相続不動産売却時に確定申告は必要？期限・必要書類・計算方法を司法書士が徹底解説

親から相続した実家や土地を売却したものの、税務署への申告手続きについて不安を感じていませんか？
複雑で何から手を付ければ良いか分からないですよね。

この記事では、そんな様々な疑問をお持ちの方に向けて、相続不動産売却における確定申告の全体像を司法書士の視点から詳しく解説します。

 

相続不動産の売却で確定申告が必要になる3つのケース

相続で取得した不動産を売却した場合、譲渡所得の有無にかかわらず確定申告が必要になるケースがあります。
まず最初に、どんな場合に申告義務が発生するのかを正しく理解しておきましょう。

譲渡益が発生した場合の申告義務

相続不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合は、必ず確定申告が必要です。
あなたが売却された不動産ではどのくらいの譲渡益が発生しましたか？まずは下記の式に当てはめて計算してみましょう。

譲渡益とは「売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）」で計算される金額のことです。

たとえば、被相続人が2,000万円で購入した自宅を3,500万円で売却し、仲介手数料などの諸費用が200万円かかった場合：
売却価格3,500万円 -（取得費2,000万円 + 譲渡費用200万円）= 譲渡益1,300万円

この1,300万円が課税対象となり、所得税と住民税が課税されます。
譲渡益が1円でも発生すれば申告義務が生じるため、必ず翌年の確定申告時期に手続きを行ってください。

「利益が少ないから不要だよね？」と思う方もいますがそれはよくある間違いです。

金額の大小にかかわらず利益が出ていれば必ず申告するようにしましょう。

損失でも申告すべき特例適用のメリット

それでは、利益がでない場合は確定申告不要なのでしょうか。
実はそれも場合によっては間違いです。

売却で損失が出た場合でも、確定申告をすることで税制上のメリットを受けられる場合があります。

損失活用方法	メリット	デメリット
損益通算	・同年の他の譲渡所得と相殺可能 ・給与所得等からも一定額控除	・手続きが複雑 ・申告義務が発生
繰越控除	・最大3年間の控除継続 ・将来の節税効果	・毎年申告が必要 ・書類管理の負担

たとえば、売却で500万円の損失が出た場合を考えてみましょう。

• 同年に他の不動産売却で300万円の利益があれば、200万円の損失として翌年以降に繰り越し
• 給与所得などの他の所得からも一定額まで控除可能

任意の申告ですが、将来的な節税効果を考えると申告しておくことをおすすめします。

相続から「5年以内」と「5年超過」の税率差

相続から売却までの期間によって、適用される税率が大きく変わります。

国税庁の統計によると、令和4年度の譲渡所得の申告件数は約55万件となっており、その多くで所有期間による税率の違いが大きな影響を与えています。

出典：申告所得税標本調査 – 国税庁（令和4年度）

相続で取得した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算されます。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得(※所有期間5年超の譲渡所得)」、5年以下の場合は「短期譲渡所得(※所有期間5年以下の譲渡所得)」として扱われます。

参考：譲渡所得の計算 – 国税庁

所有期間	税率（所得税+住民税）
5年以下（短期）	39.63%
5年超（長期）	20.315%

この税率差は約20%にもなるため、相続から3年以内の売却でも、被相続人の取得時期によっては長期譲渡所得の適用を受けられる可能性があります。

売却のタイミングを検討する際は、必ず取得時期を確認してください。

FAQ

Q. 譲渡益が出たら申告は必須？
A. 1円でも利益が出れば確定申告が必要です。

Q. 損失でも申告すべき？
A. 節税効果が期待できるため申告をおすすめします。

Q. 長期と短期の税率差は？
A. 約20%の差があり大きな影響を与えます。

確定申告の手続きと必要書類7点セット

相続不動産売却の確定申告では、通常の確定申告とは異なる書類が必要になります。
申告期限を守りつつ、必要書類を漏れなく準備することが重要です。

申告期限は2月16日～3月15日まで

相続不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までが確定申告期限です。

この期限を過ぎると「期限後申告」となり、以下のペナルティが課される可能性があります：

• 無申告加算税※申告期限を過ぎた場合のペナルティ：納付すべき税額の5～20%
• 延滞税※税金の納付が遅れた場合の利息：年14.6%または特例基準割合+7.3%の低い方
• 重加算税※意図的な脱税行為に対するペナルティ：意図的な隠蔽があった場合は35～40%

