この記事を要約すると
- 不動産の共有名義は節税効果や特別控除が所有者全員利用できるメリットがある
- 共有名義の不動産を売却する際には、共有している全員の許可が必要になる
- 将来的に不動産を売却する予定があるのであれば単独所有の方が売却しやすい
監修者不動産の相続で、共有名義を選ぶべきか悩んでいる方は少なくありません。
相続した不動産を共有名義にすれば、相続人全員で平等に財産を分けられます。しかし、トラブルにつながる可能性もあります。
現在は相続登記の義務化により、相続した不動産の名義変更を行わないと罰則の対象です。だからこそ、共有名義での相続に関する正しい知識を身につける必要があります。
この記事では、不動産の共有名義相続のメリットとデメリット、共有関係を解消する方法を詳しく解説します。共有相続と具体的な方法を知りたい方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産の共有名義とは
不動産の共有名義は、ひとつの不動産を複数人で共有している状態を指します。
実際に不動産を分割することは出来ないので、「持分」という割合で所有することになります。
不動産を相続で取得した場合は、法定相続分に従って各相続人の持分が決まります。持分割合は遺言書がある場合は原則としてその内容に従い、ない場合は法定相続分または遺産分割協議で決定します。
2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生後3年以内に相続登記を行わなければならなくなりました。手続きを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
不動産を共有で相続するメリット
不動産を共有で相続するメリットは、3つあります。
- 遺産を公平に分けられる
- 収益不動産の収入を平等に分けられる
- 税制上の優遇
それぞれのポイントを押さえれば、共有相続の可否が明確になるでしょう。ここでは、3つのメリットを詳しく解説します。
遺産を公平に分けられる
相続財産が1つの不動産しかない、代償分割や換価分割が難しい場合は、共有名義にすれば平等な相続が可能です。
また、遺産分割協議も法定相続分に従って持分を分けるため、相続人の間での話し合いが進みやすくなります。
収益不動産の収入を平等に分けられる
賃貸収入を得ている不動産は、共有名義であれば持分割合に従って収入を分配できます。したがって、相続人同士で意識のずれが起きにくく、収入の分配方法で揉めにくくなります。
また、不動産の維持管理にかかる費用も持分割合に応じて負担できるため、特定の相続人に過度な負担がかかるのを防げる点がメリットです。
さらに、共有者全員で不動産の運営方針を決定できます。そのため、効率的な収益運用を期待できるのもメリットといえるでしょう。
税制上の優遇
共有名義にすると、相続税の節税効果が期待できます。夫婦で50％ずつの共有持分なら、相続税の課税対象は亡くなった方の持分の50％のみです。
また、不動産売却時の3,000万円特別控除も、共有者それぞれに適用されます。
固定資産税や維持管理費用も持分割合に応じて分担できるため、1人あたりの経済的負担を軽減できるのがメリットです。
加えて、住宅ローンの控除も、共有者それぞれが自身の持分割合に応じて受けられます。
不動産を共有名義で相続するデメリット
不動産を共有名義で相続するデメリットは、3つあります。
- 1人の意見で決められない可能性がある
- 他の共有者とこまめに連絡を取らないといけない
- 世代交代による権利関係の複雑化
ここでは、それぞれのデメリットを詳しく解説します。
1人の意見で決められない可能性がある
共有名義不動産の売却や活用には、共有者全員の同意が必要です。土地利用の考え方が共有者間で異なると、収益物件の建設や売却などの判断が難航するため注意しなければいけません。
また、リフォームや修繕などの管理行為も、共有者間で意見が分かれる可能性があります。話がまとまらないと、意思決定は困難になるばかりです。
加えて、一部の共有者と連絡が取れなくなると、不動産の活用が事実上不可能になるリスクがあります。
他の共有者とこまめに連絡を取らないといけない
土地を貸し出す場合は、半数以上の同意が必要です。
貸出による利益は、共有者全員で分ける必要があります。したがって、共有者の中に反対する人がいると話がまとまりません。
