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相続による不動産の名義変更【Q&A】

相続登記

Q&A

借地権と相続した場合についてアドバイスをください。
借地権を相続した場合、たいてい地主様と相続人様で借地契約を変更することになるかと思います。一般的には借地契約の内容は相続人様にそのまま引き継がれるはずです。 賃借権を相続した場合も建物賃借契約書の名義を変更しましょう。この場合、地主さんにいくらかの手数料の支払いが必要になることが多いですが必要経費ですのでサッと手続きするほうがお得です。なお、借地権、賃借権は通常その登記をしていないので法務局への手続きは必要です。

 

借地権と相続した場合についてアドバイスをください。
借地権を相続した場合、たいてい地主様と相続人様で借地契約を変更することになるかと思います。一般的には借地契約の内容は相続人様にそのまま引き継がれるはずです。 賃借権を相続した場合も建物賃借契約書の名義を変更しましょう。この場合、地主さんにいくらかの手数料の支払いが必要になることが多いですが必要経費ですのでサッと手続きするほうがお得です。なお、借地権、賃借権は通常その登記をしていないので法務局への手続きは必要です。

 

相続登記の申請前に戸籍の誤りに気付いた場合、申請は受理されるのでしょうか?
登記官は通常書面に書いてある情報のみで登記の審査をします。なので相続登記を申請する際添付する戸籍が誤っていると当然に受理されません。当該戸籍の書きぶりからは相続人を確定することができないからです。従って戸籍を訂正後でないと登記官は相続登記を受理することはありません。

 

家庭裁判所の遺産分割調停が終わりました。相続登記をする必要があるようですがどのようにすればいいのでしょうか。
相続登記をする際、家庭裁判所の調停が終わっているなら調停調書の謄本を添付します。 相続を証する書面として提出するので調停調書は謄本でも正本でもどちらでも構いません。 なお、遺産分割調停による相続登記の申請には戸籍などの添付は不要です。調停自体相続関係の調査をしたうえで行いますので再度法務局側で審査する必要性がないからです。 もっとも、調停調書上に亡くなった方の死亡年月日が明示されていない場合は登記原因年月日を明示するために亡くなった日のわかる除籍を添付しなければいけません。

 

相続人が数人いるのですが、そのうちの一人から相続登記ができるって本当ですか?
相続人が一人であれば、その方は当然に登記権利者となって相続登記を申請できます。また相続人が複数いる場合、相続人全員が申請人になり相続登記することも当然できます。それでは相続人が複数いる中で、そのうちの一人から相続登記を申請することはできるのでしょうか。この場合、共同相続人中の一人が全員のために相続登記を申請することは可能です。 なぜなら民法に規定する保存行為にあたるとされているからです。そうはいっても共同相続人中の一人から、その一人の持分だけの相続登記をいれることは許されませんのでご注意ください。

 

相続人が子の場合、戸籍などはどの範囲で用意すればよいでしょうか? 戸籍収集に関しては、亡くなった方が子供を産めそうな年齢(12歳くらい)からの戸籍をはじめにして死亡までの戸籍、除籍などを間断なく集めれば足ります。死亡の戸籍は亡くなった方の死亡の事実を証するため、少なくとも被相続人の死亡当時戸籍が必要です。また相続登記の申請書に登記権利者として載っている方が亡くなった方の相続人であることを法務局が認定するためには、その方が亡くなった方の推定相続人であることに加え、被相続人の死亡当時、現に相続資格をもっていることを確認しなければいけませんので、その相続人の現在戸籍を添付します。
相続人が直系尊属または兄弟姉妹の場合、戸籍などはどの範囲で用意すればよいでしょうか? まず、直系尊属が相続人となるのは、亡くなった方に子がいない場合に限定されます。従ってこの場合には、亡くなった方の戸籍をさかのぼって子供の有り無しを調べるため出生からの戸籍を取得する必要があります。さらに父母が相続人になるケースには、父母の戸籍を提出して、父母が亡くなった方の死亡当時、生きていたことを証明する必要があります。 次に、兄弟姉妹は第三順位の血族相続人ですので、兄弟姉妹が相続人となるケースでは、亡くなった方に子供がなく、かつ父母などの直系尊属も不在であることを証明しなければいけません。

 

申請の年月日と登記上の表示はどのように記載すればよいですか? 申請書を法務局に提出する提出年月日と不動産を管轄する法務局の名称を記載します。鶴見区にある不動産は横浜地方法務局神奈川出張所の管轄なので、そのように記載します。

 

課税標準の価格と登録免許税については何と書けばよいですか?
課税価格は評価証明書や固定資産税の納税通知書に記載された価額を記載することになっています。不動産が複数ある場合は、各不動産ごとに価格をそのまま記載し、課税価格として合算額を記載します。課税価格が1000円未満ならその端数を切り捨てます。相続による所有権移転登記の登録免許税は課税価格の1000分の4です

 

相続による所有権移転登記にはどんな書類を添付すればよいのでしょうか?
相続よる所有権移転登記には登記原因証明情報・住所証明情報・代理権限証明情報・評価証明書が必要です。

 

登記の目的には何を欠けばいいのですか?
これは売買であっても贈与であっても相続であっても、登記の目的は所有権移転と記載します。これが亡くなった方が共有名義の一人であるなら、単純に所有権移転ではなく甲持分全部移転と記載します。

 

登記原因とその日付はどんなことを記載しますか?
登記の原因になる事実と法律行為のことを登記原因といいます。相続という事実が起きたので年月日相続と記載し、日付は亡くなった日を記載します。登記実務では戸籍に「年月日時及び場所不詳死亡」と書かれている場合は「年月日不詳相続」と記載します。
申請人の氏名と住所と持分はどのように書けばいいのですか?
申請人の箇所には不動産を取得した相続人の氏名と住所を記載すればよいです。不動産を取得した相続人が複数いる場合は、それぞれの持分を記載し、私たち司法書士が代理して申請するのであれば、近くに記載します。住所は住民票や印鑑証明書どおりに正確に記載しましょう。

 

添付書類の表示にはどのようなことを書けばいいのですか?
添付する書類の種類の概括的に書いておけば十分です。例えば、戸籍や除籍、遺産分割協議書などはまとめて「登記原因証明情報」と記載します。

 

数字相続により不動産の所有権が順次移転したけど、登記名義人を変更していない時は、直接登記上の所有者から現在の相続人へ相続登記をできますか?
上記のケースを実務上「数字相続」と呼ばれています。登記の申請はそれぞれの登記ごとに行うのが原則ですが、数字相続の場合は、第一及び中間の相続が単独相続である場合に限って登記原因及びその日付を二つ記載し、直接相続登記を申請できます。例えば甲の死亡により乙と丙が共同相続人となって、その相続登記を終わらない間に、乙と丙がどちらも亡くなった場合でAとBが乙の相続人となり、Cが丙の相続人となった場合、AとBが当該不動産の持分を取得したのは乙の死亡による相続が原因であり、Cが持分を取得したのは丙の死亡による相続が原因であり、どちらも持分を取得した原因が違いますので、はじめに亡乙と亡丙名義の相続登記を入れ、次に亡乙からAとBへの相続登記と、亡丙からCへの相続登記を申請することになります。

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