参考：期限後申告 – 国税庁

特に相続不動産の場合、特例適用の要件として「期限内申告」が条件となっているものが多く、期限を過ぎると大きな節税機会を失うことになります。

売却が決まったら、できるだけ早めに必要書類の準備を始めることをおすすめします。
手続きの準備は本当に大変ですが、期限を守ることで大きな節税効果を得られますので、がんばりましょう。

譲渡所得計算に必要な書類と取得方法

相続不動産売却の確定申告に必要な書類は以下の7点です

必要書類	取得先	注意点
1. 売買契約書（売却時）	不動産会社	仲介手数料等の費用も記載確認
2. 売買契約書（取得時）	相続人が保管	被相続人の取得時期・価格を確認
3. 登記事項証明書	法務局	所有期間の確認に必要
4. 固定資産税評価証明書	市区町村役場	取得費不明時の概算計算用
5. 相続時の遺産分割協議書	相続人が保管	相続による取得を証明
6. 被相続人の戸籍謄本	市区町村役場	相続関係の確認
7. 譲渡費用の領収書	各支払先	仲介手数料、測量費、解体費等

 

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することも可能ですが、
正確な取得費がわかる書類があれば、より有利な計算ができる場合があります。

税務署提出前のチェックポイント5項目

申告書を提出する前に、以下の5項目を必ずチェックしてください

チェック項目	確認内容	注意点
譲渡所得計算	売却価格・取得費・譲渡費用の確認	取得費計算の複雑性
所有期間判定	被相続人取得日～売却日の計算	1日違いで税率変更
特例適用検討	3,000万円控除・取得費加算等	適用要件の詳細確認
必要書類添付	申告書・添付書類の漏れ確認	コピーの鮮明さ
納税額・納付方法	計算結果・納付手続きの確認	期限内納付の重要性

 

これらのチェックを怠ると、後日税務署から修正を求められたり、加算税が課されるリスクがあります。

司法書士からのアドバイス
相続不動産の確定申告は、税務計算や特例適用の判断が複雑で、個別具体的に回答が異なります。正確な申告と節税効果を得るためにも、まずは無料相談をお申し込みください。

FAQ

Q. 確定申告の期限は？
A. 売却した年の翌年2月16日～3月15日です。

Q. 必要書類はいくつ？
A. 主要なものは7点セットで準備が必要です。

Q. 期限後申告のペナルティは？
A. 税額の5～20%の加算税が課されます。

 

3,000万円控除で大幅節税する活用法

相続不動産の売却で最も効果的な節税対策が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
3000万円？そんなに？って思いますよね、控除の条件は様々ですので、よく読んで可能な限り税負担を軽減しましょう。

適用条件を正しく理解し、最大限活用することで大幅な税負担軽減が可能になります。

居住用財産特別控除の適用条件と注意点

居住用財産の3,000万円特別控除は、相続した自宅を売却する際に譲渡益から最大3,000万円を控除できる制度です。
なぜこのような制度があるのでしょうか？

実は、総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）によると、空き家の総数は約900万戸となっており、
相続による空き家の増加が社会問題となっています。
この特例は、相続した空き家の有効活用を促進する重要な制度なのです。

出典：住宅・土地統計調査 – 総務省（令和5年）

主な適用条件は以下の通りです

基本要件

• 被相続人が居住していた家屋※税法上の居住用財産とその敷地であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

