不動産売買

公開日: 2025年7月4日
更新日: 2025年7月4日

相続した親の家を売却！300万円損する前に！減価償却活用法

この記事を要約すると

親から相続した家を売却する際、減価償却を知っておかないと数百万円もの税金を損する可能性があります
正しい税金計算では親が家を購入した時の価格から減価償却を適用し、特に木造住宅や居住用物件は大きな節税効果が期待できます
親の購入時の契約書確認や建物構造の把握が重要で、専門家への相談が不要な税金支払いを避ける鍵となります

監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤徹のプロフィール

親から相続した家を売却する際、「相続時の評価額で計算すればいい」と思っていませんか？実は、この考え方で税金を計算すると、本来払う必要のない数百万円もの税金を支払うことになってしまいます。

正しくは、親が家を購入した時の価格から「減価償却」を計算することで、大幅な節税が可能になります。

実際に当事務所でサポートした田名さん（仮名）は、この方法で本来なら100万円かかるはずだった税金を0円にすることができました。
同じような条件でも、知識があるかないかで300万円もの差が生まれるケースも珍しくありません。

この記事では、減価償却の仕組みから具体的な計算方法、建物の構造別の節税効果まで、実際の事例を交えながら詳しく解説します。
木造住宅なら築20年で1,000万円以上、マンションでも数百万円の節税効果が期待できる理由も明らかになります。

記事を読み終える頃には、あなたの相続した家でどれだけの節税効果が見込めるかが分かり、税務署に余計な税金を払わずに済む正しい手続きの進め方が身につきます。
親の家を売って大損した人、節税できた人の違いとは一体なんなのでしょうか？一緒に見ていきましょう。

この記事はこんな方におすすめ

親から相続した家の売却を検討している40代以上の方
不動産売却時の税金について心配な方
会計の知識はないが損はしたくない方
実際の事例を通して学びたい方

親から相続した家を売却する時、多くの方が「減価償却」という仕組みを知らずに高額な税金を支払っています。
実際に、同じような条件の家を売却したにも関わらず、一方は300万円の税金、もう一方は50万円の税金という大きな差が生まれたケースがあります。

この差を生むのが「減価償却」という計算方法です。難しそうに聞こえますが、要は「建物は年月が経つと価値が下がる」という考え方で、この仕組みを理解しているかどうかで税金が大きく変わります。

💡 知っておきたい基本
相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。この利益の計算で重要になるのが減価償却です。

親から受け継いだ家を売る時の「見えない税金の罠」
家の造りと古さで決まる「税金の重さ」
まとめ
この記事の監修者
遺産相続の無料相談

親から受け継いだ家を売る時の「見えない税金の罠」

多くの人が間違える「家の価値は今の相場で計算」の勘違い

「親から相続した家だから、相続時の価値で計算すればいい」

税金の計算なんて普段考えませんから、そう思うのは当然ですよね。実際に、このように考えている方はとても多いです。
しかし実際には、相続した不動産の譲渡所得税の正しい計算方法は親が、家を購入した時の価格から計算する必要があります。

実際に、国税庁の統計によると、相続財産に占める不動産の割合は約38%となっており、
多くの方が不動産の相続税計算で悩んでいる現状があります。
出典：令和4年分の相続税の申告状況について – 国税庁（2023年12月）

例えば、田中さん（仮名）のケースを見てみましょう。

田中さんの事例

不動産の詳細：親が30年前に3,000万円で購入した木造住宅
相続時の評価額：1,500万円
売却価格：2,000万円

多くの人は「1,500万円で相続したから、2,000万円で売れば500万円の利益」と考えがちです。普通はそう思いますよね、わかります。
しかし、実際の計算では親が購入した3,000万円から始まります。どちらの計算方法が得なのでしょうか？

実は、田中さんの場合、正しい計算方法の方が圧倒的に有利になります。

間違った計算： 2,000万円 – 1,500万円 = 500万円の利益
正しい計算： 2,000万円 – 3,000万円 = 1,000万円の損失

正しい計算では損失が出ているため、税金は一切かかりません。一方、間違った計算では500万円に対して約100万円の税金がかかってしまいます。

つまり、正しい知識があるだけで約100万円もの税金を節約できるのです。

親が昔買った時の価格で税金が決まる意外なルール

では、なぜ親が購入した時の価格が重要になるのでしょうか。これには相続税法の特別なルールがあります。
相続した不動産の税金計算では、被相続人（※亡くなった親）が取得した価格を引き継ぐというルールがあります。

これは「取得費の引き継ぎ（※不動産を購入した時にかかった費用を相続人が受け継ぐこと）」と呼ばれる制度で、相続税法で決められています。
つまり、あなたが相続したタイミングではなく、親が購入したタイミングが計算の基準になるのです。

参考：建物の取得費の計算 – 国税庁

ただし、単純に物件購入時の金額を引くだけではないです。他にも考慮するべきポイントがあります。あなたの親が家を購入したのは何年前でしょうか？
30年前、40年前という方も多いのではないでしょうか。

