相続税

相続予定の実家をリフォーム!相続税対策になるか?相続登記は必要?

相続予定の実家をリフォーム!相続税対策になるか

この記事を要約すると

  •  相続前にリフォームを行うと相続税の節税対策となる。 
  • 相続直前のリフォームは、固定資産税評価額が改定されなくても、相続財産として費用の70%は加算する必要がある
  • リフォーム費用として住宅取得等資金贈与の非課税特例を使うことができる

 ご実家を相続する予定がある方の中には、相続税に関するお悩みや「いざ相続する時に何をすれば良いか分からない」なんて不安に思われている方もいるのではないかと思います。

相続する前にリフォームをすることで相続税対策になる“という声も聞きますが、本当にそうなのでしょうか?

なぜ相続する前にリフォームをすることで相続税対策になると言われているのか、その根拠とご実家を相続する場合に事前知識として知っておきたい手続きや相続税についてご紹介します。

実家を相続する際に、リフォームの有無によっても相続税が変わります。リフォームのタイミングや資金源が誰によるものなのかによっても税金が異なる為、損をしないために把握しておきましょう。

 

相続前にリフォームをした場合 

平成25年度に施行された税制改正で相続税の基礎控除額は大幅に縮小されることになりました。そこで、近年注目を集めているのが、住宅のリフォームという新たな節税対策です。

「相続税対策として相続前にリフォームを済ませておくことは有効である」とよくいわれていますが、なぜ相続前にリフォームすることが相続税対策になるのか、皆さんご存知でしょうか。

ここでは、リフォームで相続税対策となる理由や有効なリフォームの具体例について説明します。

リフォームの節税対策

まず、相続財産を減らしておくことが相続税対策の基本です。その方法の一つとして預貯金として金融機関で所有している財産をリフォームの資金として費やすことで相続財産を大幅に減らすことができます。

住宅の相続税評価額(固定資産税の評価額)は、リフォームをしたとしても増えることはなく、リフォーム前と変わりません。これにより、リフォーム費用の分、課税財産が減ることにより節税することが可能となります。

リフォーム時の注意点

どんなリフォームでも良いというわけではありません。相続税対策として有効なリフォームのポイントは、床面積を変えないまま室内の内装や設備のみ取り替えることです。

増築することで床面積が増えると、固定資産税の評価額が高くなってしまいます。結果として相続する際の相続税の評価額が上がってしまう可能性があります。

室内の内装や設備のみのリフォームであれば、固定資産税の評価額は変わらない為、相続税の評価額も増えることはありません。

 

相続直前のリフォームの場合 

 相続する直前に行われた大きなリフォームについては、住宅の価値が上昇しているため、本来であれば相続財産へ反映させなければなりません

そもそも、相続直前に被相続⼈の預金から引き出された資⾦については、税務署が目をつけています。その大きな支出が何に使われたのか、物品購入の消費か、贈与されたのか、他の資産の取得に充てられたのか…税務署から問い合わせがくる可能性があります。

(もしくは、税務調査が入りどのような目的での支出なのか調査される場合があります)

その大きな収支が相続開始直前に行われたリフォームなど資産の取得に充てられたものとして認められた場合には、その資産について適正に評価されなければなりません。そして、その評価をもとに相続財産として計上する必要があるのでご注意ください。

相続財産への反映方法

相続の直前に行われた大きなリフォームについて、相続財産にどのように反映させたら良いのか説明します。

住宅の固定資産税評価額をリフォームした現在の建築状況に見合った価格にするためには、その評価を加算した価額にて行うように定められています。具体的な計算方法については、国税庁の質疑応答事例があります。

増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」に記載されている以下の計算式で算出されます。

 リフォーム費用の相続税評価額=(リフォーム費用-相続までの償却費)×70%

もしも、固定資産税評価額が改定されなくても、相続財産としてリフォーム費用の70%は加算する必要があるということです。

それでも最高でもリフォーム費用のうち70%が相続財産となるだけなので、直前のリフォームだとしても相続税の節税対策にはなると考えられます。

 

そのリフォームは相続財産か、単なる修繕か? 

