相続登記サポート

公開日: 2025年6月3日
更新日: 2025年6月3日

海外在住でも日本の不動産は相続できる？必要書類と手続きの流れを専門家が徹底解説【2025年最新版】

この記事を要約すると

海外在住者の不動産相続では、署名証明書（貼付型）の早期取得が大切
オンラインツールなどを活用して柔軟に協議を行う
海外送金は避けて出来るだけお得な方法を採択しよう

監修者

司法書士・行政書士・宅建取引士

梅澤徹

あいりん司法書士行政書士事務所の代表。相続手続きに特化し、これまで対応してきた相続件数は3000件以上。現在は新しくウィルスマイル株式会社を設立し、士業向けのコンサル業務や相続サイトの運営中。

梅澤徹のプロフィール

海外で暮らしていても、日本の家族が亡くなった際には相続人として不動産を受け継ぐ権利があります。
しかし実際には、印鑑証明書が取得できない、遺産分割協議への参加が困難といった課題に直面するケースが大半です。

この記事はこんな方におすすめです

海外在住中に日本の不動産を相続することになった方
相続人の中に海外在住者がいる方
印鑑証明書が取れずに困っている方
遺産分割協議の進め方に悩んでいる方

海外在住でも相続権は変わらない！必要な法的知識3選
印鑑証明書の代替書類2種類！取得方法完全ガイド
海外在住者がスムーズに不動産相続を完了させる実践的手順
まとめ
この記事の監修者
遺産相続の無料相談

海外在住でも相続権は変わらない！必要な法的知識3選

居住地は関係なし！相続権の法的根拠と課税ルール

結論から言うと、海外に住んでいても日本国籍を持っている限り相続人としての権利は一切変わりません。これは日本の民法が「相続は被相続人の死亡によって開始する」と定めており（民法第882条）、相続人の居住地は関係ないためです。

参考：民法 | e-Gov法令検索(https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089)

相続権の範囲について、具体的に見てみましょう（民法第900条・法定相続分の規定）。

相続順位	相続人の範囲	法定相続分の割合
第1順位	配偶者＋子	配偶者1/2、子1/2
第2順位	配偶者＋直系尊属（父母など）	配偶者2/3、直系尊属1/3
第3順位	配偶者＋兄弟姉妹	配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

たとえば、長男がアメリカに10年住んでいるとしても、日本の実家を相続する権利は国内にいる次男と全く同じです（最高裁昭和37年4月20日判決：相続権は国籍に基づく権利であり居住地によって左右されない）。

それでは、相続税の課税についても押さえておきましょう。

相続のルールは同じですが、税金についてはどうでしょうか？
海外在住の相続人が日本の不動産を相続した場合、以下のルールが適用されます：

日本国内にある不動産：必ず相続税の課税対象（相続税法第2条第1項）
海外にある不動産：相続人が日本国籍で、相続開始前10年以内に日本居住歴がある場合は課税対象（相続税法第2条第2項）

参考：相続人が外国に居住しているとき | 国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4138.htm）

つまり、海外在住だからといって相続税を免れるわけではないのです。

海外在住者が直面する3つの課題と解決策

海外在住者の不動産相続では、国内在住者にはない特有の課題があります。
実際に相続手続きを進める中で、多くの方が困る代表的な問題を3つご紹介します。

課題① 印鑑証明書・住民票が取得できない問題

日本の相続手続きでは、遺産分割協議書に署名・押印する際、印鑑証明書の添付が必須です（不動産登記法第61条、通達：印鑑証明書は本人確認のための必要書類）。

しかし海外在住者は住民登録を抹消しているため、市役所で印鑑証明書を発行してもらえません。

⚠️ よくある勘違い

「一時帰国すれば印鑑証明書がもらえる」と思われがちですが、住民票がなければ印鑑登録自体ができないため不可能です。

この問題の解決策は、在外公館（領事館）で発行される「署名証明書」を使うことです（外務省通達：署名証明書は印鑑証明書に代わる本人確認書類として有効）。

課題② 遺産分割協議の物理的・時間的制約

相続人全員で話し合う遺産分割協議も、海外在住者がいると複雑になります（民法第907条・遺産分割協議の規定）。

主な課題としては、以下の通りです

時差の問題：アメリカ西海岸なら17時間、ヨーロッパなら8時間の時差
移動の困難さ：会議のためだけに帰国するのは現実的でない
言語の問題：現地で長く住んでいると日本語の法律用語が分からなくなることも

最近だとオンライン会議で遺産分割協議を開催すれば解決をすることが出来なくもないですが、生まれたときから海外在住等ですと専門用語が難しかったりすると思うので、言語面のサポートは必要かと思います。

