この記事を要約すると
- 2024年から相続登記が義務化され、放置すると罰則（過料）や実家が売却できないリスクがある
- 土地と建物の名義変更は、同じ相続人であれば「まとめて1回」で申請でき、費用や手間を抑えられる
- 複雑な戸籍集めや法務局への申請は、専門家に頼むことで売却・処分までワンストップで解決できる
監修者「実家の名義、今のままだとマズイのは分かっている。でも、何から手をつければいいのか……」
固定資産税の通知を見るたびに、そんな重たい気持ちになっていませんか？ 2024年の相続登記義務化のニュースを見て、焦りを感じている方も多いはずです。
実は、名義変更を後回しにするリスクは「10万円の罰金」だけではありません。一番怖いのは、いざ売ろうとした時に「税金の優遇が受けられず、数百万円単位で損をする」こと。
この記事では、年間100件以上の相続を解決する現場のプロが、名義変更の「最短ルート」と「損をしないための裏技」を本音で解説します。5分だけ時間をください。読み終える頃には、あなたの重い腰が自然と上がるはずです。
この記事はこんな方におすすめ
- 親が亡くなり、実家の名義変更を何から始めればいいか不安を感じている方
- 相続登記にかかる「リアルな費用」や「自分でやるか専門家に頼むかの基準」を知りたい方
- ただ名義を変えるだけでなく、将来的な「実家の売却や手放し方」まで見据えておきたい方
目次
放っておくとどうなる？実家の「相続登記」義務化と放置のリアルなリスク
親が亡くなり、実家（家）の名義変更を進めなければ……と思いつつも、「何から始めればいいのか」と疑問が次々と出てきて、つい手が止まってしまう方は多いはずです。
不動産には必ず「登記簿」が存在し、所有者の氏名や住所が記録されています。
しかし、相続が発生しても、この登記簿は自動的に書き換わりません。
相続人が自ら法務局へ申請（相続登記）しなければ、亡くなった方の名前が所有者として残り続けてしまいます。
まずは、実家の名義変更を放置することで発生する「リアルなリスク」と「義務化のルール」から確認していきましょう。
2024年スタート！「知ってから3年以内」ルールと罰則（過料）のリアル
これまでは「いつかやればいい」と先送りされることも多かった実家の名義変更ですが、現在そのルールは大きく変わっています。2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
これにより、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更の申請をしなければなりません。
もし、正当な理由なく期限を守らなかった場合、10万円以下の過料（かりょう）※が科される可能性があります。「いつかやれば良い」という先送りは、義務化以降は通用しなくなりました。
※過料：行政上の義務違反に対して科される金銭的な制裁。刑事罰（罰金）とは異なり、前科はつきませんが金銭的な負担が発生します。
最大の落とし穴は「登記しないと実家が売れない・貸せない」こと
もし実家の名義が亡くなった方のまま放置されていたら、将来の売却や次の相続でどんな問題が起きるか、想像できますか？
過料（罰則）の対象になるだけでなく、相続登記の最大の問題は「亡くなった方（旧名義）のままでは、不動産を売却することも、貸し出すこともできない」という点です。
国土交通省の調査によると、全国で所有者不明土地の問題は深刻化しており、名義変更の未了がその主な原因とされています。権利関係が複雑になるほど、いざ実家を手放そうとしたときの手続きが難しくなり、解決のための費用も時間も増えていきます。
将来の負担を残さないためにも、早期に整理しておくことが大切です。
【要注意】土地と建物の名義変更、実は「まとめて1回」で申請できる？
「土地と建物は別々の不動産だから、一緒に名義変更はできないのでは？」と思われる方も多いでしょう。
確かに法律上、土地と建物は別々の独立した不動産として扱われます。建物だけを相続した場合でも土地とは個別に確認が必要ですし、登録免許税という税金もそれぞれ別々に計算するのが原則です。
しかし、実際の手続き上は少し違います。
「同じ亡くなった方から、同じ相続人が、土地と建物の両方を相続する場合」は、1枚の登記申請書（1件の申請）にまとめて法務局へ提出することができます。
わざわざ「土地」と「建物」で申請書を別々に作成して複数回申請してしまうと、手間がかかるうえに、司法書士へ依頼した際の報酬も無駄に増えてしまう可能性があります。こうした「知っている人だけが得をする」実務の知識を活用することで、費用も時間も最小限に抑えることが可能になります。
【実務のプロが本音で解説】名義変更にかかるリアルな費用と労力
名義変更の手続きを進めるにあたって、多くの方が一番気にされるのが「結局、いくらかかるの？」「自分一人でできる作業なの？」というリアルな費用と労力の問題です。
