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相続登記について

不動産の所有者が亡くなるとその権利が相続人に相続されます。その際、相続を登記原因とする所有権の名義変更(正確には所有権移転登記と言います)をすることになります。一般にはこれを相続登記と呼んだりします。法律上、所有権移転登記は登記権利者と登記義務者の共同申請によるのが原則ですが、相続による所有権移転の登記は登記権利者となる相続人が単独で申請することができます。これは戸籍など亡くなった方と相続人の関係性を示す書類を法務局に提出するから認められています。

最近では相続登記もご自分でやる方が増えてきましたが、まだまだ高難易度の相続登記も多いことから、お時間や費用面で心配ない方は是非一度司法書士に問い合わせしてみるのがいいと思います。相続人が複数いて、途中まで進めてみたが、結局ほかの相続人に了承なく進めてしまった結果、ほかの相続人と険悪になるケースもありますので、亡くなった方がいらっしゃるのであれば初めから専門家にご相談されることをお勧めします。

弊所に相続登記を依頼するメリット

  • ・鶴見を中心に横浜川崎エリアの地域一番主義を徹底しています!この地の皆様に長く、そして少しでもお役に立てるように懇切丁寧に、かつ痒い所に手が届くお仕事を心掛けます!
  • ・弊所が掲げる地域一番主義は「弊所が地域を愛することで、地域の皆様に弊所を愛していただく」という相互主義の考えです。
  • ・弊所はハイレスポンスを心掛け、お客様のちょっとした不安でも速やかに解決する姿勢を第一に考えます!

共同相続登記が入る前に、すべての相続人間で協議をし、そのうちの一人が当該不動産を単独所有することになったケース

不動産の所有者が亡くなって、複数の相続人がいる場合、共同相続登記を入れる前に、相続人全員で遺産分割協議をして、そのうちの一人を不動産の単独所有としたケース。。

この場合は共同相続登記を入れるべきでしょうか

結論は共同相続登記を入れる必要はありません。
直接その者の名義に相続を登記原因として所有権移転登記をすることができます。
なお、共同相続人の中に相続放棄をした方がいるときは、相続放棄をした方を抜かした相続人全員で協議をすれば足ります。

申請に関すること

相続による所有権移転登記は、登記権利者である相続人が決められた申請書と添付書類を用意して法務局という役所に申請します。
申請の方法はオンライン申請と書面申請の2種類あります。

登記のプロフェッショナルである司法書士はオンライン申請も書面申請でも対応できますが、一般のかたは書面申請でするのがいいかと思います。登記申請書に記載することとしては、 「登記の目的」「登記原因と日付」「申請人に関すること」「添付書類」「登記識別情報の通知を希望しない旨の申し出」「申請の年月日」「代理人の氏名、住所」「課税標準の価格と登録免許税」「不動産の表示」 などを記載します。

登記原因証明情報

  • 相続による移転の登記では「相続を証する市町村長その他の公務員が職務上作成した情報及びその他の登記原因を証する情報」を登記原因証明情報と呼び、法務局に提出します。
    詳細にいうと戸籍謄本、除籍謄本、改製源戸籍などの他、被相続人の遺言書、共同相続人間の遺産分割協議書、相続分のない旨の証明書などを指します。

住所証明情報

  • 不動産を相続する方の住民票などが該当します。数字相続が原因の場合、中間の相続人のためにする相続登記の申請書には、中間の相続人の最後の住所を証する書面を法務局に出す必要があります。
    また、相続人の中に行方不明の方がいらっしゃったら、その方の最後の住所を証する証明書を添付します。

代理権限証明情報

  • 司法書士などの代理人が相続人に代わって登記を申請する場合は代理権限証明情報として添付します。具体的には委任状を添付します。
    親権者や後見人が代理人として登記申請するときは、資格を証する書面を提出します。具体的には、親権者や未成年後見人の時は戸籍、成年後見人のときは登記事項証明書が該当します。

 

被相続人の同一性を証する書面について

相続登記では、被相続人の登記事項証明書に記載された住所戸籍の上の本籍の記載と異なるときは相続を証する書面の一部として、被相続人の同一性を証する住民票の除票または、戸籍の附表などを添付します。

住民票の除票が5年間の期間を経て区役所が廃棄しているケースに当たった場合、廃棄証明書と相続人全員の上申書を添付し、加えて権利証の写しを添付します。ただし、法務局の担当官により求める書類は異なるので申請前に確認することが必要です。


相続人の同一性を証する書面について

戸籍上には相続人の住所は記載されていませんので、相続人に関しても同一人であることを証明しなければいけません。これは住民票を添付することで証明できます。

それでは遺産分割協議に加わった不動産を取得する相続人以外の共同相続人について同一性を証明する必要があるかということですが、共同相続人について戸籍上の本籍と遺産分割協議上の住所が違う場合でも、相続人の氏名が戸籍及び印鑑証明書と同一であるならば別途住民票は不要です。