また、固定資産税の支払いや修繕費用の負担など、日常的な管理も共有者間での連絡や調整が必要です。共有者の住所変更や連絡先の変更があった場合も、適切に情報を共有しておかなければいけません。
他の共有者との連絡がスムーズに取れないと、管理の手間は増大していきます。
世代交代による権利関係の複雑化
共有名義人が亡くなると、持分が次の相続人に引き継がれます。相続が発生するたびに利害関係者が増えていくため、権利関係は複雑になっていくのが一般的です。
また、相続人の中に行方不明者や外国在住者がいると、連絡や手続きが難しくなります。利害関係者が増えると、不動産の効率的な活用が妨げられるため、意思決定に時間がかかります。
共有名義で相続した不動産の共有状態を解消する方法
共有名義で相続した不動産の共有を変更する方法は、5つあります。
- 他の共有者から共有持分を買い取る
- 所有している共有持分を売る
- 不動産が土地の場合は分筆する
- 共有者すべてが不動産を売却する
- 共有物分割請求訴訟を検討する
それぞれの手段を詳しく見ていきましょう。
他の共有者から共有持分を買い取る
遺産分割協議にできることは、共有者の1人が他の共有者の持分の価格を支払って、不動産を単独所有にできる方法です。不動産の評価額を適切に算定し、合意した価格で持分を買い取ることで、共有関係を解消できます。
買取資金の準備が必要になる点はデメリットですが、共有者の間で価格の合意ができれば、もっとも円滑に共有関係を解消できる方法です。
ただし、不動産の評価方法で意見が異なったり、買取り金額の調整ができない場合は、話し合いが平行線になるケースもあるため注意しなければいけません。
所有している共有持分を売る
自分の持分のみの売却は、他の共有者の同意を得なくても自由に行えます。ただし、共有物の自由な処分や利用には制約があるため、売却価格が低くなりやすいです。
そもそも買い手がつかない可能性もあるため、他の共有者に売却するか、共有持分専門の買取業者への相談をおすすめします。
共有持分専門の業者であれば、豊富な知識から適切な対処をしてくれる可能性があります。また、一般の不動産業者に売却するよりも、売却価格が上がりやすいです。
不動産が土地の場合は分筆する
土地を分筆すると、分筆後の土地を各共有者の単独所有にできます。分筆を行う際は、面積か価値のどちらを基準にするか慎重に検討しなければいけません。
例えば、同じ面積であっても、南側に向いている土地の方が日当たりが良く高値で売れる可能性があります。また、綺麗な長方形の土地と、旗竿の形となっている土地では価値が大きく異なります。
相続税の計算上、土地の評価は分筆後の形状をもとに行われるため、分筆次第では相続税評価額を大きく減額できるでしょう。
共有者すべてが不動産を売却する
共有物は、他の共有者が各共有持分の売却に同意すれば全体を売却できます。通常の不動産の売買と同じように売却できるほか、売却後は持分に応じて売却代金の配分が可能です。
共有者全員の合意を得て不動産全体を売却できれば、相場価格で売り出せるメリットもあります。
ただし、売買契約の際に使用する売買契約書には、共有者全員の署名と捺印が必要です。契約の際は全員の立ち会いが理想ですが、難しい場合には代理人を設定し、売却手続きを代行してもらうといいでしょう。
共有物分割請求訴訟を検討する
当事者間での話し合いが難しい場合は、共有状態の解消について裁判所に判断を仰ぐことができます。裁判所は法律に則り分割方法を決定するため、正確な判断を期待できます。
代償分割となった場合は、裁判所指定の不動産鑑定士による適正価格をもとに判断されるのが一般的です。根拠と公平性のある価格で判断されます。
まとめ
不動産の共有名義相続には、遺産の公平な分配や税制上の優遇などのメリットがあります。一方で、意思決定の難しさや権利関係の複雑化がデメリットです。
共有名義を選択する際は、将来的なリスクを考慮して判断しましょう。
共有関係でトラブルが発生した場合は、専門家に相談して適切な解決方法を検討すべきです。共有名義の解消方法は複数ありますが、状況に応じて最適な方法を選択してください。
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この記事の監修者
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