土地や建物が2件あり、戸籍集めも依頼したい場合、相続登記の総額は「司法書士報酬＋登録免許税＋戸籍・証明書取得などの実費」で考えます。ただし、2件という数だけでは金額を決められません。同じ法務局の管轄か、土地と建物を何筆・何個登記するか、固定資産税評価額、相続人と戸籍の範囲、遺産分割協議書の作成を頼むかで変わります。
この記事では土地の相続名義変更の手順と必要書類を確認したうえで、複数不動産の見積りを比べる項目を示します。金額だけでなく、どこまで依頼できるかを明確にすることが大切です。
監修者
この記事を要約すると
- 相続登記は、不動産を相続で取得したと知った日から原則3年以内に申請します。
- 費用は司法書士報酬、登録免許税、書類取得などの実費を分けて確認します。
- 不動産2件・戸籍収集込みの見積りでは、管轄、筆数、評価額、戸籍収集の範囲、追加報酬を確認します。
この記事をおすすめしたい方
- 土地の名義変更にかかる費用を知りたい方
- 親の土地や建物を複数相続し、登記の見積りを取りたい方
- 戸籍を途中まで集めたが、残りを司法書士へ頼むか迷っている方
目次
1. 相続登記の期限と対象
2024年4月1日から相続登記は義務になりました。法務省の案内によると、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請します。2024年4月1日より前に発生した相続にも適用され、該当する場合の期限は原則2027年3月31日です。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。過料は刑事罰の罰金とは異なります。
遺産分割がまとまらず期限が近いときは、相続人申告登記で基本的な申請義務を履行できる場合があります。ただし、所有権の名義変更そのものではありません。遺産分割が成立した後に別の申請義務が生じる場合もあるため、経過を含めて確認しましょう。
2. 必要書類と申請の流れ
登記に必要な書類は、遺言、遺産分割協議、法定相続分など、申請の形で変わります。法務局の相続登記ハンドブックで該当する申請例を確認してください。戸籍は相続人を確定する範囲を集めますが、遺言の種類などによって必要範囲は異なります。自筆証書遺言でも、法務局の保管制度を利用した遺言は家庭裁判所の検認が不要です。
| 確認する資料 | 主な用途 | 注意点 |
|---|---|---|
| 故人と相続人の戸除籍謄本等 | 相続人・続柄の確認 | 取得済みの分を示し、足りない範囲を確認する |
| 住民票・戸籍の附票等 | 故人と取得者の住所の確認 | 登記記録とのつながりを確認する |
| 遺言書または遺産分割協議書 | 不動産を取得する人の確認 | 遺言の種類、協議参加者、印鑑証明書の要否を確認する |
| 固定資産税評価証明書等 | 登録免許税の計算 | 対象不動産と年度を確認する |
| 登記事項証明書・課税明細 | 土地の筆数・建物の個数、所在の特定 | 住所と地番は同じとは限らない |
申請は、①対象不動産と管轄法務局の確認、②相続関係と必要書類の整理、③申請書と添付書類の作成、④登録免許税の計算と申請、⑤完了後の登記記録と登記識別情報の確認、という順序です。窓口、郵送、オンライン申請などの方法があります。処理期間は法務局や案件の状況で変わるため、申請先の案内を確認してください。
自分で進める場合も、戸籍の読み取り、数次相続、複数管轄、相続人間の意見の相違などがあれば相談先を確認しましょう。司法書士には書類収集と登記申請の範囲を、取り分をめぐる代理交渉が必要な場合は弁護士への相談を検討してください。
3. 土地・建物の相続名義変更にかかる費用
不動産2件・戸籍収集込みでも、公開されている一つの「相場」を掛け算して総額を出すことはできません。見積書では報酬・税金・実費を別々に示してもらい、追加料金が発生する条件を確認してください。
3-1. 司法書士報酬は「何を任せるか」で変わる
登記申請の代理だけを依頼するのか、戸籍収集、不動産の調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図、遺産分割協議書の作成まで依頼するのかで作業範囲が変わります。既に戸籍を集めた場合も、追加取得や内容確認の扱いを聞きましょう。
不動産2件が同じ管轄の法務局にあるか、別の管轄かも重要です。登記申請は不動産の所在地を管轄する法務局に行います。法務局の相続登記ハンドブックには、申請方法と書類の案内があります。「2件」と言っても、土地2筆なのか、土地と建物1個ずつなのか、共有持分を含むのかで見積りの前提が変わるため、登記事項証明書や固定資産税の課税明細で対象を特定します。
相続人が多い、代襲相続や数次相続がある、戸籍の取得先が多い場合は、調査と書類作成の範囲が広がり得ます。協議書作成を含めるか、別料金かも見積書に明記してもらってください。相続人間で対立がある場合の代理交渉は弁護士に相談する事項であり、登記の見積りとは分けます。
3-2. 登録免許税は評価額と登記の内容で確認する
相続による土地・建物の所有権移転登記について、国税庁の登録免許税の税額表は原則として不動産の価額の1,000分の4（0.4％）を示しています。固定資産税の課税台帳に価格があるときは、原則その価格が計算の基礎です。実際の課税標準の端数処理や税額は、対象不動産と申請内容を確認して計算します。司法書士報酬とは別の費用です。