手続きの全体像が見えないまま手を動かし始めると、途中で予想外の出費が発生したり、書類集めに疲弊して挫折してしまったりすることもあります。
ここでは、必ず発生する税金（登録免許税）の計算方法と、実務のプロだからこそ知っている「手続きの労力を劇的に減らす裏ワザ」を包み隠さず解説します。
登録免許税っていくら？自分でサクッと計算できる費用の目安
家の相続名義変更を申請する際、国に納める必要があるのが「登録免許税」という税金です。これは自分で手続きをする場合でも、専門家に依頼する場合でも必ず発生する実費（法定費用）です。
計算式は非常にシンプルで、以下のようになります。
【登録免許税の計算式】
不動産の固定資産税評価額 × 0.4% ＝ 登録免許税
たとえば、固定資産税評価額が500万円の建物であれば、登録免許税は2万円です。土地（評価額1,000万円）とセットで相続する場合は、合計の1,500万円に対して0.4%をかけるため、登録免許税の合計は6万円となります。
（※建物の評価額は土地に比べて低く設定されることが多いため、建物だけの名義変更であれば比較的安く済むことがほとんどです）
「そもそも自分の実家の評価額がわからない」という方は、毎年4〜6月ごろに役所から届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」を確認してみてください。もし手元にない場合でも、実家がある市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得すれば簡単に確認できます。
まずはこの計算式を使って、ご自身のケースで税金がいくらかかるのか、サクッと目安を出してみましょう。
戸籍集めで挫折する人多数！「法定相続情報証明制度」で手続きを劇的にラクにする裏ワザ
登録免許税などの「費用」に目が行きがちですが、名義変更で最も覚悟しなければならない「労力」が戸籍集めです。
法務局での手続きには、亡くなった方の「生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本」が必要です。本籍地が何度も変わっている場合、あちこちの役所へ郵送で請求しなければならず、ここで数ヶ月つまずいてしまう方も珍しくありません。
さらに、苦労して集めた分厚い戸籍の束は、実家の名義変更だけでなく、銀行口座の解約や証券会社の手続きなど、行く先々で毎回提出を求められます。
そこで、現場のプロが必ず活用しているのが「法定相続情報証明制度」という裏ワザ的な仕組みです。
一度苦労して集めた戸籍一式を法務局へ提出し、家系図のような一覧表（法定相続情報一覧図）を作成してもらうと、法務局の認証マークが入った証明書を無料で何枚でも発行してもらえます。 この証明書が1枚あれば、分厚い戸籍の束の代わりになるため、複数の銀行の手続きなどを同時並行で一気に進めることができ、その後の負担が劇的に軽くなります。
自分でやる？専門家に頼む？「費用対効果」で考える正しい判断基準
「登録免許税のほかに、司法書士に払う報酬がもったいないから自分でやろう」と考える方は多いです。しかし、途中で挫折して結局専門家に駆け込むケースも少なくありません。
ここで、自分で手続きする場合と専門家に依頼する場合のメリット・デメリットを比較してみましょう。
■ 自分で申請する場合
- メリット：専門家への報酬（数万円〜）を節約できる。
- デメリット：平日の日中に何度も役所や法務局へ足を運ぶ必要がある。書類に不備があると一からやり直しになる。
■ 司法書士に依頼する場合
- メリット：面倒な戸籍集め（法定相続情報証明書の作成含む）から法務局とのやり取りまで、すべて「丸投げ」できる。ミスなく確実に終わる。
- デメリット：登録免許税とは別に、専門家への報酬（一般的な相場で5〜15万円程度）がかかる。
「平日に時間が取れない方」や「複数の役所に戸籍を取りに行くのが面倒な方」は、ご自身の時給やストレス（費用対効果）を天秤にかけて、最初から専門家へお任せいただくことをおすすめします。
ご家族の状況をお伺いし、必要な手続きと費用の目安を無料でお伝えします。まずは頭の中を整理してみませんか？
現場のプロが教える！失敗しない名義変更「最短4ステップ」
費用や必要書類の目安がわかったら、次は「実際にどう動けばいいのか」という具体的な流れを見ていきましょう。
手続きの全体像を4つのステップに分けて解説します。先にゴールまでの道のりを知っておくことで、「今、自分がどこでつまずいているのか」が明確になり、途中で挫折するのを防ぐことができます。
私たちが日々お客様をサポートしている現場の視点から、スムーズに進めるためのコツも交えてお伝えします。
【STEP1・2】誰が家を継ぐ？相続人の確定と「遺産分割協議書」の作成
