがあげられます。
たとえば、自分は名義変更を行っていないが、自分以外の相続人（以下：A）が名義変更を済ませている、とします。Aには借入金があり返済を滞らせました。
債権者は借入金の返済の代わりに土地に「代位登記」という手続きを行い、差し押さえが可能となります。代位登記された土地の一部が、Aではなく、自分に法定相続権があっても、名義変更をしていないと債権者に自分の所有権を主張することができません。
代位登記とは「相続した土地を債権者名義にできる」というもので、法律でも認められています。担保として代位登記されるだけでなく、競売にかけられる危険性も高いです。
法定相続分通りの相続の際も、自分の法定相続分は忘れずに名義変更しておくのが安心です。
相続した土地が担保にならない
通常、所有する土地は銀行から融資を受ける際の担保にできます。しかし、名義変更を済ませていない土地は所有している土地とみなされず、担保になりません。
融資の利子が高く設定されたり、融資自体が破談になったりするケースもあります。
土地相続の名義変更の手続き
土地相続の名義変更手続きは主に3つです。
- 必要書類の準備
- 相続人間の合意形成
- 法務局への申請手続き
それぞれ詳しく見ていきましょう。
必要書類の準備
相続不動産の名義変更における必要書類はさまざまです。
主な書類としては、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、被相続人の住民票の除票、相続する土地の登記事項証明書などがあります。
さらに相続人が複数いる場合は遺産分割協議書も必要です。
書類を揃えるには時間がかかることも多いので、早めに準備を始めてください。令和6年3月1日からは「戸籍謄本の広域交付」が始まり、本籍地以外の最寄りの市町村でも戸籍謄本が受け取れるようになりました。
より詳しい必要書類については以下でご確認ください。
相続人の間で遺産分割協議
次に相続人の間で遺産相続について話し合いましょう。
協議では誰がどの土地を相続するのかを決定します。1つの土地を複数人で共有するのは後々のトラブルの元になるので、できるだけ避けましょう。合意が得られたら内容を遺産分割協議書にまとめます。
協議が難航しそうな場合は、前もって弁護士や司法書士などの専門家に相談するのも一つの方法です。
法務局への申請手続き
準備した書類と遺産分割協議書を持って、土地の所在地を管轄する法務局に申請します。申請書類に不備があるときは修正を求められるので、正確な書類作成が大切です。自分で申請するときはオンラインで行うのがおすすめです。
申請後、法務局での審査を経て、問題がなければ約2週間程度で登記が完了します。
申請は本人が直接することも可能ですが、手続きが複雑です。司法書士に依頼すると書類作成から申請手続きまでをスムーズに進められます。
土地相続の名義変更の費用
相続した土地の名義変更には、さまざまな費用がかかります。土地相続にかかる主な費用は次の3種類です。
- 登録免許税
- 書類の取得費用
- 司法書士報酬
詳しくみていきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、相続した土地の名義変更（相続登記）を法務局で申請する際に納める税金をさします。登録免許税額の収入印紙を法務局で購入し、登記申請書に貼付して提出する方法で支払ってください。
また、相続で取得した土地の登録免許税は、以下の計算式で算出できます。
「登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率0.4%」
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、登録免許税は8万円です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に基準となる不動産の価値を金額で評価したものです。固定資産評価額は3年ごとに見直され、自治体から郵送される固定資産税の納税通知書に記載されます。
登録免許税の免除
登録免許税は、要件によって免除されることがあります。現在のところ登録免許税の免除の適用は令和7年3月31日まで、とされています。要件は次の通りです。
- 1次相続人が相続の名義変更を行わないまま死亡し、2次相続人が名義変更する場合
- 土地の評価額が100万円以下の場合
土地を相続したら、自分が登録免許税免除の要件に適合していないか確認しましょう。
出典：税務署 相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について
必要書類の取得費用
相続した土地の名義変更に必要な書類の取得にも費用がかかります。土地相続の名義変更に必要とされる書類とは、「戸籍謄本」や「住民票」などが該当します。
こうした必要書類の取得費用は、1通あたり数百円程度です。数千円あれば必要書類は揃います。
司法書士報酬
土地相続の名義変更は、自分で行うことも可能です。しかし、相続税を納めるため土地を売却したい場合や買主が決定している土地を相続した場合など、早急な名義変更が必要なケースもあります。
また、土地をはじめとする相続登記には、必要書類のほかにも申請書の記入や法務局への申請といった手順が必要です。「時間がない」「必要書類の取得や申請書の記載が面倒」というケースも少なくありません。
大事な人を亡くしたことで生じる相続では、その後の手続きが相続人の負担となるケースもあるでしょう。
そのため、相続による土地の取得では、相続のプロである司法書士に名義変更の手続きを一任するのもおすすめです。
司法書士の報酬は、一律の規定がないため、司法書士事務所によって異なります。目安として「10万円前後」と見ておくとよいでしょう。この費用には、必要書類の取得費用なども含まれるのが一般的です。
まずは、無料相談がある司法書士事務所で見積もりを依頼してみましょう。
まとめ
土地の相続を受けた場合は、3年を期限として相続登記、つまり名義変更を行う必要があります。
土地相続の名義変更を放置すると、10万円以下の過料が生じることもあります。ほかにも「土地を担保に融資が受けられない」「売却できない」「法定相続分通りに相続した場合、相続した土地が差し押さえられる」などのデメリットが起こりかねません。
土地相続には、申請のための必要書類の取得や申請書類の記載、登録免許税をはじめとした名義変更にかかる費用の計算など、こまごまとした作業が必要です。大切な人を亡くしたばかりの時期に、こうした作業が遺族の負担になるケースも珍しくありません。
土地相続の名義変更は、司法書士に一任するのがスムーズです。
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この記事の監修者
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