相続一般

未登記建物の確認方法とリスクをご紹介。相続税についても解説

あなたの実家は登記されていますか？両親や親戚など身近な方が亡くなり、遺された建物をどうするかという話になった時、登記していない建物「未登記建物」だと困ることが多々あります。未登記建物とは一体何なのか、そのリスクや相続税についてもわかりやすく解説していきましょう。

未登記建物とは
未登記かどうか確認方法
登記をしなかった場合のリスク
未登記建物を相続する場合
未登記建物の相続税
まとめ
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未登記建物とは

未登記建物とは、登記の記録をしておらず、誰が所有している建物なのかがわからない状態の建物を言います。登記というのは、土地や建物の所有者を管理するための不動産登記のことで、土地を購入したり家を建てたりした場合は1か月以内に登記することが義務となっています。登記をしていなくても普通に住むことができるので、未登記であることに普段気づくことは難しいでしょう。ちなみに、登記している建物は既登記建物と言います。

未登記建物の種類

未登記建物には大きく分けて３種類あります。

登記ができる状態にも関わらず登記が全くされていない「未登記建物」
登記はされているが、増築などの変更がされていない「一部未登記建物」
登記はされているが、所有者の氏名などが変わったのに変更がされていない「一部未登記建物」

①と②は義務ですが、③は義務ではありません。登記はもちろん、登記後の変更についてもその都度登記し直さなければならないので注意が必要です。

未登記かどうか確認方法

普段生活している中で未登記建物だと気づくことは少なく、「何かあった時」に気づくケースが多いです。例えば、近親者が亡くなり建物や土地を相続、または売却しようとした時、金融機関から融資を受けようとした時などです。詳しくは下記の「登記をしなかった場合のリスク」で解説します。

全部事項証明書を確認する

全部事項証明書というのは、法務局が管理している登記記録を全て記載した証明書のことで、手数料を払えば誰でも取得することができます。法務局の窓口で申請するか、登記・供託オンライン申請システムを使って自分で証明書をプリントアウトするか、法務局から郵送で送ってもらうか、という取得方法があります。

固定資産税・都市計画税の納税通知書を確認

未登記であっても税金は払わなければならないので、固定資産税や都市計画税を納税しているはずです。そのため、毎年役所から納税通知書が送られてきてきます。そこに未登記と書かれていたり、家屋番号の欄が空欄になっていたりすると未登記の可能性が高いです。ただし、家屋番号の空欄は役所が登録を間違えている場合もあるので、しっかりと確認したい場合には全部事項証明書を取得することをおすすめします。

登記をしなかった場合のリスク

法律を守っていないことになる

家を建てたり増築をしたりした場合、1か月以内に登記を行うことが不動産登記法第47条第1項により定められています。登記をしないことでこの法律に違反してしまうと、10万円以下の過料という罰金を支払わなければなりません。ただし、現段階では実際に罰金を払った人はおらず、未登記でもそのまま野放しになっているのが現状です。これからどうなるのかはわからないので、登記して法律を守っておくことに越したことはないでしょう。

融資を受けることができず、ローンを組めない

住宅ローンを組む時には、購入した人が住宅ローンを返済できなくなった場合に備えて、お金を貸した金融機関が抵当権を設定します。しかし、未登記建物にはこの抵当権が設定できないので、ローンを組むことができなくなってしまうのです。例えば、未登記建物だとは知らずにリフォームをしようとしたら、抵当権がないのでローンが組めなかった…なんてことがあるので注意が必要です。

売却がしにくい

未登記建物でも売却はできますが、買い手に未登記建物のリスクも一緒に背負ってもらうことになるので、買い手がつきにくくなり売却がしにくくなります。ここで紹介しているリスクはもちろん、登記をし直すとなるとお金もかかるので、買いたいと思う人は少ないでしょう。

相続が複雑になる

未登記建物を相続した場合に、建物や土地をそのままにしておくのであれば問題はありませんが、リフォームや売却をするとなると登記が必要になります。未登記のまま相続をして登記をしようとした場合、建物の図面や建築確認済証、評価証明書などの書類が必要になりますが、この場合は書類を紛失していることも多く、必要書類を揃えるだけでも相当な労力を要します。また、書類を揃えるためには土地家屋調査士や司法書士などプロに依頼しなければならないことも出てくるので、費用も必要になり出費がかさんでしまうでしょう。