 

戸籍制度の変化

相続登記を正しく申請するには戸籍制度の理解が必要です。日本の戸籍制度において明治5年式戸籍は既に廃棄されており、戸籍をさかのぼることができるのは明治19年式戸籍の一部までとなっています。明治19年式戸籍は明治19年から明治31年までの間に作られました。

この戸籍はその後の家督相続などによって除籍となり、または、改製により改製原戸籍となりました。明治31年式戸籍は「家」を基本として、本籍と戸主の氏名が表示され、戸主→戸主の直系尊属→戸主の配偶者→戸主の直系卑属及び配偶者→戸主の傍系親族及びその配偶者の順番に並べられました。

明治31年戸籍は明治31年から大正3年までの間に作られたものです。大正4年式戸籍は大正4年から昭和22年までの間に作られました。昭和23年式戸籍は現行戸籍と呼ばれ、夫婦とその子を単位として作られ、3代戸籍は禁止されています。平成6年にコンピュータ化され戸籍事務をシステム処理できるようになりました。

サービスの流れ

  1. 無料相談を承ります。
  2. お見積り提示
  3. 書類を弊所にて集めます。
  4. 集めた書類を参考に申請書類作成
  5. 書類に押印を頂きます。
  6. 管轄の法務局などに登記申請をします。
  7. 10日から2週間程度で登記が完了します。

登記の費用

相続とは一般に、ある人が亡くなった場合にその人の相続財産を相続人に当然かつ包括的に承継することを言います。
法律上、亡くなった方の遺産を相続人が相続によって承継する方法として遺言相続と法定相続があります。遺言は亡くなった方がどういう風に相続させたいかを遺言という形で意思を表示している場合です。
遺言があれば原則的にその内容に従って相続されます。一方で、法定相続は遺言がない場合に、法律で定められた内容に則って行われるものです。
これら相続が開始すると、法律上の効果とは別に相続による権利移転他人にも主張できる、いわゆる第三者対抗するための登記が問題になります。

相続登記 費用

 

相談日当日ご持参いただきたい書類

当日は、できるだけ多くの資料を見ながら手続きのお話しをしたいと思います。よろしかったら下記の資料をお持ちください。

 

・登記事項証明書 ・権利証 ・亡くなった方の戸籍、相続人様の戸籍、住民票、印鑑証明書など ・相続不動産の公図 など、権利証に関してはわかりにくいので権利証が入ってる封筒一式をお持ちください。

 

Q&A

借地権と相続した場合についてアドバイスをください。
借地権を相続した場合、たいてい地主様と相続人様で借地契約を変更することになるかと思います。一般的には借地契約の内容は相続人様にそのまま引き継がれるはずです。 賃借権を相続した場合も建物賃借契約書の名義を変更しましょう。この場合、地主さんにいくらかの手数料の支払いが必要になることが多いですが必要経費ですのでサッと手続きするほうがお得です。なお、借地権、賃借権は通常その登記をしていないので法務局への手続きは必要です。

 

借地権と相続した場合についてアドバイスをください。
借地権を相続した場合、たいてい地主様と相続人様で借地契約を変更することになるかと思います。一般的には借地契約の内容は相続人様にそのまま引き継がれるはずです。 賃借権を相続した場合も建物賃借契約書の名義を変更しましょう。この場合、地主さんにいくらかの手数料の支払いが必要になることが多いですが必要経費ですのでサッと手続きするほうがお得です。なお、借地権、賃借権は通常その登記をしていないので法務局への手続きは必要です。

 

相続登記の申請前に戸籍の誤りに気付いた場合、申請は受理されるのでしょうか?
登記官は通常書面に書いてある情報のみで登記の審査をします。なので相続登記を申請する際添付する戸籍が誤っていると当然に受理されません。当該戸籍の書きぶりからは相続人を確定することができないからです。従って戸籍を訂正後でないと登記官は相続登記を受理することはありません。

 

家庭裁判所の遺産分割調停が終わりました。相続登記をする必要があるようですがどのようにすればいいのでしょうか。
相続登記をする際、家庭裁判所の調停が終わっているなら調停調書の謄本を添付します。 相続を証する書面として提出するので調停調書は謄本でも正本でもどちらでも構いません。 なお、遺産分割調停による相続登記の申請には戸籍などの添付は不要です。調停自体相続関係の調査をしたうえで行いますので再度法務局側で審査する必要性がないからです。 もっとも、調停調書上に亡くなった方の死亡年月日が明示されていない場合は登記原因年月日を明示するために亡くなった日のわかる除籍を添付しなければいけません。

 

