相続した土地の放棄の相談が6000件以上に急増！所有者不明土地とは？相談先は？

　　監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤 徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤 徹のプロフィール

所有者不明土地の問題解消に向けて施行された新制度により、各地の法務局で設けられた相談窓口では、受付を開始してからわずか数ヶ月で約6500件以上寄せられたそうです。

新制度の施行以前はおよそ4千件弱でしたが、制度開始後に相談件数が急増しました。それだけでも土地の相続について悩みを抱える人は多く存在していることが分かります。

所有者不明土地の問題解消のために施行された複数の新制度では、不動産相続での登記申請が義務化されるほかに相続した人が土地の所有権を手放して国に帰属させることができるようになりました。

そもそもなぜ新制度が施行されることになったのか、所有者不明土地がもたらす問題とは何なのか具体的にご説明していきます。

まずは所有者不明土地問題について深堀していきましょう。

「所有者不明土地問題」とは

所有者不明土地問題とは、所有者不明土地が増加したことで、公共事業や民間の土地取引の妨げとなるほかに、近隣に悪影響を及ぼしている問題をいいます。

具体的には、所有者が死亡した際に相続登記がされなかったこと等が原因で、登記簿を調べても所有者が直ちに判明しない(もしくは判明したとしても連絡がつかない)土地の取り扱いに関する問題です。

2017年（平成29年）12月に所有者不明土地問題研究会（一般財団法人国土計画協会）が公表した最終報告で「2016年（平成28年）時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計で、約410万haあり、九州（土地面積：約367万ha）以上に存在する」ことが判明しました。

これを受けて令和３年４月には、こういった所有者不明土地問題の解決に向けて、「民法等の一部を改正する法律」「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布されることになりました。

これら二つの法律では、所有者不明土地の発生予防だけでなく、それを利用しやすくするために

1.  不動産登記法の改正(今まで任意だった相続登記の申請を義務化）
2.  民法の改正(所有者が不明な建物・土地の管理のための制度の新設）
3.  相続土地国庫帰属制度の新設(相続によって取得した不要な土地を法務大臣の承認を受けた上で国庫に帰属させる)

というような制度の見直しがされています。

令和５年４月以降、こういった新制度は段階的に施行されることになっています。

所有者不明土地ができる理由

なぜ所有者が不明な土地ができてしまうのでしょうか？

その主たる理由は、これまで相続時に必ずしも登記をする必要がなく、登記をしなかったとしても困ることがなかったからです。

少しややこしいのですか、そもそも登記とは「どのような不動産か？」「誰がその不動産の所有権などの権利を持っているか？」ということを公示する（証明する）制度です。

『どこに、どんな不動産（土地・建物）があるのか』明らかにする表示の登記は、徴税のために税務当局が情報を把握したいという背景もある為、法的にも強制であり費用は掛かりません。

その一方で、「誰が不動産を持っているのか？」「誰が不動産を担保にお金を貸しているのか？」等の権利に関する登記は、法的に強制されているものではなく、あくまでも任意の制度になっています。

親族間で所有者が明確にされており、定期的に掛かる固定資産税などの費用を支払っていれば誰にも迷惑が掛かりません。むしろ登記する際の手間や費用を考えると『登記しない方が良い』と考えてしまうのも無理はありません。

これまで不動産の所有者に関する登記をしなくても法律違反にならず、登記をするとなるとそれ相応の費用や手間が掛かってしまう…その間に相続が繰り返されることにより、その結果、所有者が不明な土地が多くできてしまったのだと考えられます。

所有者不明土地の問題点とは

登記が行われていない場合、高齢化や過疎化が進む中で誰も相続時点のことが分からず、土地の所有者が不明な状態になってしまいます。

土地を管理する人がいない為、近隣住民に被害を与えてしまう場合もあります。

例えば、老朽化が進んだ古い建物が放置されていたり、不法投棄などによって悪臭漂うゴミ屋敷のようになっていたり、草木が生い茂って虫が大量に発生している等です。

所有者が明確になっていれば、こういった問題に対応してもらえますが、所有者不明土地ではそう簡単にはいきません。土地がもたらす問題に対して、勝手に対処することもできない為、とても困った状態に陥ります。

所有者不明土地に関する相談先

ここでは、所有者不明土地の利用を円滑化するために設けられた相談窓口をご紹介します。

特別措置法に規定されている地域福利増進事業に関する個別案件の相談だけでなく、土地所有者関連情報の請求等について、下記の表に記載された各地方公共団体の連絡窓口（※）が相談について対応してくれます。

 ※法律に関しては複数の制度が盛り込まれているため、各相談窓口において、お問い合わせの内容に応じてそれぞれの担当部局について別途案内されることがあります。

※国土交通省不動産・建設経済局土地政策課では法律等の規定の解釈についてのお問い合わせに対応していますのでぜひご連絡ください。 

まとめ

所有者不明土地問題とは、建築物含めて所有者が不明な土地が及ぼしているさまざまな問題のことをいいます。

所有者が死亡した際に土地や建物などの不動産を相続する際に相続登記がされておらず、何年か経過した後になってその土地の所有者が不明になっているケースが近年増加しています。

所有者が不明な土地では、十分な管理がされないまま放置されていることで「老朽化が進んだ古い建物が放置されている」「不法投棄などによって悪臭が漂う」「草木が生い茂っていることで虫が大量に発生している」など近隣住民に被害を及ぼしている場合があります。

このような問題以外にも、所有者が不明であることは、土地を活用するための公共事業や民間の土地取引の妨げとなり、土地の取り扱いに困ってしまいます。

このような問題を解消するために、これまで任意であった不動産の相続登記を義務化したり、不要な土地を法務大臣の承認を受けた上で国庫に帰属させることができる新制度が施行されるようになりました。

各都道府県では、所有者不明土地の利用を円滑化するために設けられた相談窓口が設けられていますので、ぜひ活用してみてください。

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