課題③ 海外送金と税務上の複雑さ

不動産を売却して現金化した場合、代金の受け取りにも課題があります（外国為替及び外国貿易法・海外送金規制）。

問題点	詳細	対処法の例
送金手数料	3,000円〜8,000円程度	国内口座維持
送金限度額	外為法による規制あり	複数回に分割
為替リスク	レート変動による損失	円建て受取口座
税務申告	現地国での申告義務	税理士相談

参考：外国為替及び外国貿易法 | 財務省（https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/gaitame/）

これらの課題は相続手続きを一層ややこしいものにしているのは確かですが、決して専門家に全てを頼らなければ解決できないものではありません。
ご家族や担当の司法書士と相談しながら、一歩一歩進めていけば必ず乗り越えられます。

次の章では、具体的な必要書類と取得方法について詳しく解説します。

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2024年08月07日更新

監修者：梅澤徹

印鑑証明書の代替書類2種類！取得方法完全ガイド

海外在住者の不動産相続では、日本国内の手続きとは異なる特別な書類が必要になります。

私も多くの海外在住者の方々をサポートしてきましたが、「こんなに複雑な書類が必要なの？」という驚きの声をよくお聞きします。

確かに最初は戸惑うかもしれませんが、一つ一つ整理していけば必ず準備できますのでご安心ください。

ここでは、最も重要な2つの書類について詳しく解説します。

署名証明書を1,700円で取得！2つの形式と注意点

署名証明書は海外在住者にとって最も重要な書類です。

署名証明書は日本で広く利用される印鑑証明書の完全な代替品になります。これがなければ相続手続きを進めることができません。

署名証明書とは何か？

署名証明書は、在外公館（日本の領事館）が発行する公的書類で、「この署名は確かに本人のものです」ということを証明します。

「サイン証明書」と呼ばれることも多く、海外在住者にとっては馴染みのある呼び方かもしれません。

日本の市役所が発行する印鑑証明書と全く同じ法的効力を持ちます（印鑑登録証明事務処理要領・外務省設置法第4条）。

相続手続きが始まったら、まず最初に準備を検討すべき書類です。他の相続手続きの多くがこの署名証明書を前提としているためです。

なお、署名証明書自体に有効期限はありませんが、金融機関の手続きでは「発行から6ヶ月以内」などの期限を設けている場合があるので注意が必要です。

翻訳文の添付について

署名証明書は通常は日本語で発行されますが、在外公館によっては現地の言語（英語が多い）で発行されるケースもあります。

日本国内の手続きにおいては、

日本語の署名証明書：翻訳文の添付は不要
外国語の署名証明書：日本語翻訳文の添付が必要

外国語から日本語への翻訳が必要な場合、翻訳者に特別な資格や登録は必要ありませんが、翻訳の正確性を担保するため、以下の方法が推奨されます：

現地の公証人による翻訳証明
領事館での翻訳証明
専門の翻訳会社への依頼

事前に発行言語を確認し、外国語での発行が予想される場合は、翻訳の手配も併せて検討しておきましょう。

⚠️ 重要な注意点：原本還付について

署名証明書（特に貼付型）は原本還付ができません（不動産登記規則第55条第1項）。
これは印鑑証明書が本人確認のための重要な資料であり、偽造による不正な事件を防止するため、登記完了後も登記所に保管されることになっているためです。

複数の手続きで必要な場合は、必要な通数分を事前に取得しておきましょう。
参考：在外公館における証明 | 外務省（https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/page22_000554.html）

でも領事館と大使館があるけど署名証明書は領事館と大使館のどっちで発行すれば良いの？って思いますよね。

豆知識：領事館と大使館、何が違うの？

相続手続きでよく抽象的に「在外公館」という言葉を使いますが、実は大使館と領事館には明確な違いがあります。
以下の表に簡単にまとめているので参考にしてください。

施設名	主な役割	署名証明書の発行
大使館	政治・外交業務が中心	〇（領事部で対応）
総領事館	日本人の生活支援が中心	〇（こちらがメイン）
領事館	特定地域の日本人サポート	〇

相続手続きなら総領事館がおすすめです！ 署名証明書の発行などは、大使館よりも総領事館の方が慣れています。お住まいの地域を管轄する総領事館を事前に調べておきましょう。

取得に必要な書類一覧

署名証明書の取得に必要な書類は下記の表の通りです。

必要書類	入手先	注意点
有効なパスポート	本人所持	有効期限を確認
遺産分割協議書（未署名）	相続人間で作成	署名欄は空白のまま
申請書	在外公館で入手	事前にWebで確認可能