ただし「必ず税金がかかる」とも言えません。国税庁は、一定の土地について令和9年3月31日までの登録免許税の免税措置を案内しています。例えば、相続による土地の所有権移転登記で課税標準となる土地の価額が100万円以下の場合などです。対象は条件のある土地であり、建物に同じ免税が当然に及ぶわけではありません。適用できるかは物件ごとに確認します。
3-3. 戸籍・証明書・郵送費などの実費を分ける
戸除籍謄本、住民票、評価証明書、登記事項証明書、郵送費などは、報酬とは別に実費が生じます。何通取得するかが分からない段階では確定額を出せないため、概算と精算方法を確認します。原本を手元に残す必要がある場合は、原本還付の扱いも聞いてください。法定相続情報一覧図を利用するかも、必要書類と費用に影響します。法務局の法定相続情報証明制度の案内で仕組みを確認できます。
3-4. 「不動産2件・戸籍収集あり」の見積確認表
| 見積書の項目 | 相談時に伝える情報 | 見積書で確認すること |
|---|---|---|
| 対象不動産 | 土地・建物の別、所在地、地番・家屋番号、持分、筆数・個数 | どの物件を対象にするか。調査漏れがないか |
| 法務局の管轄 | 2件が同じ市区町村か、所在地が離れているか | 申請が何件になり、別管轄加算があるか |
| 基本報酬 | 登記だけか、調査・書類作成も依頼するか | 税込・税抜、含まれる作業、追加報酬の起点 |
| 戸籍収集 | 取得済みの戸籍、相続人の人数、代襲・数次相続の有無 | 何人・何通まで含み、追加取得はいくらか |
| 協議書等 | 遺言の有無、遺産分割の状況 | 協議書・相続関係説明図・法定相続情報一覧図の作成費 |
| 登録免許税 | 各物件の固定資産税評価額 | 課税標準、適用税率、免税の検討、物件別の税額 |
| その他の実費 | 書類取得先、郵送・交通の必要性 | 証明書代、郵送料、立替金の精算方法 |
「2件なら報酬も税金も単純に2倍」とは限りません。複数の物件を一つの申請で扱える場合がある一方、管轄が異なると申請が分かれます。見積りの際は総額だけでなく、その前提と内訳を保存してください。
3-5. 公開料金をどう読むか
事務所のプラン料金と個別サービス料金は、含む作業が異なります。プランに戸籍収集や協議書が含まれる場合でも、人数や別管轄で追加料金が発生し得ます。料金表の一行だけを抜き出して、あなたの相続の総額として扱わないでください。
見積書には、適用する料金ページ・プラン名・作業範囲と、別管轄・筆数・戸籍追加の扱いを明記してもらうと、複数案を比較できます。公開料金の記載に差が見える場合は、最新の正式見積りと担当者の説明を確認します。
4. 費用を把握するために、まず渡す資料
固定資産税の課税明細または評価証明書、登記事項証明書、取得済み戸籍、故人と相続人の関係メモ、遺言書や協議の状況を、ある範囲で用意します。資料がない項目は空欄で構いません。特に評価額と物件の所在が未確認なら、税額も申請件数も確定できないことを伝えましょう。
相続登記の期限については、法務省の相続登記義務化の案内が、不動産を相続で取得したと知った日から原則3年以内と説明しています。見積りを比較している間に期限が近づく場合は、相続人申告登記を含め、先に必要な対応を確認してください。
5. まとめ｜金額より先に見積りの前提をそろえる
不動産が2件で戸籍収集も頼みたいなら、物件ごとの評価額と管轄、相続人の範囲、依頼する作業をそろえて見積りを依頼します。総額だけでなく、登記報酬・税金・実費・追加条件・税込表示を比べることが、後からの食い違いを防ぐ近道です。
あいりん司法書士事務所へ見積条件を相談したい方は、無料相談の案内をご覧ください。相談は無料で、手続の依頼費用は別途見積りです。記事末の共通CTAから電話・オンライン予約を選べます。
6. よくある質問
6-1. 土地と建物は「何件」と数えますか？
土地は筆、建物は個数など登記記録上の単位で確認します。見積書の「件」は事務所の料金上の数え方と申請件数を指す場合があるため、登記事項証明書で対象物件を示し、何を1件とするか聞いてください。
6-2. 2件が別の法務局の管轄だと費用はどう変わりますか？
管轄ごとに申請が必要になり、追加報酬や郵送等の実費が生じる場合があります。定額を推測せず、各物件の所在地を示して、申請数と加算条件を書面で確認してください。
6-3. 戸籍を途中まで自分で集めました。残りだけ依頼できますか？
対応する事務所があります。取得済みの戸籍を見せ、残りの取得、内容確認、相続人調査のどこまで依頼するかを決めてください。追加取得の報酬と役所の実費を分けて確認します。
6-4. 見積書のどこを見ればよいですか？
基本報酬、追加報酬、登録免許税、証明書・郵送等の実費、税込・税抜、作業範囲、精算方法を確認します。特に相続人・筆数・別管轄・数次相続で何が増えるかを聞いてください。
6-5. 登録免許税は不動産が2件なら2倍ですか？
単純に2倍とは限りません。税額は各不動産の価額と登記内容を基に計算し、条件を満たす土地には免税措置が適用される場合があります。物件ごとの評価額を確認してください。
参考文献：司法書士法人おおさか法務事務所・北村清孝『相続登記相談対応マニュアル』（新日本法規出版、2019年）第1章「相談・受任」12〜13頁。依頼範囲の確認と費用見積りの論点を参照。税率・免税期限は本文の国税庁・法務局の現行資料で照合。
この記事の監修者
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