【司法書士監修】未登記建物の相続税について徹底解説

　　監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤 徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤 徹のプロフィール

相続財産の中に、未登記の建物がある場合、相続税の計算ではどのように扱われるのでしょうか。

結論からいうと原則として相続財産の評価に関して建物は固定資産税評価額によることとされているので建物の固定資産税評価額によって計算します。

また、昔の建物や理由があるなど、法務局で登記されていないケースが見受けられます。これを「未登記の建物」といいます。

未登記建物

現在では、未登記の建物も固定資産税が課税される取り扱いですが、固定資産税の課税明細書には家屋番号欄に未登記家屋と記載されているはずです。

なお、遺産分割協議書には固定資産税評価証明書通りに転記し、○○年課税明細書を根拠にしたと記載しておくのが大半です。

「未登記の建物」とは異なり、建物はすでに取り壊されているのに、滅失登記をしていないで登記が残っているケースもあります。このケースでは登記事項証明書通りに遺産分割協議書に転記し、「○○年取り壊し」などと書いておくのが通例です。

自宅の増改築をして、登記簿上の床面積が実際の床面積と異なる場合で、それが固定資産税評価額に正しく記載されていないケースもあります。この場合は、近辺の類似建物の評価額を参考にして、価額を算出します。

近辺に類似建物がない場合はその建物の再建築価額から経過年数に応ずる償却費相当額を控除した価額の１００分の７０に相当する金額によって評価します。

そもそも未登記建物を登記すべきか

未登記というのは、表題登記がされていないということです。この表題登記は建物や土地の外観のプロフィールのようなものを公示しています。不動産登記事項証明書の表題部と書かれている箇所があれば表題登記をしているということになります。

実はこの表題登記は不動産登記法４７条により義務とされています。

所有権取得日から一カ月以内に表題登記をすべき旨が書かれています。では、未登記のままで税金はどのように税務署に把握されるのでしょうか。表題登記を入れなければ一生課税されないのか。

この点、しっかり税務署の方々が評価額をつけ、固定資産税の支払いを求めてきます。

困るのは未登記不動産を相続した場合です。表題部の登記があれば相続による保存の登記など手続きはありますが、表題部すらない未登記建物の場合、どうすればよいのでしょうか。

相続人が複数いる場合で協議をするなら遺産分割協議書に建物の情報を記入すれば大丈夫です。建物の情報は固定資産税評価証明書などを参考にするとよいでしょう。

未登記の建物の登記をしたい場合

未登記の建物に登記する場合、表題部がなければ表題登記をし、表題部の登記があれば保存の登記をすることになります。表題部の登記は土地家屋調査士の業務となります。

権利部の登記（保存の登記）は司法書士が専門になり、横浜市神奈川区の弊所もご対応可能です。

私道のケース

相続財産の中に私道やセットバックを要する土地がある場合、どのように評価するのでしょうか。この場合、自用地として評価した価額の１００分の３０で評価します。自宅へ出入りするための道は自用地として評価します。

共有土地で通行の用にも供されている土地は、自用地として評価した価額の１００分の３０で評価します。私有地でありながら、不特定多数のもの通行の用に供されている場合には、所有者の意思による勝手な処分も難しいので、その部分は評価しない取り扱いです。

節税に関する事例を一つご紹介します。相続人Ａは８００㎡の土地の上にある４軒の建物を相続しました。中には私道があり行き止まりにはなっているものの、複数の人が利用するために７０％の評価減が適用できました。

もとの相続税の申告では３億の相続税を支払ったのに、申告のやり直しをした結果、なんと６０００万円の還付をうけられたという話を聞きました。

セットバックの評価

セットバックとは、原則、幅４メートル以上の道路に接道する必要があります。

幅４メートル未満の道路については例外的に道路の中心線から２メートル後退した線が敷地との境界線とされ、将来建物を建てる場合は、この境界線まで後退（セットバック）しなければいけません。

この後退（セットバック）した分の宅地は、通常の土地では無く、評価としては自用地として評価した価額の１００分の３０で計算します。

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