参考：相続した空き家の売却特例 – 国税庁

家屋の要件

• 昭和56年5月31日以前の建築物は、現行の耐震基準を満たすこと
• または売却前に家屋を取り壊すこと

特に注意が必要なのは耐震基準です。 昭和56年以前の古い家屋の場合、耐震診断を行い、必要に応じて耐震リフォームを実施するか、建物を解体してから売却する必要があります。
解体費用を考慮しても、3,000万円控除のメリットの方が大きい場合が多いため、慎重に検討してください。

司法書士からのアドバイス

居住用財産の3,000万円特別控除の適用判断は、耐震基準や売却期限などの要件が複雑で、個別具体的に回答が異なります。
最大限に節税効果を得るためにも、まずは無料相談をお申し込みください。

FAQ

Q. 3,000万円控除の適用条件は？
A. 被相続人の居住用財産であることが必要です。

Q. 耐震基準適合証明書は必須？
 A. 昭和56年以前の建物は必要です。

Q. 取得費加算と併用できる？
A. 併用可能でさらなる節税効果が期待できます。

取得費加算特例との併用で最大節税効果

相続税を支払った場合は、「取得費加算特例」と3,000万円控除を併用することで、さらに大きな節税効果を得られます。
取得費加算特例（※相続税を取得費に加算できる特例）では、相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。加算できる金額は以下の計算式で求められます：

相続税額 × （売却した土地等の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格）

併用例：

• 譲渡益：2,500万円
• 取得費加算：500万円
• 3,000万円控除：3,000万円

修正後の譲渡益：2,500万円 – 500万円 – 3,000万円 = 0円（課税なし）

この併用により、大きな譲渡益が出た場合でも税負担をゼロにできる可能性があります。
相続税の申告書控えなど、必要書類の準備も忘れずに行ってください。

申告ミスで多い5つの失敗事例と対策

相続不動産売却の確定申告でよくある失敗事例と対策をご紹介します：

1. 耐震基準適合証明書の取得忘れ

昭和56年以前の建物で3,000万円控除を適用する場合、耐震基準適合証明書が必要です。
売却後では取得できないため、売却前に必ず手続きを完了させてください。

2. 売却期限（3年以内）の計算間違い

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日が期限です。
「相続から3年」ではなく「3年を経過する年の年末」までなので、実質的には約4年間の猶予があります。

3. 共有持分の申告漏れ

相続人が複数いる場合、それぞれが自分の持分について確定申告が必要です。
持分に応じた譲渡益の計算と申告を各自で行ってください。

4. 譲渡費用の計上漏れ

仲介手数料、測量費、解体費、印紙税など、売却に直接要した費用はすべて譲渡費用として計上できます。
領収書を整理し、計上漏れがないか確認してください。

5. 取得費の概算計算での損失

売却価格の5%を取得費とする概算計算は簡単ですが、実際の取得費の方が高い場合があります。
できる限り実額での計算を検討してください。

 

まとめ

相続不動産売却の確定申告について、司法書士の視点から重要なポイントをお伝えしました。
適切な手続きを行うことで数百万円の節税効果を得ることができる一方で、手続きを怠ると予想以上の税負担や加算税のリスクがあります。

損をしないための3つのコツ

1. 早めの準備で期限内申告を確実に
確定申告期限（翌年2月16日～3月15日）を守ることで、各種特例の適用を受けられます。売却が決まったら、必要書類の準備を早めに始めてください。

2. 3,000万円控除の活用で大幅節税
居住用財産の特別控除は最大の節税効果があります。耐震基準の確認や期限内売却など、適用条件を満たすための準備を怠らないでください。

3. 専門家への相談で申告ミス防止
相続不動産の確定申告は複雑で、計算ミスや特例の適用漏れによる影響も大きくなります。

正確な申告と最大限の節税効果を得るためにも、まずは専門家の無料相談をご活用ください。

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適切な手続きと専門家のサポートにより、税負担を最小限に抑えながら、安心して相続不動産の売却を完了させることができます。

この記事の監修者

 

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