実家相続の完全ガイド｜手続き・税金・活用方法まで専門家が徹底解説【2025年度最新版】

実家の相続は、多くの方が一生に一度は直面する重要な問題です。
手続きの複雑さや税金の計算、家族間での意見の違いなど、考えるだけでも不安になりますよね…

この記事では、実家相続に関する基本的な手続きから税務対策、土地の活用方法まで、
司法書士監修のもと、専門家の視点で分かりやすく解説します。
読み終える頃には、実家相続の全体像を把握できているようになるでしょう。

実家相続の基本知識と手続きの流れ

実家を相続する際は、正しい手順で進めることが重要です。
ここでは、相続発生時の初動対応から専門家への相談タイミングまで、
基本的な流れを解説します。

相続発生時の初動対応

相続が発生したら、まず以下の3つのステップを踏むことが大切です。

ステップ1：死亡届の提出（7日以内）

最初に行うべきは死亡届の提出です。

感情の整理も追いつかない時期かとは思いますが、ルールとして死亡から7日以内に市区町村役場に提出する必要があります。

この手続きは正式に相続が開始される重要なスタートラインとなりますので、忘れないように必ず対応しましょう。

ステップ2：遺言書の確認

次に、故人が遺言書を残していないか確認しましょう。
自筆証書遺言は机の引き出しや金庫、貸金庫などに保管されている場合が多いため、ご家族で協力して探してみてください。
一方、公正証書遺言の場合は公証役場で検索することができます。

遺言書の有無によって、その後の手続きの複雑さや進め方が大きく変わってくるため、
しっかりと確認しておくことが大切です。

ステップ3：相続人の確定

戸籍謄本を取得して、法定相続人を確定させます。

配偶者、子、直系尊属（※両親・祖父母など）、兄弟姉妹の順で相続権が発生するため、
正確な確認が必要です。
意外な相続人が存在する場合もあるので、慎重に調査しましょう。

必要書類と手続きスケジュール

実家相続では多くの書類が必要となり、それぞれに期限があります。
主要な書類と期限を以下の表にまとめました。

手続き項目	期限	必要書類
相続放棄・限定承認	3か月以内	申述書、戸籍謄本、財産目録
準確定申告	4か月以内	所得税申告書、源泉徴収票
相続税申告	10か月以内	相続税申告書、評価証明書
相続登記	3年以内	登記申請書、遺産分割協議書

特に重要なのは、相続税申告の10か月期限です。

この期限を過ぎると延滞税が発生し、各種特例も使えなくなってしまいます。
早めのスケジュール管理が、スムーズな相続手続きの鍵となります。

専門家への相談タイミング

実家相続では、適切なタイミングで専門家に相談することが重要です。
以下のような状況では、早めに専門家のサポートを受けることをおすすめします。

すぐに相談が必要なケース

下記のケースではすぐに相談することをお勧めしています。

• 相続人が多数いる、または連絡の取れない相続人がいる
• 相続財産が複雑（不動産、株式、事業など複数の種類がある）
• 相続税がかかる可能性がある（財産総額が3,600万円超）

司法書士への相談が適している場面

不動産の名義変更や遺産分割協議書の作成が必要な場合は、司法書士に相談しましょう。
登記の専門家として、確実な手続きをサポートしてくれます。

税理士への相談が必要な場面

相続税は計算が複雑で、特に不動産がある場合は様々な特例制度を活用できる可能性があります。
申告が必要な場合や、少しでも税負担を軽減したいとお考えの場合は、
税理士に相談されることをおすすめします。

FAQ

Q. 相続登記の期限は？
A. 相続を知った日から3年以内に申請が必要です。

Q. 相続税の基礎控除は？
A. 3,000万円＋600万円×相続人数で計算します。

Q. 相続放棄の期限は？
A. 相続開始を知った日から3か月以内です。

 

実家相続で発生する問題とその対策

実家相続では、様々な問題が発生する可能性があります。
ここでは、よくあるトラブルと兄弟姉妹間での遺産分割協議のポイント
相続放棄の判断基準について解説します。

よくあるトラブル事例と予防策

家庭裁判所への相続関連の調停申立件数は年間約12,000件に上っており、
多くの家庭で相続問題が発生していることが分かります。
実家相続でよく発生するトラブルには、以下のようなものがあります。

