不動産（土地）相続を現金化で解決！売却事例4つと注意点も解説

「兄弟で相続をするのに不動産があるが、どう分けていいのかわからない」

「相続した土地を現金化したいけど、手続きが複雑そうでよくわからない」

このような悩みをお持ちの方も多いことでしょう。

相続不動産の現金化は、不動産を相続人で分割する際に現金化して相続する方法と、不動産を相続した後に売却して現金化する方法の2種類あります。

どちらも不動産を現金化することによってその後の不動産の管理が不要になり、必要に応じてすぐに使えるので手間がかかりません。

この記事では、相続不動産の現金化について、そのメリットやデメリットや、具体的な相続不動産の売却事例、注意点を詳しく説明します。相続不動産でお悩みの方は、ぜひ最後までお読みください。

相続不動産の現金化２つ

相続した不動産を現金化する方法は2つあります。

• 不動産を相続人で分割する際に現金化して相続する方法
• 不動産を相続後に売却して現金化する方法

それぞれ詳しく解説します。

不動産を相続人で分割する際に現金化して相続

1つ目の方法は、相続する不動産を売却し、その代金を相続人で分割する方法です。これを「換価分割」といいます。

1つの不動産を複数人で相続する場合、共有名義にするとその後の不動産の管理や処分は毎回相続人全員の合意が必要になり、手続きが複雑になりがちです。また不動産をきっちり分割して相続人それぞれが相続するのもなかなか難しいでしょう。

しかし相続前に売却し、不動産ではなく現金として相続人がそれぞれ相続することで遺産分割がスムーズに運ぶことも多いです。現金なので相続後の手間もかかりません。

1つの不動産を相続人で分割して相続する方法は現金化（換価分割）以外にも「現物分割」「代償分割」などさまざまな方法があります。詳しい内容は以下の記事をご覧ください。

不動産を相続後に売却して現金化

2つめの方法は、相続手続きを経て不動産の所有権を相続人へ移した後、売却して現金化する方法です。

所有権が自分のものなので自由に売却時期を決められます。例えば相続税の納税期限までに売却して納税資金にあてる、不動産市場が上向きになるまで売却を待つなどの対応ができます。

また、売却金額によっては相続税や譲渡所得税に関係する特例が使え、売却によって節税になる可能性もあります。

 

不動産相続での現金化のメリットとデメリット

ここでは相続不動産を現金化するそれぞれ3つのメリットとデメリットについて詳しく解説します。

相続不動産を現金化するメリット3つ

遺産分割がスムーズになる

相続として不動産を売却して現金化する「換価分割」という方法を使うと、複数人で1つの不動産を分割して相続をする場合にスムーズな相続ができることが多いです。

物理的に分割できない土地・不動産は相続での分け方が難しくなりますが、現金化することで1円単位での柔軟な分割が可能になります。また不動産を複数人が共有名義で所有するリスクも回避できます。

相続税の納税資金の確保

相続税は高額になるケースも多いです。相続後の不動産を現金化することで相続税の納税資金を確保できます。

とくに相続税の納付にあてられる現金を持っていない場合や現金などの相続財産が少ない場合は、現金化が有効な手段となるでしょう。

ただし、相続税の支払いは相続発生から10か月以内と決められています。そのため納付期限に合わせて不動産を売却し現金を用意する必要があります。

まとまったお金の入手と管理コスト消滅

使用する予定のない不動産は活用が難しいですが、現金化すればさまざまな活用ができます。さらに不動産には。固定資産税などの税金や建物の修繕費、火災保険料などの管理コストがかかります。

また不動産を空き家のままにしておくと防犯上のリスクや近隣トラブルに巻き込まれる可能性もあります。不動産を売却して現金化すれば、手間がかからず生活の質の向上にもつながります。

相続不動産の現金化によるデメリット3つ

逆にデメリットもあります。

相続税が上昇する

不動産の相続の場合は市場価格の約8割の相続税評価額で換算されるのに対し、現金は額面そのままが相続税評価額となります。

これは現金での相続の方が相続税の負担が増すことにつながります。現金と不動産どちらを相続するのが得かと聞かれれば、税負担の面から判断するなら不動産です。

スムーズに遺産分割を行いたいなら相続前に現金化（換価分割）し、相続税対策をしたいなら不動産や土地の相続後に現金化をするとよいでしょう。

売却手続きに時間と手間が発生

不動産会社とのやり取り、書類の準備などを相続手続きを行いながら並行して進めなければなりません。これは相続人にとって大きな負担となることがあります。

特に遠方に住んでいたり不動産取引の経験が少なかったりする場合は、より多くの時間と労力が必要になるでしょう。

不動産市場の変動リスクに影響される

不動産市場は常に変化しており、売却のタイミングによっては予想以上に低い価格で売却しなければならないことがあります。このリスクを減らすためには不動産市場の動向を慎重にみきわめながら売却のタイミングを検討するのが大切です。

売却期限があるとなかなか難しいことではありますが、リスクは常に意識しておきましょう。

 

相続不動産の現金化4つの事例

相続不動産の現金化の事例として４つあげられます。

• 相続財産である不動産を現金化して複数相続人で分ける換価分割
• 相続税納付の資金調達のために相続不動産を売却
• 相続税納付後の節税のために相続不動産を売却
• 相続した遠方の土地など活用がしにくい不動産の売却

