【2024年最新】相続登記義務化を攻略！所有不動産記録証明制度とは？わかりやすく解説！

令和6年4月1日に相続登記が義務化されました。これまで任意だった「登記手続き」が”義務化される”という点で、相続手続きが負担に感じる人も少なくないと思います。

こうした相続に関する負担を少しでも軽減できるように、「所有不動産記録証明制度」という制度が新しく導入されることになりました。

とはいえ、「所有不動産記録証明制度」という制度がどういうものなのか、正直よく分からないという方も多くいるのではないかと思います。この記事では、所有不動産記録証明制度の内容について分かりやすく解説します。

「所有不動産記録証明制度」という制度を利用することでどのように登記手続きの負担が軽減されるのか、知識として備えておくと安心です。

いざという時のために、今から相続に関する疑問を解消しておきましょう。

所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度とはどのような制度なのか、制度の概要や所有不動産記録証明書に記載されている内容、一覧交付請求できる人や請求に必要な費用について解説していきます。

制度の概要は？

所有不動産記録証明制度とは、特定の所有者が名義人となる不動産の一覧を取得できる制度のことであり、令和8年2月2日から実施されることが決定しています。

名義人が所有している不動産について一覧で確認することができるため、不動産を把握しやすくなります。そのことから登記申請漏れを防いだり、登記の効率化を促進する効果が期待される制度です。

実施の背景には、現代の日本には「所有者不明土地」があることによって、公共事業や街づくりが妨げられているという問題があります。

所有者不明土地とは、登記がされておらず、「所有者が不明の土地」もしくは「所有者が判明しても所有者と連絡が取れない土地」のことです。この問題の解決策のひとつとして、令和6年4月1日から相続登記の義務化が開始されました。

しかし、相続登記が義務化されたとしても、相続が発生した土地について誰もその存在を認識していなければ登記されないままの可能性も十分あります。

例えば、「実家以外に親が所有している土地」や「遠い親戚が所有している土地」など、土地の所有自体を相続人が把握できていないケースも少なくないのではないでしょうか。

今回、施行されることになった所有不動産記録証明制度では、特定の名義人が所有する不動産の一覧を法務局で発行してもらえるようになります。これにより、相続登記が必要になる不動産の全容を相続人が把握しやすくなり、相続登記漏れを防ぐことが出来るようになるのです。

どんなことが記載されるのか？

所有不動産記録証明書には、特定の名義人が所有している全ての不動産の登記情報が記載されます。

不動産ごとに不動産の登記簿が作成されており、不動産の特定は名義人単位で横断的に行うことができません。

名義人の不動産の登記情報を取得するには、まず所有している不動産を特定することから始まります。そして、その不動産ごとに登記簿を取得する必要があるのです。

それに対して、所有者不動産記録証明書であれば、名義人単位で不動産一覧を取得することができるので、不動産の見逃しを予防できます。

一覧交付請求できる人・費用は？

不動産の一覧が取得できるのは、次の方に限られます。

• 名義人本人
• 相続人
• 名義人または相続人から委任を受けた代理人

代理人の取得については、今後代理人の範囲や取得手続きについて定められる予定です。

また、取得する際には、手数料を法務局に納付する必要がありますが、具体的な手数料額については現在まだ決まっておりません。

被相続人が持っている不動産の調査方法

“現状の調査法では不動産の把握が難しい”というのも所有不動産記録証明制度が導入された要因の一つです。

不動産調査の必要性とは？

相続人が相続する不動産について正確に把握できていないケースは、意外と少なくありません。

相続手続きにおいて記入漏れがないように、不動産について十分な情報を調査する必要があります。

不動産調査が不十分だと相続手続きに不備が生じてしまい、後日また改めて相続手続きを行わなければならない等、手間がかかってしまうため注意しましょう。

現状、相続人が被相続人の不動産を調査する方法は、以下の方法があります。

• 固定資産税納税通知書
• 名寄帳

固定資産税納税通知書を取得する方法

不動産を所有していると毎年固定資産税が課税されます。

固定資産税額は、自治体から4月～6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」で通知されます。所有する不動産は、この通知書を確認すれば把握できます。

ただし、固定資産税納税通知書は、あくまでも課税対象の不動産の情報しか記載していません。そのため、以下のような不動産については確認できません。

• 固定資産税が一定額未満で非課税になる場合
• 共有名義の不動産で持ち分が少ない場合
• 1月2日以降に取得した不動産はその年には掲載されない

固定資産税は、毎年1月1日時点に所有している不動産について課税されます。

1月2日以降に取得した不動産について記載されるのは、その翌年となりますので注意しましょう。

名寄帳を取得する方法

名寄帳とは、特定の人が同一市区町村内で所有している不動産の一覧です。

名寄帳は、固定資産税が非課税であっても記載されます。そのため、不動産の全容をより正確に把握しやすくなります。ただし、名寄帳にも以下のようなデメリットがあります。

• 自治体で取得しないといけない
• 請求した自治体以外の不動産は記載されない
• 1月2日以降に取得した不動産はその年には記載されない
• 自治体によっては取得できない

