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あなたは不動産を売ろうとするときまず何からはじめますか?
パッと思いつくのが不動産会社に行くことでしょうか。もちろん正解です。でも、ご存知ですか?

ほとんどの不動産会社さんはあくまでも不動産売却の「仲介」をしています。もちろん買い手が見つかることに焦点をあてるとゴールです。ここで一度考えてみてください。 その不動産会社さんは買主と売主のどちらに有利な仕事をしますか?


あなたは「大事な不動産をなるべく高く売りたい」と考え、買主は「なるべく安く買えたら良いね」と考えます。
この両者の利益が相反している状況ではよっぽどのことがない限り、不動産会社さんはどちらの味方にもつきません。もっというと素早く取引をすることで不動産会社さんの利益を追求します。
この状態を不動産業界では「両手取引」と呼び、実は不動産会社さんが一番儲かる仕組みになっています。あなたは売主という立場であって「両手取引」になると必ず少しずつ損をすることになります。 せっかく大事な不動産を少しでも高値で売れるどころか、安値で売られて損をしたらあなたは納得できますか?
100%売主様の立場に立つ人がいて、少しでもその人が高値で売ってくれる売却の仕組みがあったら使いたいと思いますか?
その答えがイエスなら是非このまま読み進めてください。


どのような場合に司法書士に売却代理を依頼できるのか

親の不動産を相続人が相続したけどその不動産(土地や建物)には相続人は住まず、空き家になってしまうようなケースがあります。相続登記によって親から相続人に名義変更された結果、相続人には固定資産税を支払う義務や空き家を管理する義務が発生します。

もし相続人の中で不動産を活用する予定がないのであれば、税金の支払いや空き家のメンテナンスの労力は多大な負担となるでしょう。そこで不動産を売却して得た金銭を相続人で山分けするのが合理的だと考えるとするならば売却に踏み切ることになるでしょう。


では、相続人が不動産の近くに住んでいない場合や、仕事や私生活で余裕がない場合にはだれが売却の手続きを担当するのでしょうか。


だれか相続人の一人が率先して売却手続きをリードするのなら、ほかの相続人はその方に任せてもいいのですが、相続人の中で誰一人として売却の手続きをリードできないという場合に、司法書士を相続人の全員の代理人として委任して司法書士が売却手続きを進めることができ、そのような場合に司法書士に対して売却代理を依頼できることになります。


司法書士は不動産の売却をどのように進めるのか

そもそもなぜ司法書士が相続人の不動産を売却できるのか。これは司法書士法施行規則31条により「相続人の依頼により財産の処分を行う業務」ができるという条文が不動産売却の代理人となれる根拠になっています。


それでは依頼された司法書士はどのように不動産の売却を進めるのでしょうか。これはどの不動産会社に不動産の買主を探してもらうか、どのような人にいくらくらいで売りたいか、どのような不動産の活用をしたいかなどを司法書士が相続人とじっくりヒアリングして決めます。細かい条件から大きな筋道まで司法書士と相続人が話し合います。


この話し合いを基に司法書士は売却活動を開始します。具体的には売買契約関係の書類を集めたり、計算に必要な書類の用意、不動産会社や買主と現地を確認しにいったり、測量や分筆登記、実際の売買契約に至るまで、不動産の売却に必要となる諸々の手続きを司法書士が代理していきます。


つまり、司法書士が売却代理をすると言っても売買の条件を司法書士が当然決めるわけではなく、あくまでも相続人と司法書士をで条件をつめて合意形成した道筋を司法書士が忠実に相続人に代わって行うだけです。


相続不動産の問題点

不動産を相続して名義を書き換えたけど


  • ・住んでいるところから遠い
  • ・雑草の伸び放題や家屋倒壊、犯罪行為の温床を防ぐ義務がある
  • ・相続人は空き家を一切使用しないのに、毎年春ごろに税金の支払いがくる
  • ・多数いる相続人でどう不動産を分け合うか、その方法が浮かばない。
  • ・相続人間で不動産を売りたいと話しているがみんな忙しくて結局何も進まず

