この記事を要約すると
- 相続したマンションの名義変更(相続登記)とは、相続するマンションの名義を“亡くなった人”から“相続する人”に変更する手続きのこと
- 相続したマンションの名義変更が完了すると売却が可能になる
- 相続したマンションの名義変更でかかる費用は、①登録免許税②書類の取得費用に加え、必須ではないが一般的には③司法書士に報酬を支払って依頼することが多い
監修者土地や建物など不動産を相続する場合、その名義を故人から相続人へ変更する必要があります。これを「相続登記」といい、2024年4月1日から義務化されました。
相続登記の義務を違反した場合、「10万円以下の過料」を科されるおそれもあります。
相続登記については、マンションも例外ではありません。
この記事では、相続したマンションの名義変更手続きの流れや必要な費用について解説していきます。
相続したマンションの名義変更とは？
相続したマンションの名義変更とは、マンションを相続する際に “亡くなった人”から“相続する人”に名義を変更する手続きのことです。マンションに限らず、相続によって不動産所有者の名義を変更する手続きを「相続登記」といいます。
所有者名義など不動産の権利情報は、法務局が管理しており、土地や建物ごとに作成された「登記事項証明書（登記簿謄本）」に記載されています。
マンションの登記事項証明書は、所有している部屋ごとに作成されていることがほとんどです。マンションの所有権が相続によって変わった際には、「相続登記」が必要になります。
相続したマンションの名義変更（相続登記）によって売却が可能に
両親が亡くなり「誰も住まなくなったマンションを売却したい」と相続人が考えても、マンションの名義が亡くなった人のままでは売却することができません。
故人の名義のままでは、マンションの所有権を相続人として第三者に主張することができず、売却しても買主の名義に変更することができないからです。相続人の名義に変更した後に、ようやく売却の手続きを進められます。
相続したマンションの名義変更手続きの流れ
相続したマンションの名義変更手続きの流れは以下の通りです。
- 遺言書の確認
- 相続人や相続財産の調査
- 遺産分割協議
- 相続登記（名義変更）
- 相続税の申告・納付
1.遺言書の確認
まずは、亡くなった人（被相続人）が生前に遺言書を作成していたか否かを確認します。マンションを承継させる相続人が遺言書の中で指定されていれば、その相続人が取得することになります。
遺言書については、亡くなる前に保管場所を聞いている場合もありますが、心当たりがない場合、以下のケースが考えられます。
- ①本人が自筆した遺言書を自宅に保管している
- ②公正証書による遺言を作成している
- ③本人が自筆した遺言書を法務局で保管してもらっている
まずは自宅内で被相続人が重要書類を保管していた場所を調べます。そこで見当たらない場合、②のケースでは最寄りの公証役場で遺言検索をします。③では「遺言書保管事実証明書」の請求を法務局に行い調べてもらうことになります。
もしも、自筆遺言書を見つけた場合はその場で開封せずに、家庭裁判所で検認手続きを行う必要があります。
2.相続人や相続財産の調査
もしも、遺言書で相続財産の承継について定められていない場合は、相続人全員で話し合う必要があります。そのため「1.遺言書の確認」と並行して、相続人や相続する財産の調査を行います。
相続人は、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取り寄せて特定しなければなりません。また、相続財産がどのくらいあるのかについても調べる必要があります。
相続財産については、預貯金やマンションなどのプラスになる財産だけでなく、負債などのマイナスになる財産があります。仮にマイナスになる財産が多いのであれば、財産を相続せず「相続放棄をする」という選択肢もあります。
不動産の場合には、固定資産納税通知書に所有不動産が記載されています。また、個人が所有している不動産についてリストアップしたもの（名寄帳）を市区町村ごとに発行してもらえます。
3.遺産分割協議
遺言書がない場合、相続人や相続財産の調査が完了したのちに「遺産分割協議」を行います。遺産分割協議とは、相続人全員で誰がどの財産を承継するかについて話し合う協議のことです。
遺産分割協議で決定した事項について「遺産分割協議書」という書面に残します。
「遺産分割協議書」は、相続登記の申請を含む各相続手続きの際に、印鑑証明書とセットで提出を求められることもあります。
4.相続登記（名義変更）
「3.遺産分割協議」でマンションを相続する人が決定した後、相続登記を行います。