実はこの購入時期によっても、減価償却の効果は大きく変わってきます。
なぜなら、総務省の住宅・土地統計調査によると、現在の住宅ストックの約3割が築30年以上の建物となっており、多くの方が築年数の古い家を相続している状況だからです。

築年数が古いほど、減価償却による税額軽減効果も大きくなります。これは売る側にとって大きなメリットです。

築年数が古い建物ほど、減価償却で差し引ける金額が大きくなり、結果として課税対象となる利益が少なくなります。
つまり、古い家ほど税金が安くなるのです。

例えば、築10年の家と築40年の家では、同じ売却価格でも数百万円の税額差が生まれることも珍しくありません。

⚠️ 注意点
親が購入した時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する概算法（※正確な購入価格が分からない時の簡易計算方法）もありますが、多くの場合、不利になります。古い書類を探すのは本当に大変ですが、見つけるかどうかで税額が大きく変わるので頑張って探してみてください。

参考：[譲渡所得の計算のしかた（分離課税） – 国税庁]

住んでいた家と貸していた家で税金が10倍変わる現実

減価償却による税額軽減効果は、建物の築年数だけでなく、
その「使い方」によっても大きく変わります。居住用物件なのか事業用なのかの違いです。

分類	概要	メリット	デメリット
住んでいた家（居住用）	・売却時に減価償却を計算・法定耐用年数の1.5倍適用	・減価償却効果が大きい・建物価格の90%まで適用	・計算が複雑・契約書などの書類が必要
貸していた家（事業用）	・毎年確定申告で計上済み・通常の法定耐用年数適用	・毎年の節税効果あり・計算が明確	・売却時の効果は限定的・既に減価償却済み

同じ家でも、親が住んでいた家と人に貸していた家では、減価償却の計算方法が大きく異なります。

住んでいた家（居住用）の場合

売却時にのみ減価償却（※建物の価値が年数とともに減っていく分の計算）を計算
法定耐用年数（※税法で決められた建物の使用可能年数）の1.5倍で計算
建物価格の90%まで減価償却可能

貸していた家（事業用）の場合

毎年確定申告で減価償却を計上済み
通常の法定耐用年数で計算
既に減価償却済みの分は控除済み

この違いにより、同じ築年数でも税金が大きく変わることがあります。
特に、親が長年住んでいた実家を売却する場合は、大きな節税効果を期待できることが多いのです。

司法書士からのアドバイス
相続した不動産の売却に伴う減価償却の計算は、建物の使用用途や取得時期により複雑になり、個別具体的に回答が異なります。税務上の特例適用や適切な手続きを行うためにも、まずは無料相談をお申し込みください。

合わせて読みたい

【司法書士が解説】相続した不動産の売却はどうすればよい！？

　　監修者司法書士・行政書士・宅建取引士梅澤徹あいり...

2024年10月18日更新

監修者：梅澤徹

FAQ

ここまでの内容を元に質問形式で整理しました。
内容の理解チェックや確認にご活用ください。

Q. 不動産相続における減価償却とは何ですか？

A. 建物の価値が年数とともに減っていく分を計算する税務上の仕組みです。

Q. 親の購入価格が分からない場合は？

A. 売却価格の5%を概算法で計算しますが多くの場合不利になります。

Q. 居住用と事業用で相続時の税金に違いはある？

A. 計算方法が異なり居住用の方が減価償却の効果が大きくなります。

家の造りと古さで決まる「税金の重さ」

構造	法定耐用年数	償却率	メリット
木造	22年（33年）	・減価償却効果が最大・早期に価値減少を計上	・実際の建物劣化が早い・維持管理費がかかる
鉄骨造	27年（40年）	・木造より耐久性が高い・適度な減価償却効果	・建築コストが高い・税制効果は中程度
鉄筋コンクリート	47年（70年）	・建物の耐久性が最高・長期間価値を維持	・減価償却効果が限定的・売却時の節税効果小

※（）内は居住用の1.5倍適用後の年数　居住用は年数が長くなるため、償却率が下がり減価償却効果も小さくなります。

木造の実家：築20年で1,200万円も税金が安くなった話

佐藤さん（仮名）は親から相続した築20年の木造住宅を売却しました。建物の購入価格は2,000万円でした。

「木造だから古くて価値がないかも…」そんな風に思われる方も多いですが、
実は税制上はとても有利なんです。

佐藤さんも最初は心配されていましたが、計算結果を見て安心されました。
実際に計算してみましょう。

減価償却の計算

木造住宅の法定耐用年数（※税法で決められた建物の使用可能年数）：22年
居住用なので1.5倍：33年
償却率（※1年間で減らす価値の割合）：0.031
経過年数：20年

減価償却費 = 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 20年 = 1,116万円
この計算により、建物の取得費は約884万円（2,000万円 – 1,116万円）となり、1,116万円分も税金の対象から外れました。
つまり、佐藤さんは木造住宅という構造のおかげで、大幅な節税効果を得ることができたのです。