相続した不動産の名義変更は自分で登記できる?流れや費用などを司法書士が解説

　　監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤 徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤 徹のプロフィール

不動産を相続した時に名義変更を行うと思いますが、どのような手続きが必要で、費用や手間はどのくらいかかるのかわからない方が多いのが現状です。

そこで、今回は相続した不動産の名義変更を自分で行う時の注意点や専門家に依頼した場合の費用などについて解説していきます。

相続した不動産の名義変更登記を自分でできるのか?

名義変更登記は、少し手間が掛かりますが、落ち着いて準備すれば、誰でも自分でできます。不動産の相続登記は、相続の状況によって作業の手順が変わってきます。

主なパターンは、以下の通りです。

1. 公正証書遺言がある場合
2. 自筆証書遺言がある場合
3. 遺産分割協議での相続の場合
4. 法定相続通りの相続の場合

公正証書遺言がある場合は、様々な手続きを遺言に指定された遺言執行人が行い、指定されていない場合は、相続人の代表か、司法書士等に依頼して手続きを行っていきます。

自筆証書遺言がある場合は、自筆証書遺言を勝手に開封せず、家庭裁判所で検認の申し立てをし、遺言書の状態や日付・署名を相続人立ち会いのもと家庭裁判所で確認しなければいけません。

遺産分割協議での相続の場合は、遺産分割協議をして、内容が決まったら遺産分割協議書を作成し、様々な手続きを行っていきます。

法定相続通りの相続の場合は、一人の相続者からの申請で名義変更登記が可能になります。

ただし、相続人が複数いる場合は揉めごとに発展しやすいので、法定相続するか遺産分割協議を行うか、相続人みんなでよく相談してから様々な手続きに進むのが大事です。

この主なパターンに関わらず、どのケースにおいても最初に相続人と遺産の洗い出し調査を行う必要があります。

これは、手続きを進めてしまった後に新たな相続人が登場したり、思いもよらぬ不動産が発見されたりして相続登記がやり直しになるのを防ぐためです。

もれがないよう調査し、洗い出しができたら財産目録を作り、分割協議やその後の手続きがスムーズに進められるようにしておくのがおすすめです。

相続登記は所有権の取得を知った日から3年以内という期限がありますが、早めに行わないと様々な不都合が起きやすくなります。

例えば、不動産の相続登記をしていないと建物も土地も売却ができなかったり、債権がある場合、ケースによっては債権者に不動産を差し押さえられる可能性があります。

相続した不動産の名義変更登記は、是非早めに行ってください。

相続した不動産の名義変更をする手続き

必要書類を法務省へ提出

1. 相続人全員の戸籍謄本
2. 相続人の住民票（または戸籍の除附票）
3. 固定資産評価証明書

必要な書類はこれらの他にも相続した不動産の名義変更をする手続きを行う際、まず必要書類を法務省へ提出します。

相続登記に必要な書類は、「公正証書遺言か自筆証書遺言がある場合」「遺産分割協議での相続の場合」「法定相続通りの相続の場合」など状況によって変わります。

それぞれで必要な書類は以下の通りです。

公正証書遺言か自筆証書遺言がある場合

1. 相続関係説明図
2. 遺言書（自筆証書遺言は検認を受けたもの）
3. 亡くなった人の死亡の記載がある戸籍謄本（または除籍謄本）
4. 亡くなった人の住民票除票（または戸籍の除附票）
5. 不動産を相続する人の戸籍謄本
6. 不動産を相続する人の住民票（または戸籍の除附票）
7. 固定資産評価証明書

遺産分割協議での相続の場合

1. 相続関係説明図
2. 遺産分割協議書
3. 相続人全員の印鑑登録証明書
4. 亡くなった人の生まれてから死亡するまでの全ての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍）一式
5. 亡くなった人の住民票除票（または戸籍の除附票）
6. 相続人全員の戸籍謄本
7. 不動産を相続する人の住民票（または戸籍の除附票）
8. 固定資産評価証明書

法定相続通りの相続の場合

1. 相続関係説明図
2. 亡くなった人の生まれてから死亡するまでの全ての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍）一式
3. 亡くなった人の住民票除票（または戸籍の除附票）

ケースによって更に追加されることがあるので、早めに法務局に確認してください。

また、法定相続情報証明制度もあるのでこちらも検討してみてください。

相続した不動産の名義変更登記の際の必要書類

次に相続した不動産の名義変更登記の際の必要な書類について解説していきます。

戸籍謄本等を集める

遺言書がない場合、名義変更登記の際に被相続人（亡くなった人）の生まれてから死亡するまでの全ての戸籍謄本（改製戸籍、除籍謄本）が必要になります。

遺言書がある場合も、離婚の経歴や非嫡出子がいるかいないか、養子縁組がないか正確に判断し相続人を洗い出すためにも戸籍謄本等を集めておく必要があります。

自分で名義変更登記をする際、この作業が一番時間が掛かります。

2024年3月1日から広域交付制度がスタートし、本籍地が遠くにある方も最寄りの市町村の窓口で請求することができるようになり、以前に比べて戸籍謄本等を集めやすくなりました。