相続登記を完了すれば、第三者へマンションの売却をすることができるようになります。
相続登記については、自分で手続きを行うことも可能ですが、手続きが複雑であり必要書類も多いため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
5.相続税の申告・納付
ある程度の相続財産があり、相続税が発生する場合は、相続税の申告をしなければなりません。相続税の申告は、相続税申告書を作成し、税務署に提出して納付します。
相続税の申告および納付の期限は、通常「被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内」とされています。もしも指定された期限から遅れてしまった場合、原則として加算税や延滞税がかかってしまうため注意しましょう。
ただし、相続税は控除される額が大きく、相続税の申告の対象外になるケースも多いです。
相続税の控除額は、「3000万円+（600万円×法定相続人の数）」とされています。
例えば、相続人が配偶者と子供2人の場合、『3000万円+（600万円×3）＝4800万円』となります。
つまり、このケースの場合は、相続財産が4800万円を超えなければ相続税の申告が不要となります。
相続したマンションの名義変更でかかる費用
相続したマンションの名義変更にかかる主な費用は以下の通りです。
- 登録免許税
- 書類の取得費用
- 司法書士報酬
登録免許税
登録免許税とは、相続登記を申請する際に法務局に納める税金（収入印紙代）のことです。
登録免許税は、以下の計算式で算出できます。
「登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率0.4%」
例えば、固定資産税評価額が4,000万円のマンションの場合、登録免許税として16万円納める必要があります。
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に基準となる価格のことです。所有している不動産の固定資産税評価額は、毎年自治体から郵送される固定資産税の納税通知書に記載されています。
また、登録免許税が免除されるケースもあるため、必ず要件を確認しておきましょう。
書類の取得費用
書類の取得費用、すなわち「戸籍謄本」や「住民票」など、相続登記を行う際に必要になる書類を取得する際に市区町村役場に支払う発行手数料です。
基本的には1通あたり数百円程度の費用なので、1万円あればたいていの必要な書類を揃えることができます。
司法書士報酬
相続したマンションの名義変更は、自分で行うこともできるため、「司法書士報酬」は必須ではありません。時間にゆとりがある方でしたら自身で調べながら相続登記をすることも可能です。
ただし、売却する方針ですでに買主が決まっているなど、早急に相続登記しなければならない場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。
司法書士の報酬について業界で一律の規定はなく、事務所単位で報酬基準を決定しています。そのため、司法書士によって支払う報酬は異なりますが、およその目安として「司法書士に書類の取得からすべて依頼する場合は10万円前後」かかります。
依頼する前に無料で相談を受け付けている場合もあるため、なるべく事前に見積もりを作成してもらい、必要な費用を把握したうえで依頼しましょう。
まとめ
マンションを相続しても住む予定がない場合は、売却を検討する方も少なくありません。その場合、名義変更（相続登記）が完了していれば相続人の名義で第三者へ売却することが可能になります。
相続したマンションの名義変更手続きの流れは、「遺言書の確認および相続人や相続財産の調査→遺言書がない場合は遺産分割協議→相続登記（名義変更）→相続税の申告・納付」の順番で進めていきます。
相続したマンションの名義変更でかかる費用は、①登録免許税②書類の取得費用です。司法書士に依頼する場合は、③司法書士報酬が必要になります。
費用を節約するために、司法書士に依頼せずに自分で行う方法もありますが、マンションの名義変更には添付しなければならない書類も多く、時間もかかるため自身で行うのはなかなか大変です。
司法書士に依頼すれば、時間や書類作成の手間もなくスムーズに終わらせることができます。司法書士によって支払う報酬は異なるため、事前に見積もりを作成してもらい、必要な費用を把握することが重要です。
相続が発生したらまずは司法書士に無料で相談してみましょう。
この記事の監修者
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