参考：https://www.courts.go.jp/app/files/toukei/787/012787.pdf（司法統計年報3家事編）

トラブル事例1：兄弟姉妹間での意見の対立

実家を「売却したい」「残したい」「自分が住みたい」など、相続人それぞれが異なる希望を持つことがあります。

家族それぞれに思いがあるからこそ難しい問題ですが、このような対立を避けるためには、
早めの段階で家族会議を開き、それぞれが実家に対してどんな希望を持っているのか、
また現在の経済状況などの事情を率直に共有することが重要です。

トラブル事例2：実家の維持費負担

実家を共有名義で相続した場合、固定資産税や管理費の負担割合でもめることがあります。
予防策として、相続前に維持費の負担方法を話し合い、書面で取り決めておくことが大切です。

トラブル事例3：遺品整理の進め方

故人の遺品の処分方法や、価値のあるものの分配で揉めるケースもあります。
感情的な価値と経済的な価値を区別し、冷静に話し合うことが解決の鍵となります。

兄弟姉妹間での分割協議のポイント

実家相続の内、特によくあるのは兄弟姉妹間での分割協議かと思います。
兄弟姉妹間での実家の分割協議を上手く進めるには、以下のポイントが重要です。

ポイント1：公平性の確保

各相続人の法定相続分を基準として、公平な分割方法を検討しましょう。

まずは不動産鑑定士による査定などで実家の評価額を適正に算定し、預貯金や株式などの他の財産とのバランスを考慮して調整を図ることが大切です。

思い出の詰まった実家だからこそ、感情的になりがちですが、客観的な視点を持つよう心がけましょう。

ポイント2：それぞれの事情への配慮

各相続人の経済状況や居住状況、実家への思い入れの違いを考慮することが重要です。

例えば、現在の生活や仕事の都合で実家に住み続けたい相続人がいる場合は、
代償分割（※一人が財産を取得し、他の相続人にお金で対価を支払う方法）という方法も現実的な選択肢として検討できます。

ポイント3：将来を見据えた計画

実家をどう活用するかについて、長期的な視点で検討することが必要です。
高齢化や家族構成の変化も含めて、実現可能な計画を立てましょう。

相続放棄や限定承認の判断基準

実家の相続では、必ずしも相続することが最善とは限りません。
以下の判断基準を参考に、相続放棄や限定承認を検討してみてください。

相続放棄を検討すべき場合

下記の場合ですと、放棄することも視野に入れても良いでしょう。

• 実家の価値よりも債務の方が明らかに多い
• 実家の管理や維持が困難で、将来的な負担が大きい
• 他の相続人との関係が悪化しており、トラブルを避けたい

限定承認を検討すべき場合

一方で、下記の様な場合ですと限定承認（※相続財産の範囲でのみ債務を引き継ぐ相続方法）の検討も考えて良いかと思います。

• 債務の総額が不明だが、実家に価値がある
• 事業用の不動産で、継続の可能性がある
• 家族の思い出が詰まった実家を手放したくない

ただし、相続放棄や限定承認は相続開始から
3か月以内に家庭裁判所に申述する必要がありますのでご注意ください。

参考：相続の承認又は放棄をすべき期間 – 裁判所

判断に迷う場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。

FAQ

Q. 兄弟で実家を相続する方法は
 A. 現物・換価・代償・共有の4つの方法があります。

Q. 相続トラブルの原因は？
A. 意見の対立、維持費負担、遺品整理が主な原因です。

Q. 相続放棄のメリットは？
A. 债務を引き継がず、管理負担を回避できます。

 

実家相続の税務と活用戦略

実家相続では、税務面での検討と将来の活用方法を適切に判断することが重要です。

ここでは、相続税の計算方法から実家の活用戦略まで詳しく解説します。

相続税の計算方法と節税対策

実家の相続税は、以下の流れで計算されます。

基本的な計算の流れ

1. 実家の評価額を算定する（固定資産税評価額×1.1倍が目安）
2. 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を差し引く
3. 残額に対して相続税率を適用する