それぞれ詳しく解説します。

相続財産である不動産を現金化して複数相続人で分ける換価分割

相続人が複数いる場合は1つの不動産をそのまま分割することは難しいので、売却して現金化してから相続人同士で分けて相続することがあります。この分け方を「換価分割」といいます。

こうすることで「不動産はいらない、現金だけ相続したい」という相続人の希望もかなえられます。

このケースでは、まず相続人全員の合意を得る必要があります。その上で不動産の評価額を確認し、売却方法を決定します。

売却後は売って得た現金を相続人の間で取り決めた割合で配分します。その際は遺産分割協議書に換価分割の旨を記載しておき、後々のトラブルを防ぐことが大切です。

相続税納付の資金調達のために相続不動産を売却

相続税の納付期限が迫っているものの手元に十分な現金がない場合は、相続した不動産を売却して納税資金を確保することが必要です。

このケースでは、まずは相続税の額を把握し必要な売却額を決定します。次に不動産の評価額を調べ、適切な売却希望価格の設定をします。

相続税の納付期限は相続開始から10か月と決められているので、迅速に売却しなければなりません。

不動産会社に依頼して早期売却をめざしたり、買取業者に相談したりすることが多いです。また、当あいりん司法書士事務所でも不動産売却のご相談を承っています。

相続税納付後の節税のために相続不動産を売却

相続税を納付した人は、相続した不動産をすぐに売却したほうがいいこともあります。相続税を納税した人は、「取得加算の特例」という節税特例を利用できます。

これは相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できるものです。

譲渡所得税は通例　収入金額－（取得費＋譲渡費用）という計算式で算出します。相続財産では取得費を控除することができますが、相続では取得費が不明なことが多いので概算取得費を利用するケースが多いです。

概算取得費は売却金額の5%と少ないので、取得加算の特例を利用すると節税対策になります。

相続した遠方の土地など活用がしにくい土地の売却

被相続人の出身地など、相続人の居住地から遠く離れた場所の土地や、相続しても使わない土地などは管理が難しく、売却を選択することがあります。

この場合はまず土地の現状を確認することが重要です。遠方で実際に足を運ぶのが難しい時は現地の不動産業者に依頼するのもいいでしょう。複数の現地不動産業者に査定してもらうのも有効です。

地域の開発計画なども確認し、不動産の将来的な価値についても考慮した上で売却するとよいでしょう。

 

相続不動産を現金化する際の3つの注意点

相続した不動産を現金化する場合は3つの点に注意するとよいでしょう。

• 相続手続きには時間がかかるのを認識
• 節税対策を意識し、現金化は早めに検討
• 相続不動産の売却後は確定申告が必要

それぞれ詳しく解説します。

相続手続きには時間がかかるのを認識

相続手続きが完了していない状態で不動産の売却はできません。

• 遺産分割協議が終了し、遺産分割協議書が作成されているか
• 相続登記が完了しているか

など主要なものが終了しているかをチェックしましょう。一連の手続きには時間がかかります。

相続税納付を目的とした不動産売却はとくに急ぐ必要があります。不動産会社に売却を依頼し買い手を探す「売買仲介」での売却は最低3か月から半年の期間がかかります。

相続税の納付期限は相続が始まって10か月なので、ほとんど時間がないことに注意しましょう。

節税対策を意識し現金化は早めに検討

相続不動産の現金化に伴う節税対策は非常に重要です。先に解説した「取得加算の特例」は税負担がかなり軽減されるのでぜひ利用したいものです。

所有しているだけで固定資産税などの費用もかかります。相続から3年以内の売却条件がついている控除もあるので、専門家に相談しながら節税を見越した早めの売却を心がけましょう。

相続不動産の売却後は確定申告が必要

相続した不動産を売却したとき、譲渡所得（売却益）が発生すれば、他の所得と合算して売却した翌年に確定申告をしなければなりません。

また相続した不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば不動産の売却益から一定額を控除でき、譲渡所得税やこれにかかる住民税の税率を軽減できる何種類かの特例が使える場合もあります。

特例を利用する場合も確定申告が必要です。

 

まとめ：不動産（土地）相続を現金化で解決して、スムーズな相続をしよう

不動産の相続は物理的に分割することが難しい分、悩みも多いものです。また現金での相続と違って所有には管理コストもかかり、扱いに苦慮することもあります。

この記事では、相続不動産を現金化することで悩みが解決することをお伝えし、そのメリット・デメリットや相続不動産の売却事例、売却時の注意点などを解説しました。

慣れない相続の手続きをする中で、相続する土地の売却を考えるのはとても負担になるものです。そのようなときは相続手続きと共に不動産売却も司法書士に一任して、素早くサポートを受けることをおすすめします。

 

この記事の監修者

 

遺産相続の無料相談

横浜市の相続・遺言に関するご相談ならあいりん司法書士事務所へ。

相続のご相談は完全無料です。【横浜駅徒歩4分】 横浜市内で財産・不動産の相続・相続放棄・終活にお悩みの方はお気軽にご相談ください。

横浜での相続に精通したプロチームが、相続法務から税務にいたるまでお客様をフルサポートします。

この記事を読んだ方はこちらの記事も読んでいます