【プロが解説】相続不動産の評価と小規模宅地の特例で徹底減額

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【プロが解説】相続不動産の評価と小規模宅地の特例で徹底減額

相続不動産の評価と小規模宅等の特例

あなたは不動産を所有されていますか?通常、相続財産の中に不動産がある場合は相続税計算に注意をした方がいいかもしれません。


なぜなら不動産の評価額は相続税額に大きく影響するからです。


不動産のうちで土地を評価する方法には大きく二つあり「路線価方式」「倍率方式」があります。


路線価方式は、該当不動産に接触した道路につけれた価格(これを路線価と言います)をもとに計算する方法です。


主に、市街地にある宅地の評価に用いられます。一方で倍率方式は上記路線価がない土地を評価する時に使う方法です。


路線価について

路線価はある土地があり、その価格をつける方法として用いますが、具体的には道路ごとに割り振られた1㎡あたりの路線価に、土地の地積を乗じて算出します。


評価の際に土地の形状や状況に応じて調整されます。路線価方式での評価額は、実勢価格の約7割程度とされています。


もちろん実勢価格は実際に土地を売ったときの時価のことなので波があり、路線価の方が実勢価格より高額になるケースもあります。


路線価は毎年変化しているため国税庁が毎年7月に発表する路線価図を確認してください。


 倍率方式について

倍率方式は、ある土地の評価額に、決められた倍率を乗じて評価額を算出します。


市区町村の固定資産課税台帳に記された価格であり、徒弟資産税納税通知書の課税標準額ではありません。


評価額は役所から評価証明書を取得し確認できます。倍率は路線価図と同じく国税庁のウェブで確認できます。


家屋の評価額について

家屋の評価額は「固定資産税評価額」を調べます。


不動産は土地と建物に分けられ、評価額も当然土地とは区別して評価します。


もっとも、建物は固定資産税評価額がそのまま評価額になります。


固定資産税の評価額は、市町村役場の固定資産税台帳により確認できます。評価額は、標準的な建築費用の50%から70%程度になります。


アパートやマンション、戸建てを借りている場合は借地権があります。


その分、建物の価値が下がりますので、評価額も下がります。具体的には貸家の評価額は、固定資産税評価額から借家権の評価分を割引いた金額になります。


借家兼の評価分とは借家権割合に賃貸割合を乗じて算出します。つまり、固定資産税評価額×(1―借家権割合×賃貸割合)=評価額という数式に当てはめることになります。


小規模宅地の特例

住んでいる家の敷地であれば、評価額を8割も下げられることはご存知ですか?


相続していた土地に住んでいた場合や、亡くなった方の事業でその土地を使っていたのなら、それは生活や収入の基盤となる財産です。


したがって相続税評価の世界では、一定の要件をクリアすることを条件に大きな減額を認めるべきなのです。


その減額率は80%であり、これを小規模宅地等の特例と呼びます。


小規模宅地に当てはまる宅地は大きく二つ特定居住用宅地と特定事業用宅地の2種類で、減額が認められる地積が定められており、自宅は330㎡まで、事業用は400㎡までの部分となります


特定居住用宅地について

特定居住用宅地に該当するのは亡くなった人が居住していた家の敷地、または、亡くなった方と生計を一にする親族が住んでいた宅地です。


相続したのが被相続人の配偶者であれば、要件は特にない状態で小規模宅地等の特例を適用できます。


他の親族が相続するのであれば、申告期限まで引き続き居住し、その宅地を申告期限まで所有していることが必要です。


同居していないのであれば相続開始前3年以内に、国内で取得者自身やその配偶者名義の家に住んでおらず、その宅地を申告期限まで所有していることが必要です。


小規模宅地の特例を適用した場合、具体的には、6000万円の評価額をもつ土地があれば、その評価額の80%を差し引けます。


つまり6000万円-4800万円=1200万円になるということです。


相続税がでるかたでも小規模宅地の特例を使うことで相続税を払わずに済むことも増えるでしょう。


 特定事業用宅地

小規模宅地の特例に該当するのは、上で見た特定居住用宅地と特定事業用宅地です。


特定事業用宅地は亡くなった人や生計を一つにする親族の事業に使われてた宅地を指します。


親族が土地を相続し、当該土地を事業用用地として使用していく場合に認められるものです。


亡くなった人がオーナーである会社が使っていた土地も、特定同族会社事業用宅地として特例の対象になります。


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