名義変更の前に、まず大前提として「誰が相続人になるのか」を確定し、「誰が実家を継ぐのか」を決めるところからスタートします。
【STEP1】相続人の確定（戸籍の収集）
「家族なんだから、誰が相続人かは分かっている」と思うかもしれません。しかし、法務局の手続きでは、それを「客観的な書類」で証明しなければなりません。
そのため、亡くなった方の「生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本」を集め、法律上の相続人を確定させる作業が必要です。
本籍地が何度も移動している場合、あちこちの役所に請求を出さなければならず、実はこの「最初の戸籍集め」が最も時間と手間がかかるハードルになっています。
【STEP2】遺産分割協議（話し合い）と書類の作成
相続人が確定したら、全員で「誰が家を相続するのか」を話し合います。これを「遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）」と呼びます。
全員が合意したら、その内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめます。この書類には、相続人全員の署名と実印の押印（印鑑証明書の添付）が必須となります。
（※もし、亡くなった方が有効な「遺言書」を残していた場合は、この話し合いを省略して、遺言書の内容通りに名義変更を進めることができます）
「古い戸籍が読めない」「書類の書き方が合っているか不安」という場合は、無理をして時間を浪費する前に、無料相談で専門家に状況を整理してもらうことをおすすめします。
【STEP3・4】必要書類を揃えて法務局へ！登記完了までのスケジュール感
戸籍集めと遺産分割協議が無事に終われば、いよいよゴールは目前です。集めた書類をまとめて、法務局での手続きを進めます。
■ 実家の名義変更に必要な書類（一覧）
書類集めは「絶対に全員が必要なもの」と「状況によって追加されるもの」に分けるとスッキリ整理できます。ほとんどは各市区町村の役場で取得可能です。
【基本の3点セット（全員必須）】
- 亡くなった方の戸籍謄本・住民票の除票（生まれてから死亡するまでの一連のもの）
- 新しく名義人になる方の戸籍謄本・住民票
- 実家の固定資産税評価証明書（税金の計算に使います）
【状況に合わせて追加で必要なもの】
- 遺産分割協議書 ＆ 相続人全員の印鑑証明書（話し合いで誰が継ぐか決めた場合）
- 遺言書（亡くなった方が残していた場合）
【STEP3】登記申請書の作成と法務局への提出
必要書類がすべて揃ったら、法務局へ提出するための「登記申請書」を作成します。法務局のウェブサイトにひな形が用意されているので、そちらを活用して不動産の情報や相続人の情報を正確に記入していきます。
書類一式が完成したら、名義変更する不動産がある地域を管轄する（担当する）法務局へ提出します。窓口へ直接持っていくほか、郵送での提出も可能です。遠方に実家がある場合でも、わざわざ現地まで出向く必要はありません。
【STEP4】登記完了！新しい「権利証」の受け取り
書類を提出しても、その場ですぐに名義が変わるわけではありません。法務局の中で審査が行われ、問題がなければ通常「1〜2週間程度」で手続きが完了します。
無事に登記が終わると、「登記識別情報通知」という書類が発行されます。
これが昔でいう「権利証」にあたる非常に重要な書類です。
将来、実家を売却する際などに必ず必要になるため、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。
「平日は仕事で法務局からの電話に出られない」「遠方の法務局と郵送でやり取りしてミスを直すのは不安」という方は、書類作成から提出、権利証の受け取りまでを丸ごと専門家にお任せいただくのが、一番確実でストレスのない方法です。
名義を変えて終わりじゃない！「空き家になった実家」の賢い手放し方
無事に法務局での手続きが終わり、新しい権利証を受け取ると、多くの方は「これで大変な作業は全部終わった！」とホッと胸をなでおろされます。
しかし、誰も住む予定のない実家の場合、本当の悩みはここからです。名義を変えることは、あくまで「実家をどうするか（売るか、貸すか、解体するか）」というスタートラインに立ったに過ぎません。
ここでは、登記のあとに忘れずにやっておきたい手続きと、将来を見据えた賢い専門家の選び方をお伝えします。
名義変更のあとに確認しておきたい「3つの重要事項」
無事に法務局での手続きが終わっても、空き家になった実家にはまだ対応すべきことが残っています。特に以下の3点は、後回しにするとトラブルになりやすいため必ず確認しましょう。
① 固定資産税の送付先の確認
法務局で名義変更が完了すると、市区町村の税務課へ所有者の情報は自動的に共有されます。
そのため、改めて名義変更の届け出をする必要はありません。
