事例⓵接道状況が悪い土地の有効活用概要
横浜太郎は地主であるが資産の大半は生産緑地と宅地並み農地です。従って毎年の固定資産税は多額に上る、というようなシチュエーションを過程してみましょう。
この不動産は駐車場や賃貸アパートなどの収益性も低く、費用を差し引くとほとんど利益がありません。宅地並み農地に関しては相続に伴い売却予定であったが、接道条件の悪さが重なって売却するのが難しい状況でした。
最終的には、相続の事前対策及び不動産の収益を高め、相続時に土地を売却しやすくなればと考えております。
対処方法と効果
このような場合、宅地並み農地を開発、造成し、賃貸マンションの建設しておくことがあげられます。
賃貸マンション建設時は近所との差別化を図るためペット可の部屋を用意することや法人名義で建築し、収入を子に対して役員報酬として与えることで分散し、相続税納税資金に充当することがあげられます。
駐車場用地は昨今の地価下落を鑑みて、都心の収益物件に買い替えることで収益確保＆財産価値の下落を防ぐなどの方策が考えられます。
宅地並み農地に関しては道路を通して宅地を造成して数区分の更地にしておけば将来一区画ずつ売却することもできます。
事例②死因贈与契約を結ぶ事例
会社経営をする横浜太郎は長女である横浜愛と長男である横浜一郎がいるが、後継者は横浜愛に決めていました。一方で横浜一郎も会社経営をしていて資金繰りに困っていたので父である横浜太郎に追加出資を依頼していました、という事例で考えてみましょう。
対処方法と効果
横浜太郎と一郎は死因贈与契約を交わしました。横浜太郎は土地を保有していましたが、空きの多い駐車場を売却して横浜一郎に売却金を贈与すること、横浜一郎の相続分は追加出資分の株式と、現在横浜太郎から借りている土地に関して相続を受けること、さらに横浜一郎は遺留分を放棄するという内容です。
この際、一次相続、二次相続それぞれの遺言書を作成し、それに加え双方で確認する意味で死因贈与契約を結びました。
死因贈与契約は贈与者の死亡をもって財産を贈与する契約のことです。遺言書とは違い、受贈者と贈与者の合意が必要ですが、受贈者には契約の内容を把握することができるというメリットがあります。
上のケースでは相続争いを回避するために、一次相続、二次相続ともに遺留分を放棄してもらいました。なお遺留分の放棄は生前に家庭裁判所に申し立てることでできます。
この対策の結果、子の相続争いも怒らず横浜太郎は横浜愛に事業を継がすことができることになりました。本ケースは遺留分放棄、死因贈与契約をうまく使ったスキームであるといえます。
事例③ 遺言執行者を変更する事例
１０年前に横浜太郎が死亡したときに、子ら二人が相続争いの末、法定相続通りの相続結果となりました。それをみた子らの母である横浜恵は信託銀行にて公正証書遺言を作りました。子の1人である横浜一郎が相続財産の大半を受け取る内容でしたので横浜一郎はまた相続争いが起きるのではないかと不安に思っています。
実際遺言書の内容としては3億円の相続財産のうち妹に１０００万円を相続させ、のこりのすべてを横浜一郎が相続するものだったからです。これは横浜一郎がいままで家を守り、一次相続時に横浜愛にかなりの財産を分けていたからです。
対処方法と効果
横浜恵の遺言には問題点がありました。それは一般的に信託銀行などは公正証書遺言どおりに執行することになりますし、遺留分を侵害した分をどうするかは相続人間で協議する必要があるということです。
遺言はほかの二人の遺留分を侵害する内容だったので、遺言通りに遺言執行者が執行すると相続争いが再度起こる可能性がありました。
それを回避するために遺言信託を解除することで対処しました。さらに遺言執行者を信託銀行から横浜一郎に変更しました。
まとめ
いかがだったでしょうか。様々な資産活用があり、相続問題の解決の糸口になる方法があります。相続問題に対する解決をお望みであれば横浜の司法書士高橋にお任せください。
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