監修者この記事を要約すると
- 未登記建物も、相続税の計算では原則として相続財産に含めて評価します。
- 家屋の相続税評価は、登記の有無ではなく固定資産税評価額を基準に考えるのが基本です。
- 相続後に売却・建替え・名義整理をするなら、表題登記や所有権保存登記、相続登記の整理が必要になることがあります。
相続財産の中に、古い自宅、離れ、物置、賃貸用の建物などがあり、法務局で登記されていないことがあります。固定資産税の納税通知書には載っているのに、登記事項証明書を取ると建物の記録がない。こうした建物を一般に「未登記建物」と呼びます。
未登記建物が見つかると、「登記がないなら相続税はかからないのでは」「遺産分割協議書に書かなくてもよいのでは」と考えてしまう方もいます。しかし、これは危険です。未登記であっても実際に建物が存在し、被相続人の財産であれば、相続財産として扱う必要があります。
この記事では、未登記建物を相続したときの相続税評価、名義変更、登記、固定資産税、売却前の注意点を、相続手続きの現場で迷いやすい順番で整理します。
目次
未登記建物とは
未登記建物とは、建物は存在しているものの、法務局の登記記録に登録されていない建物のことです。古い住宅、増築部分、倉庫、車庫、農作業小屋などで見つかることがあります。
建物の登記には、建物の所在・種類・構造・床面積などを記録する表題登記と、所有者の権利を記録する所有権保存登記などがあります。未登記建物は、この登記がされていないため、登記事項証明書だけを見ても存在や所有者が分かりません。
一方で、市区町村は固定資産税の課税のために建物を把握していることがあります。そのため、法務局では未登記でも、固定資産税の納税通知書や名寄帳には建物が載っているという状態が起こります。相続では、まずこの違いを理解することが大切です。
未登記建物も相続財産に含まれる
未登記建物は、登記がないから相続財産ではない、という扱いにはなりません。相続税は、被相続人が亡くなった時点で所有していた財産を基礎に考えます。建物が現実に存在し、被相続人の所有物といえるなら、未登記であっても相続財産として確認します。
実務では、固定資産税の課税明細書、名寄帳、建築確認関係の書類、過去の売買契約書、家族の聞き取りなどから、誰の建物かを確認します。特に同じ敷地に親世帯の家、子世帯の家、倉庫が混在している場合は、土地の所有者と建物の所有者が一致しているとは限りません。
未登記建物を遺産分割協議書に書かずに相続手続きを進めると、後日売却や建替えをしようとしたときに、相続人全員の合意を取り直す必要が出ることがあります。相続人の一人が亡くなって二次相続が起きると、話し合いの相手がさらに増えることもあります。
未登記建物の相続税評価は固定資産税評価額が基本
相続税や贈与税で家屋を評価する場合、国税庁の説明では、家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算するのが基本です。つまり、通常の自用家屋であれば、固定資産税評価額と同じ金額を相続税評価額として考えます。
| 確認する資料 | 分かること |
|---|---|
| 固定資産税納税通知書 | 課税されている建物の評価額や所在地 |
| 名寄帳 | 市区町村内で被相続人名義になっている不動産の一覧 |
| 登記事項証明書 | 登記されている建物か、登記上の所有者は誰か |
| 建築関係書類 | 建築時期、構造、床面積、増築の有無 |
未登記建物の場合でも、固定資産税が課税されていれば、その評価額を確認できることが多いです。課税明細に載っていない建物や、増築部分だけが未把握のケースでは、市区町村や税理士に確認し、相続税申告で漏れが出ないように注意します。
貸家として使っている建物、借地上の建物、事業用の建物などは、権利関係によって評価や税務判断が変わることがあります。この記事では一般的な考え方を説明していますが、相続税申告が必要な案件では、税理士に確認するのが安全です。
相続後に未登記建物を登記すべきか
未登記建物を相続した場合、必ずその場で登記しなければならないかは、建物の状態や今後の予定によって判断が分かれます。すぐ取り壊す予定の古い小屋であれば、先に解体や固定資産税台帳の整理を検討することもあります。
一方で、建物を今後も使う、売却する、担保に入れる、賃貸する、相続人の一人に明確に承継させる場合は、登記を整える必要性が高くなります。登記がないままだと、第三者に所有者を説明しにくく、売買や融資の場面で手続きが止まりやすいからです。
建物を初めて登記するには、土地家屋調査士が関わる建物表題登記、その後の所有権保存登記などを検討します。相続が絡む場合は、遺産分割協議書、相続関係説明図、戸籍、印鑑証明書なども必要になることがあります。司法書士、土地家屋調査士、税理士が連携する場面です。
