相続一般

家屋などの評価について

家屋はその敷地とは区別して評価します。固定資産税評価額がそのまま評価額となります。マンションも同様に固定資産税評価額がそのまあ評価額です。固定資産税評価額は、役所の台帳により確認できます。評価額は、標準的な建築費用の５０パーセント～７０パーセント程度が目安です。

アパートやマンション、戸建てなど、他人に建物を貸している場合、借りている人にも一定の権利があります。そのため貸家の評価額は、固定資産税評価額から借家権の評価分を割り引いた金額となります。借家権の評価分とは、借家権割合に賃貸割合を掛けて求めます。

マンションの１フロアを自宅用にして、ほかのフロアを賃貸用にしているケースでは自宅部分と賃貸部分の床面積割合により固定資産税評価額を配分して計算します。被相続人の住まいが借家だった場合の借家権は、評価対象になりません。

また、電気・ガス設備など、家屋と構造上一体となっている付属設備は、家屋の評価額にふくまれたおり、あらためて評価する必要はありません。

貸家の評価額の計算方法

固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）＝評価額

借りた土地、貸した土地の評価額について

被相続人の自宅などが、借りた土地に建っている場合、この土地に対して借地権があります。借地権も相続財産として評価が必要です。その土地の評価額に借地権割合を掛けて求めます。

一般に土地の評価額が高いほど、借地権割合も高くなります。ただし、借地期間が限定されている「定期借地権」は計算方法が一般的には異なります。

また、他人に貸している土地に他人が建物を建てている場合、その土地を貸し宅地といい、所有する土地に自分でアパートやマンションを建てて人に貸している場合、その土地を貸家建付け地と言います。いずれも利用が制限されるため、相続財産としては評価が下がります。

貸宅地では、主に他人が借地権を設定しています。借地権が設定された土地は自由に売却ができないため自用地にくらべて財産価値は下がる結果、評価額も下がります。

なお、親など被相続人の土地に子供などが家を建てて住み、地代の支払いをしていない場合は使用貸借という扱いになり、評価は下がることはありません。

貸家建付地では自分の土地に自分が建てた建物を貸しています。貸宅地と異なり土地建物とも自分の財産です。しかし、貸家には借家人がいる以上、建物も宅地も処分はできません。

そのため、貸家建付け地の評価額は自用地の評価額から借地権割合を乗じた金額を差し引いた額とします。したがって不動産はアパートなどを立てることで評価額をさげれら節税効果のある手法と言えます。

□貸している土地の場合（土地は自分名義、建物は他人名義）

自用地評価額×（１－借地権割合）

□借りている土地の場合

自用地評価額×借地権割合

□アパートなど賃貸目的の建物を建てた土地の場合

自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）