署名証明書の2つの形式を理解しよう

署名証明書には「単独型」と「貼付型」の2種類があります。

形式名	特徴	使用場面	費用
単独型	署名のみを証明	銀行手続き等	1,700円
貼付型	文書と署名を一体で証明	遺産分割協議書	1,700円

※重要なポイント

不動産相続では必ず「貼付型」を選んでください。単独型では登記所で受け付けてもらえない場合があります。

具体的な取得手順

具体的な取得手順についても見ておきましょう。
基本的には下記を参考にすれば問題ないです。

事前準備（日本出発前）
- 遺産分割協議書の原案を作成
- 領事館の営業時間・必要書類を確認
領事館での申請
- 署名欄以外がすべて記入済みの協議書を持参
- 領事の面前で署名を行う
- 貼付型での発行を明確に依頼
受領
- 通常3〜5営業日で発行
- 郵送受取も可能（送料別途）

発行手数料と処理期間の目安

発行手数料：1通1,700円（2025年現在）
処理期間：申請から3〜5営業日
郵送料：国・地域により異なる（通常20〜50ドル程度）

参考：証明書の発行 | 外務省（https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/page22_000548.html）

在留証明書1,200円で取得！3ヶ月要件と活用法

署名証明書だけでは不十分なケースが多く、併せて在留証明書も事前に準備しておく必要があります。
在留証明書は、海外での住所を公的に証明する書類のことです。
日本の住民票に相当する機能を持ち、相続手続きの様々な場面で必要になります。

住民票（在留証明書）が必要になる具体的な場面

在留証明が必要になる場面は下記の通りです。

不動産の相続登記：不動産を取得する相続人の住所証明として
相続税申告書：相続人全員の現住所確認書類として添付
銀行口座の名義変更：金融機関によっては住所確認で要求される場合
証券会社の相続手続き：株式等の名義変更時の本人確認書類
保険金の受取手続き：生命保険の死亡保険金請求時

有効期限について

在留証明書は発行から3ヶ月間が有効期限とされることが一般的です。
ただし不動産登記では有効期限の定めがないため、手続きの優先順位を考えて取得時期を調整しましょう。

翻訳文の必要性

在留証明書は日本語で発行されるため、翻訳文の添付は不要です。

ただし現地住所が英語表記と日本語表記で異なる場合は、表記の整合性を事前に確認しておくことが重要です。

在留証明書の発行要件

在留証明書を取得するには、以下の条件をすべて満たす必要があります（外務省：在留証明書発行要件）。

表にしてまとめましたので、1つずつ確認してみてくださいね。

参考：在留証明書について | 外務省（https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/page22_000555.html）

要件	詳細	確認方法
滞在期間	現地で3ヶ月以上居住	入国スタンプ、ビザ等
住所証明	現地住所を証明する書類	賃貸契約書、公共料金請求書
パスポート	有効期限内であること	残存期間6ヶ月以上推奨

要件	詳細	確認方法
滞在期間	現地で3ヶ月以上居住	入国スタンプ、ビザ等
住所証明	現地住所を証明する書類	賃貸契約書、公共料金請求書
パスポート	有効期限内であること	残存期間6ヶ月以上推奨

相続手続きで在留証明書が必要な場面

では在留証明書は相続の一体どんな場面で必要になるの？と思いますよね。

在留証明書は以下のような手続きで必要になります（不動産登記法第61条・相続税法第27条）：

相続税申告
- 相続人の現住所証明として添付
- 税務署への提出書類の一部
不動産登記
- 所有権移転登記の際の住所証明
- 登記原因証明情報として使用
金融機関手続き
- 預金口座の解約・名義変更時
- 本人確認書類として提出

取得時の重要な注意点

在留証明書を取得する時には、住所表記の統一に注意

在留証明書の住所表記（英語・日本語）は、他の書類と一貫させる必要があります。後で書類間の不整合により手続きが止まらないよう、事前に確認しましょう。

発行手数料と処理期間

手数料：1通1,200円程度
処理期間：即日〜3営業日
有効期限：発行から6ヶ月間

現地の住所証明書類（賃貸契約書、公共料金請求書など）の準備に時間がかかることがあるため、余裕を持って申請することをおすすめします。

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2024年09月28日更新

監修者：梅澤徹

海外在住者がスムーズに不動産相続を完了させる実践的手順

書類の準備が整ったら、いよいよ実際の相続手続きに進みます。

海外在住者の方からは「協議の仕方について参考になる資料がなくて困った」というお声をよくお聞きします。
また「オンラインミーティングでも遺産分割協議をして良いんですか？」とアドバイスすると驚かれることも多いです。実は近年では思っているより柔軟に進められるんです。