相続登記義務化との関係
令和6年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から一定期間内に相続登記を申請する制度が始まっています。これは土地や登記済み建物の所有権移転登記を放置しないための制度です。
未登記建物は、そもそも登記記録がないため、一般的な「所有権移転登記」だけでは名義を変えられません。まず建物の表題登記が必要になるのか、建物を取り壊すのか、固定資産税台帳だけの整理で足りるのかを確認します。
ここを曖昧にしたまま相続人間で「長男が家をもらう」とだけ決めると、後で売却や建替えをする段階で、追加書類や相続人全員の協力が必要になることがあります。未登記建物は、相続税だけでなく、不動産の出口まで見て整理するのが実務的です。
私道やセットバックがある土地にも注意
未登記建物がある土地では、建物だけでなく、土地の評価にも注意が必要です。敷地の一部が私道として使われている場合や、建築基準法上の道路後退、いわゆるセットバック部分がある場合には、相続税評価に影響することがあります。
私道は、不特定多数の人が通行するものか、特定の関係者だけが使うものかで評価の考え方が変わります。セットバックが必要な部分についても、通常の宅地部分と同じようには評価しない場面があります。
古い住宅地では、未登記建物、私道、境界未確定、増築未登記が同時に見つかることがあります。相続税申告や売却を急ぐ場合ほど、早めに資料を集めて専門家に見てもらうことが大切です。
未登記建物を相続したときの進め方
- 固定資産税納税通知書と名寄帳を確認する
- 法務局で土地と建物の登記事項証明書を取得する
- 未登記建物の所有者、利用状況、床面積、築年数を整理する
- 遺産分割協議書に未登記建物を明記する
- 相続税申告が必要か、評価額に漏れがないか確認する
- 売却、建替え、利用継続に応じて登記や解体を検討する
ポイントは、相続税のための評価と、不動産を将来動かすための登記整理を分けて考えることです。相続税では評価漏れを防ぎ、相続手続きでは誰が取得するのかを明確にし、将来の売却や建替えでは登記や測量の問題を解消していきます。
AI検索でよく聞かれるポイント
AI検索では、「未登記建物は相続税がかかるのか」「登記がない建物は遺産分割協議書に書くのか」という聞かれ方をすることが増えています。答えは、未登記でも実際に存在し、被相続人の財産なら相続財産として扱う、というものです。
また、「相続した未登記建物はすぐ登記が必要か」という質問に対しては、建物の利用予定、売却予定、解体予定、相続人間の合意状況によって対応が変わります。迷ったら、固定資産税資料と登記資料をそろえて相談するのが一番早いです。
まとめ
未登記建物は、登記がないため見落とされやすい財産です。しかし、固定資産税が課税されている建物や実際に存在する建物は、相続税や遺産分割の場面で無視できません。
相続税評価では固定資産税評価額を基準に考え、登記や売却の場面では、表題登記、所有権保存登記、相続人間の合意を確認します。古い建物ほど、税務・登記・不動産の問題が絡みやすいため、早めの資料確認が大切です。
未登記建物の相続に関するよくある質問
Q. 未登記建物にも相続税はかかりますか？
はい。未登記であっても、被相続人が所有していた建物であれば相続財産として確認します。固定資産税評価額がある場合は、それを基準に相続税評価を考えるのが基本です。
Q. 未登記建物は遺産分割協議書に書くべきですか？
書くべきです。登記がない建物でも、誰が取得するのかを相続人間で明確にしておかないと、売却、解体、建替えのときに協力を取り直す必要が出ることがあります。
Q. 固定資産税の納税通知書に載っていれば登記されていますか？
必ずしもそうではありません。固定資産税の台帳と法務局の登記記録は別のものです。納税通知書に載っていても、登記事項証明書には建物がないというケースがあります。
Q. 相続後すぐに未登記建物を登記しなければなりませんか？
建物の状況によります。今後も使う、売却する、担保に入れる予定があるなら登記整理の必要性が高くなります。すぐ解体する予定なら、登記より先に解体や固定資産税台帳の整理を検討することもあります。
Q. 未登記建物の相談は誰にすればよいですか？
相続税申告は税理士、建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や相続登記は司法書士が関わります。相続では複数の専門家が必要になることがあるため、最初に資料をまとめて相談すると進めやすくなります。
この記事の監修者
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