固定資産税納税通知書と異なり、名寄帳は自動的に送付されません。名寄帳の取得は、各自で自治体に出向いて申請する必要があります。

また、申請した自治体以外に不動産を所有している場合、その不動産については名寄帳に記載されないため、また別の自治体に申請しなければなりません。

名寄帳の記載は、固定資産税納税通知書同様1月1日時点の所有者情報をもとに作成します。そのため、1月2日以降に取得した不動産については、翌年以降の名寄帳に記載されるので注意しましょう。

名寄帳は、発行していない自治体もあるので、名寄帳の取得について事前に自治体に確認する必要があります。

所有不動産記録証明制度と比較

固定資産税納税通知書と名寄帳・所有不動産記録証明書の違いを一覧で確認しましょう。

 固定資産税納税通知書や名寄帳は、それぞれ「非課税の不動産が把握できない」「申請する自治体以外の不動産が把握できない」というデメリットがあります。

これらのデメリットを解消したのが、所有不動産記録証明制度です。

所有不動産記録証明制度の課題・問題点

所有不動産記録証明制度は、固定資産税納税通知書・名寄帳のデメリットを解消した制度ですが、以下のような課題点・問題点も指摘されています。

• 住所や氏名の変更で記載されない不動産が出る恐れがある
• 使用している不動産でも相続登記未了の場合は記載されない

所有不動産記録証明制度では、名義人の「住所」と「氏名」の両方が一致する不動産一覧が結果として表示されます。

引っ越しや結婚等により住所や氏名が変更された後に登記していない場合、一覧に表示されない不動産が出てくる可能性があるのです。

たとえば、A市在住時にＡ市の不動産を購入した後、引っ越したＢ市の住所でＢ市の土地を購入したとします。Ｂ市の住所で証明書の交付を申請すると、B市の土地については記載されますがＡ市の土地については記載されないのです。

Ａ市の土地が記載されるようにするには、Ｂ市に引っ越した際に、Ａ市の土地の名義人の住所の登記をＢ市に変更する必要があります。

また、実際には住んでいる土地でも、登記上の名義が先代のままになっている等、相続登記が未了である場合も一覧には記載されません。

一覧にすべて記載するには、相続登記と住所・氏名変更登記が正しく行われていなければなりません。これについては、令和6年4月1日施行の相続登記義務化、令和8年4月1日施行の住所・氏名変更登記義務化で解消される見通しです。

しかし、実際に登記内容が正確になるには時間がかかるものです。近々、所有不動産記録証明制度を利用する予定がある場合は、住所・氏名変更登記を申請することも検討しておきましょう。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、被相続人が所有している不動産一覧が取得できるため、相続登記の記入漏れを防げます。しかし、住所や氏名が一致していなければ、一覧に記載されないので、相続登記・住所氏名変更登記が必要不可欠です。

今後、相続登記や住所氏名変更登記は義務化され、義務化前の相続・変更も対象になります。所有不動産記録証明制度を利用する予定のある人、氏名や住所の変更が生じているのに登記を行っていない人は、登記を見直して適切な登記申請が必要になります。

相続登記や住所氏名変更登記についての疑問や不安は、一度司法書士などの専門家に相談できると安心です。あいりんグループでは無料相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

この記事の監修者

遺産相続の無料相談

横浜市の相続・遺言に関するご相談ならあいりん司法書士事務所へ。

相続のご相談は完全無料です。【横浜駅徒歩4分】 横浜市内で財産・不動産の相続・相続放棄・終活にお悩みの方はお気軽にご相談ください。

横浜での相続に精通したプロチームが、相続法務から税務にいたるまでお客様をフルサポートします。

この記事を読んだ方はこちらの記事も読んでいます

【相続登記義務化】相続した山林を手放せるのか？山でも相続登記は必要か？届出は必要か

2024年4月から相続登記が義務化され、山林を含む不動産も対象となります。山林を手放す過程は多くの条件と複雑な手続きが必要です。この記事では相続土地国庫帰属制度を利用して山林を手放すことができるのか、山林を相続する際に必要な手続きに付いて解説しています。

【改正】相続登記の義務化と農地！農地の相続とは？

2024年4月1日より相続登記が義務化されます。その相続登記は農地も含まれます。所有者のわからない農地は、国土の全耕地面積の25パーセントに及んでおります。この記事では農地相続の現状や農地相続の手続き手順を解説しています。

相続登記義務化が始まる！罰則とは？Q＆Aでわかりやすくご紹介！

令和６年４月１日からの相続登記義務化により、不動産を取得した相続人は相続開始や遺産分割成立から3年以内の登記申請が義務付けられます。これを怠ると10万円以下の過料が科せられることになります。過料を軽く見て放置すれば自ら災いを招く結果となりかねません。この記事では相続登記義務化に伴う罰則について紹介しています。