ここでは、実際の手続きを円滑に進めるための具体的な方法と、海外送金を避けるための工夫について詳しく解説します。

全員参加不要！柔軟な遺産分割協議の進め方

zoomやビデオ通話を活用すれば海外にいても円滑な遺産分割協議が可能です。
実際に多くの家族が、オンラインツールを使って成功している方法をご紹介します。
何よりも柔軟な協議方法で進めることが重要です

遺産分割協議では全員が同時に参加する必要はありません。むしろ、それぞれの都合に合わせて柔軟に進める方が現実的です：

一部の相続人は対面、一部はオンライン、一部は電話参加
時差を考慮した個別協議から始めて、最終確認のみ全員参加
段階的な協議で大枠を決めてから詳細を詰める

私も司法書士として多くの相続案件に関わってきましたが、無理に全員を一堂に集めようとするより、各自が参加しやすい方法を組み合わせた方がスムーズに進むケースが圧倒的に多いです。

実用的な分割方針のアドバイス

遺産分割では一円単位での厳密な合意まではおすすめしません。
実務経験上、以下のような大雑把な分け方の方がトラブルが少なく、手続きもスムーズです。

「不動産は長男」
「A銀行の預金は次男」
「B証券会社の株式は長女」

細かい金額調整にこだわりすぎると、かえって話し合いが長期化し、感情的な対立を生むリスクが高まります。

「大体公平になればよい」という大らかな気持ちで進めることが、円満な相続の秘訣です。

事前準備で協議をスムーズに進める方法

遺産分割協議を始める前に、以下の準備を整えておきましょう

準備項目	具体的な内容	担当者
相続財産の調査	不動産・預貯金・有価証券等の洗い出し	国内相続人
財産評価	不動産鑑定・時価評価の実施	専門家依頼
相続人の意向確認	各人の希望を事前に書面で収集	全相続人
時差の調整	全員が参加できる時間帯の特定	代表者

テレビ電話を活用した協議の進め方

Zoomやスカイプなどのテレビ電話システムを使えば、まるで同じ部屋にいるような協議が可能です。

推奨されるオンライン協議の手順

ネット環境などの下準備
- 全参加者のネット環境確認
- 録画機能の設定（議事録として活用）
- 画面共有機能の動作テスト
協議の実施
- 司会進行役を決定（通常は国内の代表相続人）
- 資料を画面共有しながら説明
- チャット機能で補足情報を共有
合意内容の確認
- 協議内容を文書で整理
- 全員で再度確認
- 次回までの宿題を明確化

時差を考慮した効率的なスケジューリング

海外在住者を含む協議では、時差への配慮が不可欠です（民法第907条・遺産分割協議への全員参加義務）。
下記表に、日本と現地の時差を考慮したお勧めの時間を簡単にまとめていますので、ご参考下さい。

居住地域	日本との時差	おすすめ協議時間（日本時間）	現地時間
北米西海岸	-17時間	午前9時〜12時	前日16時〜19時
北米東海岸	-14時間	午前9時〜15時	前日19時〜翌1時
ヨーロッパ	-8時間	午後4時〜22時	午前8時〜14時
東南アジア	-1〜2時間	終日対応可能	ほぼ同時刻

遺産分割協議書の郵送・署名手順

オンラインで合意に達した後は、正式な協議書を作成し、署名・押印を行います。

国際郵便での書類のやり取り手順

国内で協議書作成（署名欄は空白）
海外へ郵送（EMS等の追跡可能な方法）
現地で署名証明書取得・添付
日本へ返送（同様に追跡可能な方法）
登記手続き開始

郵送には通常1〜2週間程度かかるため、手続き全体のスケジュールに余裕を持たせることが大切です。

海外送金を避ける3つの代金受取方法

不動産を売却して現金化する場合、海外送金には高額な手数料と為替リスクが伴います。

以下の方法を活用すれば、より効率的で経済的な代金受取が可能です。

方法① 日本国内銀行口座の維持・活用

海外在住者でも、一定の条件下で日本の銀行口座を維持できます（銀行法第13条の2・外為法第18条）。

参考：銀行法 | e-Gov法令検索（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=356AC0000000059）

銀行種別	維持条件	年間手数料	メリット
メガバンク	年1回以上の取引	0〜3,000円	ATM・振込手数料優遇
ネット銀行	残高10万円以上	無料	海外送金手数料が安い
ゆうちょ銀行	通常貯金口座維持	無料	全国どこでも利用可能