こんなケースの場合は是非弊所にお問合せください。

相続した不動産を司法書士が売却代理する時の大きな流れ

相続した不動産を司法書士が相続人に代わって売却する場合、細かい違いは個々のケースであれど、大まかには下記の流れで手続きを運びます。


  1. 相続登記
  2. 不動産会社を選んだ上で媒介契約
  3. 買主さんと売買契約を締結
  4. 売買代金の支払い
  5. 不動産の売却に伴う名義変更

このように、一般の方には馴染みのない複雑な手続きが数カ月間続きます。
時間に余裕のある方であればこなせるのかもしれませんが、お仕事をされていたり、体調がすぐれない人がいる場合、かなりの負担となります。
負担となれば不動産を売ることがずっとできなくて困ってしまう状況になります。そのお困りごとを解決できるのが司法書士に売却を依頼できる大きなメリットといえます。


不動産売却を司法書士に委任する場合の料金

「土地を相続で譲り受けたが特に使わない・・・」そんな時は土地を売却して換金するのが一般的です。
そうはいっても不動産を売るというのは大変難しいことです。
多くの経験と知識、時間と手間がかかります。先祖代々受け継出来た大切な不動産である場合もあり、業者に安く買われてしまったら元も子もありません。
こんな事情で「土地を売りたい」という気持ちはあってもなかなか一歩を踏み出せない方が多いのではないでしょうか?
そのようなかたは是非不動産登記に精通している専門職である司法書士にお任せください。私達は仲介業ではありませんので売主様の「もっと高く売りたい」というご要望に徹底的に向き合い、なるべく高くうるように仲介業者と交渉します。また、媒介契約の締結から銀行などの打ち合わせ、立会決済、登記まで不動産売買のすべてを代理します。

  報酬
相続不動産の売却代理 売却代金×1パーセント
※最低価格150,000円

相続した不動産を売却する際にかかる税金

不動産を売却すると税金がかかることはなんとなくご存知のことだと思います。
では、税金は何に対して課税されるのか。これは不動産を売った時の譲渡所得に 課税されることになります。


譲渡所得とは純粋に利益のことをさし、その不動産を買ったり売ったときの費用を売却代金から差し引きます。売却金額が譲渡所得とイコールではないという点が重要です。この譲渡所得には住民税と所得税が課税されます。


所得税

所得税は売却した年の翌年に支払うことになります。これを確定申告と呼び、 翌年の3月15日までに税務署で支払います。


住民税

住民税は不動産の売った時の売却益に対して課せられます。主に前年の所得に対して翌年の納税額が決定します。


取得税

不動産取得税は売買などによって不動産を取得した場合に課せられる税金です。
不動産取得税には、税率の軽減、宅地の課税標準の軽減、住宅の課税標準の控除、住宅用土地の税額軽減など、軽減や控除が多数あります。


取得税は購入した不動産に住み始めてからすぐに自治体から納税通知書が送られてきます。
また、不動産取得税の税率は以下のようになっています。


  • 【原則】
    宅地……×4%
    住宅……×4%

  • 【軽減措置】
    宅地……評価額×1/2×3%
    住宅……評価額×3%

印紙税

印紙税は印紙のことであり不動産売買契約書に貼付することが義務となっています。 印紙を貼っていないことが税務署にわかったら大変なことになってしまいます。 通常であれば売買契約書の原本を2通作成したら、2通とも印紙を貼って保管します


固定資産税

不動産を所有すると固定資産税がかかります。固定資産税は不動産をもっている最中は常に毎年かかるもので、これは毎年一月一日現在の所有者に課税されるものです。


売却特例①居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除

不動産を売って発生した譲渡所得から3,000万円を差し引く特例をいいます。
3000万円の控除をうけられるので売主さんとしてはかなりお得な制度です。居住用財産にどれだけ暮らしていたかその期間は特に関係ありませんが3000万円控除は3年に一度しか使うことができない税制度です。

売却特例②空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

相続によってその不動産が空き家になった後、相続人がこの不動産を売って発生した譲渡所得から3000万円を差し引く制度です。相続してから3年間のみこの制度を利用できます。

Q&A

なぜ司法書士が不動産の売買を代理できるのですか?
司法書士法29条と司法書士施行規則31条が根拠になります。この条文により財産管理業務を行います。

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