固定資産税の軽減措置が受けられない

固定資産税は、建物が建っている土地であれば軽減措置を受けることができ、固定資産税は最大で1/6程度、都市計画税であれば1/3程度減額してもらうことができます。しかし、未登記建物の場合は建物が建っていることが把握されていないので、軽減措置を受ける対象にならない可能性があるのです。これはとてももったいない出費ですね。

未登記建物を相続する場合

①遺産分割協議

遺産分割協議とは、その名の通り誰がどのくらいの割合で遺産を引き継ぐのか、相続人全員で話し合って決めることです。相続人全員が遺産の分け方に合意したら、遺産分割協議書を作成し書面に残しておきます。これは相続する上で必要な手続きですが、万が一後々相続人同士でトラブルになった場合にも役立ちます。

②表題登記

表題登記とは、建物や土地の所在や規格などを新しく登記することで、未登記建物を登記するということです。相続することが決まったらすぐに表題登記をしましょう。登記をするには、まず表題部という建物の情報（所在、構造、大きさなど）を登記し、次に権利部（所有者の氏名や電話番号など）を登記していきます。その際は土地家屋調査士へ依頼したり、用意しなければならない書類も多々あるので、手続きをプロに任せたい場合は司法書士に依頼しましょう。

③所有権保存登記

所有権保存登記とは、誰が所有者なのかをはっきりさせるものです。表題登記と所有権保存登記は似ているようですが違いがあり、この2つは必ず必要だと覚えておきましょう。表題登記だけでは権利証（登記識別情報通知書）が発行されないので注意が必要です。

未登記建物の相続税

未登記建物に相続税はかかるのか

未登記建物であっても、固定資産税を納付している以上遺産であることに変わりはないので、きちんと相続税を支払わなければなりません。相続税は、固定資産税評価額（固定資産税などの基準となる価格）によって計算されます。固定資産税評価額を調べるには、役所から送られてくる固定資産税の納税通知書についている課税明細書を確認してください。価格の欄に記載してあります。

相続税の計算方法

固定資産税評価額が確認できて大体の相続税がわかったとしても、自分でしっかりと相続税を計算することはとても難しいです。相続税というのは遺産の総額に税率を乗じればいいといという簡単なものではなく、誰がどの程度相続するのかによって税率の計算が変わってくるからです。簡単に流れを見ていきましょう。

①相続する遺産の総額を計算する

現金などはそのまま計算できますが、土地や建物などの不動産、株などの価値が変わるものは相続する時点での価値を参考にして計算します。

②遺産の総額から基礎控除を引く

遺産総額全てに相続税がかかる訳ではないので、基礎控除を引いた額が相続税の対象になります。基礎控除額は3000万円＋600万円×相続人の数で計算されるので、相続する人数が多ければ多いほど控除の額も大きくなります。

③課税対象の遺産を相続人で分け、個人単位の相続税を計算する

相続する人によって受け取る遺産が変わってくるので、その人に応じた相続税を計算していきます。

④個人で出した相続税の額を全て合計する

相続する人それぞれの相続税を計算したからこれで終わり…ではなく、またすべてまとめて合計します。相続の形は法で定められた形だけではなく、遺言書で決まった形、相続人同士で話し合って決めた形、と様々です。しかし、まずは法律で定められた形で相続税を算出しなければならないので、このような計算の仕方をするのです。

⑤本当の相続税を計算する

相続税の合計額×その人の課税価格/課税価格の合計額という計算式に基づいて計算します。これでやっと相続税が判明するのです。計算が複雑なだけでなく、相続税率がよく改正されていること、基礎控除だけではなく他にも使える控除があるかもしれないことなどを考えると、自分では難しい、できるだけ節税したいと考えている人は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

いざ相続しようと思ったら未登記建物だったということはよくあります。登記をし直すにしても、登記をして相続税を計算するにしても、1人ではとてつもない時間と労力がかかります。相続税は間違えて計算してしまうと損をする可能性もありますので、不安な方はぜひ当事務所にご相談ください。一緒に相続について考えていきましょう。