前の項目において、相続する直前に行われた大きなリフォームについては、住宅の価値が上昇するため相続財産へ反映させる必要があると説明しました。

しかし、相続する直前に行われた全てのリフォームを相続財産に反映しなければならない、というわけではありません。相続財産に反映しなければならないリフォームか否かは、”施工されたリフォームの内容がどのようなものだったか”という観点で判断されます。

相続財産に反映するリフォーム

相続前に施工されるリフォームにおいて相続財産に反映させなければならないのは、リフォームしたことによって建築物の価値が上がるような場合です。具体的に例を挙げると、バリアフリーや増改築によるリフォームなどが該当します。

相続財産に反映しないリフォーム

その一方で、相続財産に反映させる必要がないリフォームとは、建物における壊れた部分を修復することを目的とした、住居を原状回復させるためのリフォームです。

具体的に例を挙げると、経年劣化による壁紙の張替えや外壁塗装、雨漏りのための屋根修理など修繕を目的としたものです。建築物の価値が上がるようなものと異なり、修繕を目的としたものは、相続財産の対象とはなりません。

ケースによっては、住宅の価値が上がるリフォームと修繕目的としたリフォームを同時に行う場合もあります。その場合は、見積書や契約書によって、修繕かリフォームか区別していきます。その為、リフォームに関する関係書類も保存しておくことが大切です。

 

リフォーム費用の住宅取得等資金贈与 

相続税に対する節税対策として、子や孫が施工するリフォームの費用として、親や祖父母がその資金を贈与するという方法もあります。

これは、住宅取得等資金贈与の非課税特例を使うことにより行われます。住宅取得等資金贈与の非課税特例は、増改築やリフォームだけでなく住宅の取得などにも使うことができます。

しかし、注意が必要なのは、少額のリフォームでは非課税特例の対象になりません。非課税特例を使えるリフォームは、工事費が100万円以上である次のようなものです。 

  • 増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕または大規模な模様替え
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所等の一室の床、または壁の全部について行う修繕または模様替え
  • 一定のバリアフリー改修工事や、省エネ改修工事 等
  • 現行の耐震基準に合わせるための耐震改修工事
  • 区分所有のマンションの場合は、床または階段、間仕切り壁、主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕または模様替え

つまり、区分マンション一室のリフォームでも非課税特例の対象となりますが、部屋の間仕切りを半分以上壊して部屋を作り直すような大がかりなリフォームでなければ対象に該当しません。

残念ながら非課税枠は 、2022年から減額されました。それでも省エネ住宅の場合は1,000万円それ以外の住宅の場合は500万円まで非課税の対象となります。この他に毎年の基礎控除110万円も非課税枠として使うことができます。

 

シニアに住みやすい家にリフォームするという相続対策 

 ここまで基本的に相続前に行うリフォームは相続税の節税対策となることをお伝えしてきました。

高齢者が住みやすい家にリフォームする(または立て替える)ことは、住居内での不慮の事故を予防することに繋がります。健康に長生きすることもまた大切な相続対策です。

厚生労働省が発表している「高齢者の死亡原因」の一つに不慮の事故があります。不慮の事故のうち家の中で起きる事故である溺死と転倒転落が1位と3位にランクインしています。 

意外にも交通事故で亡くなる人よりも家の中の事故で亡くなる人の方が多いのです。

最近の住宅は、浴室暖房乾燥機や気密性の高いユニットバス、暖かい床材の導入など、室内温度のバリアフリー化が進んでいます。しかし、築年数の古い住居では十分なヒートショック対策がなされていません

ヒートショック対策が必要な高齢者ほど築年数の古い住居に住み続けています。急激な温度変化が血圧の変動や身体への負担となりヒートショックを引き起こします。つまり、温度変化への対策がヒートショックの予防に繋がります。浴槽だけ直すのではなく、住居そのものを暖かく過ごせる環境に整えることが大切です。

また、消費者庁のレポートによると「高齢者の転倒・転落事故による死亡者数」は年齢が上がるごとに増加します。特に75歳以上の後期高齢者になると5歳年齢が上がるにつれてほぼ倍増する傾向にあります。

30年前と比べると住宅の基本性能は格段に向上しています。転倒転落を予防するバリアフリー工事と併せて、リフォームや立て替えのご検討をお勧めします。

 

まとめ

実家の相続について行う手続きについて、代表的なものは『名義変更』所謂『相続登記』です。

相続登記については「遺産分割協議」を相続人全員で行い、遺産分割協議書を作成してから手続きします。相続登記は2024年4月1日から罰則付きで義務化されることが決まっていますが、その手続きについては専門家に依頼するのが安心です。

今回は、ご紹介した相続税の節税対策として、相続する前のリフォームについてお話しました。リフォームは、相続することが決まっていて名義変更する前でも施工できます。

しかし、法定相続人が複数人いる場合は相続に関するトラブルの原因となりやすいので、まずは名義変更してから計画を進めることをおすすめします。

あいりん司法書士事務所では、相続に関するさまざまなお悩みについての相談を無料で受け付けております。皆さんお気軽にお問い合わせください。

この記事の監修者

あいりん司法書士事務所    梅澤 徹

資格:司法書士・行政書士・宅建取引士

横浜市内の相続専門司法書士事務所で修行したのち独立。不動産が絡む難しい相続手続きが得意。宅地建物取引士資格も保有し、不動産コンサルティングには定評あり。

現在はあいりん司法書士事務所を経営。相続専門5期目として相続業務を幅広く対応。

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