ただし、「納税通知書の送り先」を自宅に変更したい場合などは届け出が必要です。
翌年に「亡くなった方の住所」に通知が届いて未納になるのを防ぐため、一度確認しておくと安心です。
② 火災保険の名義変更
実家に火災保険をかけている場合、契約者の変更手続きが必要です。
古い名義のまま放置していると、万が一、空き家が火事になったり台風で壊れたりした際に、保険金の受け取りがスムーズにいかないリスクがあります。
③ 住宅ローンの確認（残っている場合）
もし亡くなった方が住宅ローンを返済中だった場合は、すぐに金融機関へ連絡してください。
「団体信用生命保険（団信）」に加入していれば、残りのローンが免除されるケースがあります。
売却・解体まで見据えるなら「ワンストップ対応」の専門家を選ぶべき理由
ここまで読んでお気づきかもしれませんが、実家を相続した方の本当の悩みは、登記が終わった後の「火災保険はどうする？」「庭の木が隣家にはみ出しているがどう切る？」「結局、いくらで売れる？」といった生活に密着した問題です。
一般的な司法書士事務所は「登記の手続き」までが仕事です。しかし、私たちの事務所は、司法書士だけでなく「宅地建物取引士」や「行政書士」の資格を併せ持つ「ワンストップ」の体制を整えています。
- 名義変更から「空き家の売却査定」まで一つの窓口で完結
- 遺品整理や解体業者の手配もトータルサポート
あちこちの業者を自分で探し、同じ説明を何度も繰り返す必要はありません。特に、遠方に住みながら実家の整理を進めたい方にとって、最初から最後まで並走できるパートナーがいることは、精神的な負担を大きく減らすことにつながります。
まとめ：今日から「実家の悩み」をひとりで抱えるのを、終わりにしませんか？
実家の名義変更は、一生に何度も経験するものではありません。慣れない戸籍集めに奔走し、親族との話し合いに気を使い、さらには「誰も住まない実家をどうすべきか」という将来の不安まで背負い込む……。それは、想像以上に心身のエネルギーを消耗する作業です。
「ネットで色々調べたけれど、結局ウチの場合はどう動くのが正解なの？」と、情報の波に疲れて立ち止まってしまっているなら、もうひとりで頑張る必要はありません。その迷いは、あなたがご家族と大切な実家を想っているからこそ生まれる、ごく自然なものです。
あいりん司法書士事務所では、単なる名義変更の手続き代行に留まらず、その後の売却・処分までを視野に入れた「相続の出口戦略を支える無料相談」を行っています。
「まだ売るか決めていない。でも、放置するリスクと選択肢だけは整理しておきたい」
「戸籍集めに挑戦してみたけれど、あまりの複雑さに途方に暮れてしまった」
「ウチの場合、プロに全部任せたらいくらになる？ 概算をまずは知りたい」
このような「相談以前の悩み」で構いません。私たちは、あなたが抱えている目に見えない「重荷」を一緒に整理し、最も負担が少なく、ご家族が笑顔になれる進め方を、実務のプロとしてわかりやすくお伝えします。
まずは、あなたの今の状況と、今の「本当の気持ち」をそのままお聞かせください。扉を叩いていただいたその瞬間から、私たちがあなたの心強い伴走者になります。
【おまけ】実家の相続名義変更・よくある質問（FAQ）まとめ
Q. 相続登記の申請期限はいつまでですか？
A. 相続によって不動産を取得したことを知った日から「3年以内」です。2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（罰則）の対象になる可能性があります。
Q. 土地と建物は一緒に名義変更の申請ができますか？
A. はい、可能です。法律上は別々の不動産ですが、「同じ亡くなった方から、同じ相続人が相続する場合」は、法務局へ1枚の申請書にまとめて提出できます。これにより費用や手間を最小限に抑えられます。
Q. 登録免許税（国への税金）はいくらくらいかかりますか？
A. 「固定資産税評価額の0.4%」です。毎年役所から届く納税通知書（課税明細書）の「価格（評価額）」の欄で確認できます。
建物の評価額は低いため、建物だけなら数万円で済むことが多いです。
Q. 実家が遠方にあるのですが、現地に行かなくても手続きできますか？
A. はい、可能です。戸籍の収集から法務局への申請（郵送・オンライン）まで、すべて遠隔で進めることができます。交通費や移動時間をかけたくない場合は、司法書士へ丸ごとお任せいただくのがスムーズです。
Q. 名義変更が終わったあと、固定資産税の手続きは必要ですか？
A. はい、必要です。名義変更後に、市区町村の税務課へ「所有者変更の届け出」を行ってください。手続きをしないと、翌年以降も亡くなった方の名前で通知が届き続けてしまいます。
この記事の監修者
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