被相続人の戸籍謄本を抜けなく集めるには、死亡の記載がある戸籍謄本（除籍謄本）から順番に遡って集めると間違えが少なくて済みます。

登記申請書の作成

必要書類を集めたら、次は登記申請書を作成します。

登記申請書はA4の紙に黒色のインクで手書きで書くかパソコンで作成します。

複数枚の場合は契印、訂正には訂正印を押して、欄外にどこを直したのか「1字消去、2字加筆」と直した内容を記載します。

登記申請書のフォーマットや書き方は「公正証書遺言がある場合」「自筆証書遺言がある場合」「遺産分割協議の場合」「法定相続の場合」等、ケースにより異なります。

登記申請書（所有権移転登記申請書）の書式や書き方の詳細は、法務局WEBサイトをご覧ください。

司法書士への相続相談をお考えの方へ

自分自身で相続した不動産の名義変更登記をすることも可能ですが不安だったり面倒だと思う方も多いと思います。

そんな方には司法書士へ相続相談をしてみるのがおすすめです。

相談料が掛かると感じる方もいらっしゃると思いますが全国各地で無料で相談に乗ってくれるところが沢山あります。

司法書士に名義変更登記を依頼すると時間や手間を省くことができたり、他の相続手続きも合わせて依頼することができます。

また、相続人の特定が正確にできたり、見落としを防ぐことが可能です。登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度で、内容を変更する手続きは法律で細かくルールが決められていて大変です。

是非一度あいりん司法書士事務所にもご相談ください。

相続不動産の名義変更にかかる費用

不動産の名義変更登記の費用は、登記申請時に貼付する収入印紙代（登録免許税）、戸籍謄本など書類の取得実費が最低限必要です。

登録免許税は相続する不動産の固定資産税評価額に0.4%を乗じた金額がかかります。

例えば固定資産税評価額が1000万円だった場合、登録免許税は4万円となります。ただし、100円未満は切り捨てし、最低額は1000円なので、計算して1000円以下の場合は1000円になります。

また、土地にのみ適用ですが評価額が100万円以下であれば非課税となり、その土地には登録免許税（印紙税）がかかりません。

固定資産税評価額は不動産所在地の市区町村役場（東京23区内は都税事務所）で発行される評価証明書に記載があります。

申請の際はこの評価証明書を提出するか、年1回郵送されてくる固定資産税通知書を提出します。

戸籍謄本などの書類は、戸籍謄本1通450円、除籍謄本1通750円、原戸籍謄本1通750円、住民票1通300円、戸籍の附票1通300円、印鑑証明書1通300円、登記事項証明書1通600円かかります。

これらの書類を全て集めるには相続人の人数によって異なりますが、相続関係が複雑でない場合、多くは1万円以内に収まることが多いです。

また、コンビニなどの証明書交付サービスを利用すると費用を抑えることができます。

司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべきケースと費用

司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべきケースは以下の通りです。

• 遺言書もなく相続人の数が多く、長年相続登記を放置した結果、多数の数次相続が起こっている場合
• 不動産の数が多い場合
• 不動産の売却が控えているため急いで相続登記をしないといけない場合
• 相続税がかかるぐらいの規模の遺産がある場合
• 疎遠だったり、会ったこともない相続人が含まれる場合
• 法務局に相談しに行ったがよく分からなかった場合
• 相続人との関係性が良くないので、書類のミスが許されない、または、署名捺印をもらい直すよう依頼できない場合
• 相続の内容が複雑な場合
• 手続きの時間が充分に取れない、もしくは期限まで時間がない場合

このようなケースに当てはまる場合は、登記の専門家である司法書士に依頼するといいです。

法務局で相談して進めることも可能ですが、専門家に頼めば面倒な書類集めから依頼することができ、間違いなく進みます。

司法書士の報酬は、法律や規則で定められた一律の料金はありませんので、事務所ごとに報酬額を自由に決めることができます。

相場的には、複雑な相続関係ではなく、不動産も自宅の土地や建物といった場合は、登録免許税や戸籍謄本などの取得にかかる費用を除いた司法書士の報酬額は約10万円前後のケースが多いです。

まとめ

2024年4月1日から相続登記の義務化がスタートし、不動産を相続したらできるだけ早く相続登記を申請することが求められるようになりました。

不動産の相続登記は自分でもすることができますが、未経験で書類作成などの作業は時間がかかり大変負担になります。

しかし、司法書士に依頼すれば、費用はかかりますが、相続人が複雑だったりしても、効率よくミスなく相続登記を完了することができ、司法書士に安心して丸投げできるため、かなりのストレスを緩和させることができます。

実際に依頼するかどうかは別にして、初回の相談を無料としている司法書士事務所が全国各地にあるので、自分でしようか依頼しようか迷っている方は是非一度あいりん司法書士事務所にご相談ください。

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