相続人が数人いるのですが、そのうちの一人から相続登記ができるって本当ですか?
相続人が一人であれば、その方は当然に登記権利者となって相続登記を申請できます。また相続人が複数いる場合、相続人全員が申請人になり相続登記することも当然できます。それでは相続人が複数いる中で、そのうちの一人から相続登記を申請することはできるのでしょうか。この場合、共同相続人中の一人が全員のために相続登記を申請することは可能です。 なぜなら民法に規定する保存行為にあたるとされているからです。そうはいっても共同相続人中の一人から、その一人の持分だけの相続登記をいれることは許されませんのでご注意ください。

 

相続人が子の場合、戸籍などはどの範囲で用意すればよいでしょうか? 戸籍収集に関しては、亡くなった方が子供を産めそうな年齢(12歳くらい)からの戸籍をはじめにして死亡までの戸籍、除籍などを間断なく集めれば足ります。死亡の戸籍は亡くなった方の死亡の事実を証するため、少なくとも被相続人の死亡当時戸籍が必要です。また相続登記の申請書に登記権利者として載っている方が亡くなった方の相続人であることを法務局が認定するためには、その方が亡くなった方の推定相続人であることに加え、被相続人の死亡当時、現に相続資格をもっていることを確認しなければいけませんので、その相続人の現在戸籍を添付します。
相続人が直系尊属または兄弟姉妹の場合、戸籍などはどの範囲で用意すればよいでしょうか? まず、直系尊属が相続人となるのは、亡くなった方に子がいない場合に限定されます。従ってこの場合には、亡くなった方の戸籍をさかのぼって子供の有り無しを調べるため出生からの戸籍を取得する必要があります。さらに父母が相続人になるケースには、父母の戸籍を提出して、父母が亡くなった方の死亡当時、生きていたことを証明する必要があります。 次に、兄弟姉妹は第三順位の血族相続人ですので、兄弟姉妹が相続人となるケースでは、亡くなった方に子供がなく、かつ父母などの直系尊属も不在であることを証明しなければいけません。

 

申請の年月日と登記上の表示はどのように記載すればよいですか? 申請書を法務局に提出する提出年月日と不動産を管轄する法務局の名称を記載します。鶴見区にある不動産は横浜地方法務局神奈川出張所の管轄なので、そのように記載します。

 

課税標準の価格と登録免許税については何と書けばよいですか?
課税価格は評価証明書や固定資産税の納税通知書に記載された価額を記載することになっています。不動産が複数ある場合は、各不動産ごとに価格をそのまま記載し、課税価格として合算額を記載します。課税価格が1000円未満ならその端数を切り捨てます。相続による所有権移転登記の登録免許税は課税価格の1000分の4です

 

相続による所有権移転登記にはどんな書類を添付すればよいのでしょうか?
相続よる所有権移転登記には登記原因証明情報・住所証明情報・代理権限証明情報・評価証明書が必要です。

 

登記の目的には何を欠けばいいのですか?
これは売買であっても贈与であっても相続であっても、登記の目的は所有権移転と記載します。これが亡くなった方が共有名義の一人であるなら、単純に所有権移転ではなく甲持分全部移転と記載します。

 

登記原因とその日付はどんなことを記載しますか?
登記の原因になる事実と法律行為のことを登記原因といいます。相続という事実が起きたので年月日相続と記載し、日付は亡くなった日を記載します。登記実務では戸籍に「年月日時及び場所不詳死亡」と書かれている場合は「年月日不詳相続」と記載します。


申請人の氏名と住所と持分はどのように書けばいいのですか?
申請人の箇所には不動産を取得した相続人の氏名と住所を記載すればよいです。不動産を取得した相続人が複数いる場合は、それぞれの持分を記載し、私たち司法書士が代理して申請するのであれば、近くに記載します。住所は住民票や印鑑証明書どおりに正確に記載しましょう。

 

添付書類の表示にはどのようなことを書けばいいのですか?
添付する書類の種類の概括的に書いておけば十分です。例えば、戸籍や除籍、遺産分割協議書などはまとめて「登記原因証明情報」と記載します。

 

数字相続により不動産の所有権が順次移転したけど、登記名義人を変更していない時は、直接登記上の所有者から現在の相続人へ相続登記をできますか?
上記のケースを実務上「数字相続」と呼ばれています。登記の申請はそれぞれの登記ごとに行うのが原則ですが、数字相続の場合は、第一及び中間の相続が単独相続である場合に限って登記原因及びその日付を二つ記載し、直接相続登記を申請できます。例えば甲の死亡により乙と丙が共同相続人となって、その相続登記を終わらない間に、乙と丙がどちらも亡くなった場合でAとBが乙の相続人となり、Cが丙の相続人となった場合、AとBが当該不動産の持分を取得したのは乙の死亡による相続が原因であり、Cが持分を取得したのは丙の死亡による相続が原因であり、どちらも持分を取得した原因が違いますので、はじめに亡乙と亡丙名義の相続登記を入れ、次に亡乙からAとBへの相続登記と、亡丙からCへの相続登記を申請することになります。

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