参考：相続税の計算 – 国税庁

主な節税対策

小規模宅地等の特例を活用すれば、実家の評価額を最大80％減額できます。
参考：相続税の小規模宅地等の特例 – 国税庁

ただし、相続人が実家に居住していることなど、適用要件がありますので、ご注意ください。

実家の活用方法と最適な選択

相続した実家をどう使うかについても見ておくと良いでしょう。
相続した実家をどのように活用されますか？

実家を相続した後の活用方法には、主に以下の4つの選択肢があります。
どれが最適かそれぞれ見てみましょう。

活用方法	メリット	デメリット
居住利用	・住宅費の大幅節約 ・思い出を守れる ・すぐに活用できる	・維持費が継続発生 ・修繕費がかかる ・立地に制約される
賃貸活用	・安定した家賃収入 ・資産価値の維持 ・税務上のメリット	・空室リスク ・管理の手間 ・初期投資が必要
売却	・現金化で分割容易 ・維持費負担なし ・特例制度活用可能	・売却に時間がかかる ・思い出が失われる ・市場価格に左右
空き家保有	・将来の判断を保留 ・価格上昇の可能性 ・いつでも方針変更	・維持管理義務 ・近隣トラブルリスク ・特定空き家指定の可能性

選択肢1：居住利用

相続人の誰かが実家に住む方法です。
住宅ローンがない場合は住居費を大幅に節約でき、家族の思い出も守れます。
ただし、維持費や修繕費は継続的に発生するため、長期的な資金計画が必要です。

選択肢2：賃貸活用

実家を賃貸に出して家賃収入を得る方法です。
立地条件が良ければ安定した収入が期待できますが、空室リスクや管理の手間もあります。
賃貸需要を事前に調査し、リフォーム費用も含めて収支を検討しましょう。

選択肢3：売却

実家を売却してお金に換える方法です。
維持費がかからず、現金化することで相続人間での分割も容易になります。

ただし、不動産の売却は買い手を見つけるまでに数ヶ月から1年以上かかることもあり、
何より家族の思い出が詰まった実家を手放すという感情的な価値の喪失は避けられません。

選択肢4：空き家として保有

すぐには決められない場合の一時的な選択肢です。
しかし、空き家の管理は法的義務もあり、放置すると近隣トラブルの原因にもなります。

総務省の調査によると、全国の空き家率は13.6%となっており、相続した実家の管理は社会的な課題となっています。

売却時の特例制度と注意点

実家を売却する場合は、以下の特例制度を活用できる可能性があります。

3,000万円特別控除の特例

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。

主な要件は以下の通りです：

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である
• 相続開始直前に被相続人が一人で居住していた
• 相続から3年後の12月31日までに売却する

取得費加算の特例

また、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
これにより、譲渡所得を減らして所得税を節税することが可能です。

注意点

これらの特例には細かい要件があり、適用を受けるためには確定申告が必要です。
売却を検討する場合は、事前に司法書士へ相談して最適なタイミングと方法を検討しましょう。

FAQ

Q. 実家を売るべき？
A. 立地・建物状態・将来計画を総合的に判断します。

Q. 賃貸のデメリットは？
A. 空室リスクと入居者管理の負担があります。

Q. 小規模宅地の特例とは？
A. 住宅用地などの評価を最大80%減額する制度です。

 

まとめ

実家の相続は、法的手続きから税務、将来の活用まで多岐にわたる複雑な問題です。
しかし、正しい知識と適切な準備があれば、家族の大切な財産を次世代にスムーズに引き継ぐことができます。

記事でお伝えした重要ポイントは、相続発生後の迅速な初動対応、期限を守ったスケジュール管理、家族間のコミュニケーション、節税対策の活用、そして実家の最適な活用方法の選択です。

特に、相続放棄の3ヶ月期限や相続税申告の10ヶ月期限など、法的な期限は待ってくれません。
早めの行動が、後悔のない相続の実現につながります。

最後に、実家相続は一人で抱え込む必要はありません。
複雑な手続きや判断に迷われた際は、お気軽に無料相談をご利用ください。
あなたの状況に応じた最適な解決策を、専門家がわかりやすくご提案いたします。

この記事の監修者

 

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